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20年前的夏天，中國(guó)宣布黨政機(jī)關(guān)停止福利分房，拉開了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。這是改革開放以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域最為重大的一次改革。通過啟動(dòng)全民住房消費(fèi)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條上的消費(fèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)被裝上了一臺(tái)強(qiáng)勁而持續(xù)的引擎。

此后房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中，住房條件改善、金融支持、城市化進(jìn)程、房?jī)r(jià)形成機(jī)制等一系列體系，都逐步從計(jì)劃的軌道轉(zhuǎn)向市場(chǎng)。如何正確地認(rèn)識(shí)市場(chǎng)在資源配置和價(jià)格形成中的核心作用，如何對(duì)房地產(chǎn)制度作出合理的頂層設(shè)計(jì)和原則性安排，如何不斷地在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題并有效地解決……這些問題可能都影響著改革成敗。圍繞對(duì)它們的理解，從廟堂到民間都在一直隨著市場(chǎng)大潮衍進(jìn)而不斷深化和糾偏。

其中，一個(gè)繞不開的人物是任志強(qiáng)。他是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的親歷者，他掌舵的華遠(yuǎn)地產(chǎn)很長(zhǎng)時(shí)間以來，也是其中非常重要的參與主體。作為這家國(guó)企的管理者，他對(duì)房地產(chǎn)更換發(fā)展軌道的種種體會(huì)和認(rèn)知都超越普通人。難能可貴的是，他在實(shí)踐基礎(chǔ)上做了大量扎實(shí)的研究，并受邀參與了2007年以后房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列重要改革的討論?？赡苷且陨戏N種特殊的經(jīng)歷，使得任志強(qiáng)的分析和判斷，在十年時(shí)間里不斷地被市場(chǎng)所驗(yàn)證。

隨著改革深化與時(shí)況劇變，步入新階段的中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的需求變得急迫。在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認(rèn)知？改革應(yīng)該沿著什么路徑繼續(xù)推進(jìn)等等。對(duì)此，任志強(qiáng)給出了自己的思考：

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：今年是改革開放40周年，也是房改20年，這個(gè)過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速成長(zhǎng)，中國(guó)的住房條件、城市面貌都有一個(gè)長(zhǎng)足的進(jìn)步，你是過程中非常深度的參與者、實(shí)踐者，你覺得我們從中特別需要遵循和繼承的經(jīng)驗(yàn)是什么？

任志強(qiáng)：改革的目的是要推翻計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，但是，改革在發(fā)展過程中，并沒有完全脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樽畛跏菑纳唐坊?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)，在商品進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面開放得比較早，而其他一些并沒有完全按照市場(chǎng)的方法開放。所以我們的改革是摸著石頭過河的過程，但是最大的石頭沒摸著，或者說碰觸到最大的石頭時(shí)大家都不敢動(dòng)它。

因此，在一定程度上，比如說商品經(jīng)濟(jì)層面已經(jīng)非?；钴S和發(fā)達(dá)了，但是一旦和產(chǎn)權(quán)制度相結(jié)合的部分，基本上都是停滯的。

中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)跨越的階段，比如說住房市場(chǎng)化，土地市場(chǎng)化，有一個(gè)快速增長(zhǎng)的過程，但是不能因?yàn)樵?jīng)有過一段快速發(fā)展，就認(rèn)為可以持續(xù)地發(fā)展，不是的。

比如說土地拍賣制度，在初期的時(shí)候，認(rèn)為是靠市場(chǎng)化來分配，誰錢多給誰（更有效率），但后期看到的是政府炒地行為，導(dǎo)致的是地板（價(jià)）高了以后，天花板也高了，這種競(jìng)地價(jià)的炒地行為就不可持續(xù)了。

在最初短缺的時(shí)候，因?yàn)橹贫热毕菰斐傻膿p失是小的，因?yàn)橹贫乳_放造成的收益是大的，反過來呢，就是現(xiàn)在收益是小的，損失是大的，已經(jīng)進(jìn)入這樣一個(gè)階段了，再不解決這些根本性的問題就寸步難行了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：當(dāng)前繼續(xù)改革面臨的主要問題是什么？

任志強(qiáng)：從國(guó)家層面說，有兩個(gè)重要的問題沒有很好地得到解決。

第一個(gè)就是土地制度，如果土地不能作為產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，中國(guó)就永遠(yuǎn)不會(huì)有產(chǎn)權(quán)。政治經(jīng)濟(jì)學(xué)之父威廉.配第有一句名言“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父”，當(dāng)土地歸己的時(shí)候，人們才可以把大量的資產(chǎn)投入在土地之中，然后產(chǎn)生其他一些財(cái)富狀況。如果土地不歸己，沒有人會(huì)把更多財(cái)力投入到固定資產(chǎn)中，也不可能有一個(gè)社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

第二個(gè)住房改革的重大問題就是政府要保障低收入人群的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這在聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約和世界上所有國(guó)家里都是極其罕見的。聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約里面要保障的是居住權(quán)而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)。但是我們國(guó)家的制度從朱镕基時(shí)代房改23號(hào)文件，房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)化的改革文件中提出的是，經(jīng)濟(jì)適用住房只賣不租，所以保障的是低收入人群的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。今天我們才談租售并舉的問題。如果那個(gè)時(shí)候國(guó)家政策更多考慮低收入人群的居住權(quán)利，而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的話，也許我們的市場(chǎng)就不會(huì)像今天這樣。

比如說共有產(chǎn)權(quán)，還是講的低收入人群的財(cái)產(chǎn)權(quán)利問題。因?yàn)樵诒Ｕ系褪杖肴巳壕幼?quán)利上，政府是要全掏錢的，但是在保障財(cái)產(chǎn)權(quán)利的時(shí)候，就進(jìn)入了炒房市場(chǎng)。

其實(shí)在2003年以前，中國(guó)的房?jī)r(jià)增幅是很低的，從1997、1998年進(jìn)行房改，到2003年，平均每年的房?jī)r(