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都說(shuō)房地產(chǎn)在收緊，但今年三季度尤為感同身受：約談房地產(chǎn)信托、上調(diào)房貸利率、收緊開(kāi)發(fā)貸融資等等，可謂穩(wěn)扎穩(wěn)打。然而這一系列信號(hào)，也預(yù)示著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束和另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)始。

房地產(chǎn)時(shí)代落幕

此前寫過(guò)不少關(guān)于房地產(chǎn)的文章，當(dāng)下房地產(chǎn)大致可以做以下簡(jiǎn)單總結(jié)：

1、一場(chǎng)殘酷房企淘汰賽已開(kāi)啟。如今房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了穩(wěn)賺的時(shí)代，銀行和信托等大玩家都開(kāi)始格外謹(jǐn)慎，高層也在不斷提醒：切勿玩火。

房地產(chǎn)信托和銀行貸款一直都是開(kāi)發(fā)商融資的大頭，但現(xiàn)階段由于銷售不確定性和去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商的信托產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，爆雷已經(jīng)變得越來(lái)越常見(jiàn)了。

但錢是緊了，卻不意味著趕盡殺絕，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這對(duì)于龍頭房企來(lái)講是一個(gè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”，做大做強(qiáng)的好時(shí)機(jī)。

2、房地產(chǎn)的“債務(wù)危機(jī)”？中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，房企的融資成本自7月以來(lái)快速上升，7月部分房企海外的美元融資平均利率已經(jīng)高達(dá)8%，最高甚至達(dá)到了15%。

更要命的是，房企的債務(wù)到期也將在2021年達(dá)到高峰的7377億元，而高峰過(guò)后等待大家的，是更貴的錢，更貴的融資成本，擺在很多房企，尤其是中小房企面前的，要么斷臂，要么賣身，否則就死路一條。

有人說(shuō)你這是危言聳聽(tīng)，每個(gè)年度最大的經(jīng)濟(jì)幻覺(jué)就是房?jī)r(jià)會(huì)跌。在此我想告訴大家的是，千萬(wàn)不要把樓市收緊等同于房?jī)r(jià)會(huì)跌，收緊只是把本不屬于它的漲幅“收”回來(lái)罷了。

還記得2015年的大牛市嗎？和前幾年的樓市是一樣一樣的，都是杠桿牛，只是股市相比樓市來(lái)說(shuō)比較好“控制”，最后都給壓下去了，而樓市正在“壓”的過(guò)程中，可惜現(xiàn)在不管是價(jià)格還是成交量，似乎是多方一直耗著。

摒棄杠桿，擁抱直接融資

杠桿牛從一開(kāi)始就意味著滅亡，因?yàn)檫@終究只是擊鼓傳花的游戲，而杠桿牛也主要是由間接融資搞起來(lái)的，因?yàn)槿谫Y渠道越復(fù)雜，杠桿就越高。

舉個(gè)例子，房企要融資吧，找到銀行，銀行再發(fā)行金融產(chǎn)品，而銀行的背后又是地方政府背書(shū)，你看，單就銀行這個(gè)鏈條就牽扯到了4方：地方政府、銀行、房企和金融產(chǎn)品投資者。而這個(gè)鏈條中一旦過(guò)度融資，則很容易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這也是為什么國(guó)家近幾年對(duì)于直接融資的支持力度很大的根本原因。

直接融資，站在投資者的角度，基本有兩個(gè)方向，一個(gè)是債市，一個(gè)就是股權(quán)。

國(guó)家支持股市的是給銀行或企業(yè)解綁，卸擔(dān)，讓企業(yè)自己有更多的施展空間，更重要的一點(diǎn)就是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。二者的風(fēng)險(xiǎn)都很高，也意味著高收益，但股權(quán)的門檻、風(fēng)險(xiǎn)和收益也都比股市還要高一個(gè)等級(jí)。

有人說(shuō)，是不是又在慫恿大家去炒股，投股權(quán)？其實(shí)背后的邏輯大家都看得到，不用別人“慫恿”，當(dāng)下對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，除了樓市就是股市，現(xiàn)在樓市緊了，錢少的買了理財(cái)，錢多的買了股權(quán)產(chǎn)品，不上不下的就去炒股，別無(wú)他選。

但切記，直接融資的風(fēng)險(xiǎn)，是由投資者直接承擔(dān)的，而且輪到普通投資者頭上的，往往也都是殘羹剩菜，換句話說(shuō)，如果風(fēng)險(xiǎn)低的，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，銀行早就扒拉過(guò)去了，而當(dāng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)上升，違約風(fēng)險(xiǎn)提高時(shí)，才輪到其他的股權(quán)資金上場(chǎng)。

不過(guò)我們也別灰心，不能因?yàn)檫@樣就放棄了發(fā)家致富的機(jī)會(huì)啊，因?yàn)槟壳暗拇髣?shì)告訴我們，未來(lái)直接融資的機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越多，因?yàn)殚g接融資導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)在上升，銀行壞賬上升，間接融資正在弱化，直接融資正在接替。

韜光養(yǎng)晦，有所作為

韜光養(yǎng)晦，有所作為，這幾個(gè)詞放下當(dāng)下又何嘗不恰當(dāng)呢？

上面提到的直接融資帶來(lái)的股權(quán)投資機(jī)會(huì)，目前是普通人進(jìn)階最好的出路，但最好的路往往并不容易走，這其中需要智慧和勇氣。

那有沒(méi)有即好走，又是最好的路呢？也有，那就是投資自己，提升自己。不知大家有沒(méi)有這個(gè)感覺(jué)，每年都有從北上廣深離開(kāi)返鄉(xiāng)置業(yè)的人。去年年底或許大家會(huì)認(rèn)為只是短暫的不如意，可是現(xiàn)在看來(lái)，是時(shí)候做好艱苦奮斗的長(zhǎng)期準(zhǔn)備了，很多人開(kāi)始選擇回爐再造。

寫字樓空置率正在上升，企業(yè)裁員，一線城市的城中村正在被資本改造成公寓，房租成本一年一個(gè)價(jià)，在大城市奮斗的普通人面對(duì)的，將是不斷上漲的生活成本，不得不加班加點(diǎn)，以致于完全沒(méi)有更多時(shí)間和精力去提升，最終陷入越勤勞越貧窮的死循環(huán)中。

很多人說(shuō)，我根本沒(méi)什么時(shí)間和精力去提升，把手頭工作做好就行了，但有句話說(shuō)的好，很多改變，都源自于8小時(shí)之外，沒(méi)有機(jī)會(huì)，那就去創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

結(jié)語(yǔ)

任何時(shí)候都是物依稀為貴。在股權(quán)大時(shí)代剛剛啟幕，時(shí)代大變化前，把握住手中的機(jī)會(huì)和自己的籌碼，未來(lái)你就是贏家。