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2011年，彼時(shí)還沉迷在爬山和滑雪，春風(fēng)得意馬蹄疾的王石，興致突發(fā)的要去哈佛大學(xué)游學(xué)，萬通的馮侖也從一把手撤下來，由許立接任董事長(zhǎng)，任志強(qiáng)接到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)通知，要卸任華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)，同時(shí)，任志強(qiáng)的好哥們潘石屹也被謠傳要淡出公司管理，由妻子張欣接管SOHO中國(guó)。

在某一次論壇上，任志強(qiáng)一如既往的發(fā)表了言論，邏輯很縝密，用論證得出了房?jī)r(jià)下跌的三個(gè)必要條件。

如果要用論證題題型來說就是。

已知條件：一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)高增長(zhǎng)，或者持續(xù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率為4%，城市化率為40%，戶均套數(shù)為1：0.5

求證：此地區(qū)房?jī)r(jià)是否會(huì)漲，如果漲，會(huì)漲到哪年？ 

第一個(gè)答案當(dāng)然是肯定的，會(huì)漲，主要是第二個(gè)答案，中國(guó)的房?jī)r(jià)究竟要漲到哪一年？ 

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筆者覺得后一個(gè)問題的答案無解，因?yàn)橹袊?guó)的樓市已經(jīng)脫離了任何規(guī)律或者周期的范疇，任何把別國(guó)地產(chǎn)數(shù)據(jù)套用到我國(guó)的都是耍流氓，咱們?nèi)缫黄ヱR，脫韁野馬。

不過，房?jī)r(jià)漲到頭是哪一年，雖然不知道，但是我們可以用反推法去梳理，去設(shè)想一下房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)跌，就可以很輕松的得出一個(gè)不清晰不一定但已具輪廓的雛形了。

別急，咱們先看看中國(guó)房?jī)r(jià)是怎么漲起來的。

當(dāng)然，一二線城市因?yàn)橘Y源的獨(dú)特和唯一性漲是必然的，這里主要討論三四線。

主要是4點(diǎn)。

1，老生常談的棚改貨幣化安置。

這世道，沒什么比棚改更能制造剛需了，房子一拆，立竿見影的多出五位數(shù)甚至六位數(shù)的剛需，不賠房，只能買新房了。

此為三四線最有效的維持推動(dòng)房?jī)r(jià)的手段。

提起拆遷戶，很多人艷羨不已，畢竟一下子少奮斗二三十年，甚至直接農(nóng)奴翻身把歌唱了，值得艷羨的僅限于一二線城市，三四線的被拆遷戶，十有八九欲哭無淚。

別的不說，拿我們這個(gè)典型的四線末五線出頭的小城市來說。

政府的補(bǔ)償金是1平米=3000元，裝修評(píng)估另算，好一點(diǎn)的能到3500。

問題是，自從棚改以來，咱這平均工資3000的小城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破5000了，現(xiàn)在幾個(gè)新盤開盤價(jià)格直接6000，學(xué)區(qū)房的價(jià)格還要高一籌。

下半年的恒大和綠地再來分一杯羹，均價(jià)拔高個(gè)一兩千不是夢(mèng)。

很殘酷的一個(gè)結(jié)果是，原來小城市的拆遷款，不說置換一套房了，也只剛剛夠付個(gè)新房的首付，裝修還得絞盡腦汁的去籌錢，再用余生十年二十年來還銀行貸款。

大家要明白，棚戶改只是手段，并不是讓你們發(fā)家致富。

一是政府地方債，二是在于政府需要維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，防范系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，應(yīng)該與反腐、金融管控等一些列問題聯(lián)系起來看，股市風(fēng)險(xiǎn)控制住了，各國(guó)企央企樓市庫存去得七七八八了，什么小額貸款小金融機(jī)構(gòu)整治的差不多了，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也再進(jìn)一步的降低，整個(gè)一整套思路，無外乎亡羊補(bǔ)牢 猶未遲也，開源節(jié)流穩(wěn)控風(fēng)險(xiǎn)。

這樣，就很好理解2018年為什么巨額和巨量的待棚改地區(qū)與戶數(shù)了。

這一波，解決掉樓市庫存，解決掉房企風(fēng)險(xiǎn)，通過賣房賣地穩(wěn)定住地方財(cái)政收入，延緩了地方債務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)，這就一舉三得了。

羊毛好，羊毛嫩，羊毛薅來爽歪歪，如果用通俗一點(diǎn)循環(huán)鏈來講，大概就是——

房子拆遷了，舊城區(qū)改造完成了，居者有其屋了，偏僻一點(diǎn)的變成了新城了，催生了一大批房地產(chǎn)及裙帶關(guān)系行業(yè)上崗了，開發(fā)商建好房子賣要交稅了，住戶也要交稅了，財(cái)政來源有了，銀行的債務(wù)解決了風(fēng)險(xiǎn)降低了，GDP升高了，城市進(jìn)步了，政績(jī)出來了，大佬高升了。

2，返鄉(xiāng)置業(yè)是第二大購買主力群體。   

逃離北上廣不是情懷，而是撞了南墻無奈回頭，大城市動(dòng)輒百萬千萬的房子，一個(gè)外鄉(xiāng)的普通人，除非開掛，否則再怎么努力，擠得頭破血流也難以上車，要知道，大城市的房子只是為城市之中30%，甚至更少的人準(zhǔn)備的，非戰(zhàn)之罪。 

一二線買不起怎么辦？退而求其次，回三四線，回老家唄。

別忽視這部分回三四線城市安居樂業(yè)的年輕人，他們也是購買的主力之一，也是購買剛需。  

因?yàn)橐Y(jié)婚成家，有能力的雙方父母各自給子女買一套，然后雙方共同出錢合資再買一套來住，一下子三套就沒有了，最差都得新買個(gè)一套的。  

當(dāng)然，返鄉(xiāng)置業(yè)也不全市北上廣容不下的那群肉身，還有摸準(zhǔn)國(guó)家調(diào)控靈魂的一批投資客，哪怕是價(jià)格洼地的四五千均價(jià)，漲到七八千，那也翻了一倍，蚊子肉也是肉，更何況在大城市有心栽花的各種限的大環(huán)境之下，在“房住不炒”的無心插柳之下，一二線城市的投資和資金，只能向三四線城市轉(zhuǎn)移了。  

而且，一套能賺個(gè)幾十萬，何樂不為？

3，政府引入大品牌的開發(fā)商來推動(dòng)本地樓盤價(jià)格。

我們這小城就是如此，先是一個(gè)碧桂園，瞬間將本地期房的價(jià)格推到一個(gè)新的高度，宇宙房企啊，質(zhì)量雖然放在大城市不值一提，但對(duì)于小城而言，絕對(duì)是高質(zhì)量的樓盤了，無論是戶型，還是地點(diǎn)，或者配套，都是香餑餑，吸引力十足。   二八法則是不分大小的，三四線城市也有當(dāng)?shù)刎?cái)富頂端的一群人，哪怕是價(jià)格比周圍樓盤高了一倍，還是樂不思蜀，說起老子在碧桂園買的大別墅，臉上紅光無形之中都要X5。 

再然后，恒大了。

再再然后，綠地來了。  

再再再然后，原本3000出頭都屬于好地段的小城市，房?jī)r(jià)要逼近8000了。  

大家一看，哇，房?jī)r(jià)漲這么快，趕緊買啊，再不買就虧出天際了，更何況，小城市的投資渠道本來就少，當(dāng)?shù)匕傩胀顿Y方式約等于無，買了房，那可是實(shí)打?qū)嵉呢?cái)產(chǎn)，總比投到什么寶網(wǎng)上靠譜吧

4，搬遷學(xué)校，建學(xué)校，做醫(yī)院，搞新城區(qū)。

一個(gè)城市沒幾個(gè)東南西北新城山湖新城什么的，都不好意思說自己是新三線新四線了，尤其是小城市，市中心特別極具流動(dòng)性，一個(gè)不小心，得，轉(zhuǎn)移了。 

特別是學(xué)區(qū)房，在四線城市，教育資源就跟羊的數(shù)量是一樣，是固定的，有限的。  

因此學(xué)區(qū)房一直是個(gè)熱點(diǎn)，以前村里鎮(zhèn)子上有小學(xué)初中，現(xiàn)在幾乎絕跡，即便有，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)的居民也想方設(shè)法的讓孩子到城里上學(xué)，以前是租房，一年6000到10000，現(xiàn)在人家手里有錢，直接購買房子了，為了讓孩子得到更好的師資，享受城市教育，有好的學(xué)習(xí)環(huán)境，不會(huì)心疼的。

再說了，房子還可以投資，學(xué)區(qū)房本身就很吃香，轉(zhuǎn)手很容易，為什么不買？   

新建一個(gè)學(xué)校，能帶動(dòng)一片區(qū)域的房?jī)r(jià)飛漲。   

新建十個(gè)學(xué)校，哎呀，我要飛。  

還有一點(diǎn)，只要有通貨膨脹，工資就會(huì)上漲，商品價(jià)格會(huì)上漲，別忘了房子叫做商品房，將時(shí)間放到無限長(zhǎng)，在理解一下就明白了，工資收入不斷上漲，房?jī)r(jià)怎么可能不漲？

沒理由你五年前收入3000，房?jī)r(jià)也是3000，五年后你的收入漲了三倍，接近一萬了，房?jī)r(jià)還是三千吧？   

而在這個(gè)過程中，稀缺性資源的價(jià)格波動(dòng)會(huì)比其他劇烈，資源越稀缺，漲幅就越大。

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三四線房?jī)r(jià)基本就是這么漲起來的。

近幾年，政府所有調(diào)控的最終目標(biāo)，其實(shí)只有兩個(gè)字：維穩(wěn)。

如果一定要在這兩個(gè)字前面加個(gè)主語的話，那就是：金融。

金融穩(wěn)定，只有金融穩(wěn)定了，才不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榻鹑趩栴}扇動(dòng)蝴蝶翅膀，導(dǎo)致社會(huì)的大動(dòng)蕩。

如何保持金融穩(wěn)定？骨干要穩(wěn)住，也就是央企國(guó)企，銀行不能出問題，因此銀行內(nèi)部整治，管理人員更換，銀行內(nèi)部改革，各項(xiàng)金融措施出臺(tái)，大家應(yīng)該記得前兩年出臺(tái)的銀行破產(chǎn)法，那真的不是開玩笑的，萬不得已的后手啊！金融行業(yè)不能出問題，各大保險(xiǎn)公司巡視整治，連帶房企暫時(shí)也要救一把拉一下。

不是政府無能，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不是簡(jiǎn)單的漲或者跌，而是真的不允許房?jī)r(jià)跌。

所以需要通過密密麻麻的調(diào)控政策，讓經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在一個(gè)可控范圍內(nèi)。

我們常聽到的時(shí)間就是金錢這句話，用在這里特嚴(yán)絲合縫，以最小的代價(jià)去拆東墻來補(bǔ)西墻，延緩的金融問題與隱患爆發(fā)，為最后徹底解決問題爭(zhēng)取時(shí)間。

如果從出發(fā)點(diǎn)來看，近兩年大佬們操作，就是實(shí)打?qū)嵉?00分得了82分，剩下的18分以666的形式送給大佬們了。

如果杞人憂天的換個(gè)角度，站在國(guó)家或者政府的角度上去想問題的話，無論換誰來，想要比當(dāng)局者們做得更好的話，只有一種可能——

那就是在p社天際線里完成了。

不信，你試想一下：

當(dāng)局者們可以在人口14億，960萬平方公里的國(guó)土上，城市化率60%不到，年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)7%的客觀條件下，可以讓所有的年輕人能輕輕松松買得起只占全國(guó)人口不到8%，全國(guó)土地面積0.3%左右的幾大城市的房產(chǎn)，還要讓這幾大城市里四口之家基本上平均每個(gè)家庭擁有100平米左右，還得保證大家都是好學(xué)區(qū)。

且不能走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，不能放水救市，不得設(shè)置戶籍限制，人民可以自由遷徙，拆遷不能暴力，不得侵犯幾大城市原住民的權(quán)益，也不能讓幾大城市發(fā)展的像孟買墨西哥城那樣混亂。

也同時(shí)得保證有足夠數(shù)量的年輕人，留下來活躍經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)GDP。

最重要的是，不能讓年輕人欠房貸，為銀行打工，也不能讓年輕人將自己大半生的心血以及全家人的大半數(shù)家庭財(cái)富耗在買房上。

這怎么可能？

三四線城市的發(fā)展，也是同理，如果五年前的工資是3000，房?jī)r(jià)是3000，五年后的工資和房?jī)r(jià)還是3000，是不是細(xì)思極恐？ 

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好了，扯得有些遠(yuǎn)，回到前文的反推問題：中國(guó)房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)跌？

房?jī)r(jià)要跌必須滿足四個(gè)條件

首先就是補(bǔ)西墻的布局已收線，金融問題解決之后，這個(gè)度具體有多長(zhǎng)誰也不知道，但有很大希望是2025年，2025這個(gè)年份，相信大家也不陌生了，此篇文章就不多加闡述了，點(diǎn)到為止。 

第二，得看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，是否能保證4%以上的增長(zhǎng)，這同樣也是一個(gè)必要條件，如果沒有宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的話，是不可能有房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的，市場(chǎng)都不發(fā)展了，當(dāng)然水到渠成的得降了。 

第三，城市化問題，如果城市化達(dá)到百分之六七十的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)迎來一個(gè)下降或平緩發(fā)展的過程，很明顯，我們目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到。

四，城市中的戶均套數(shù)超過1:1.1，這個(gè)概念是什么意思？用俗話來講，就是一個(gè)城市家庭一定有1.1套房子在那等著，這時(shí)候房?jī)r(jià)才會(huì)降下來，而從1：0.5升到1：1.1，這同樣是個(gè)漫長(zhǎng)的過程。 

當(dāng)四個(gè)條件達(dá)到以后，未來房?jī)r(jià)會(huì)降，那么，這個(gè)未來到底多久才來？ 

筆者大概算了一算，嗯，2030年以后。

換而言之，醒醒吧，三四線房?jī)r(jià)，還要再漲12年！     

漲多漲少漲快漲慢，那就得分化對(duì)待了。

至于不少好漢咨詢的買房問題，如果是剛需，還是那句老話了，別頭鐵，那該上車還得上車，無論是管清友的借錢都要買，否則未來10-20年更買不起，還是樊綱著名的六個(gè)錢包理論。無論是否知道人間結(jié)果，至少他們都是從央媽龐大的數(shù)據(jù)庫中提煉出來的結(jié)論。

從某種程度上并不是危言聳聽，有興趣的好漢們，可以回翻我們年初的文章《對(duì)不起，2018年房?jī)r(jià)還得漲！》。

剛需就應(yīng)該學(xué)著《喜劇之王》里頭的周星馳，握緊拳頭，對(duì)著大海喊幾聲“努力，奮斗”，為自己上車后的美好生活必須死磕，不買房子不回頭。

如果是投資，還是瞄準(zhǔn)三四線城市的投資，只能說，上車容易下車難。

蚊子肉雖然也是肉，但有時(shí)候別貪這一點(diǎn)為好，給三四線也快留不下肉身的剛需小年輕們留一個(gè)安居樂業(yè)之所，請(qǐng)捂好自己錢袋子，備好糧食好過冬！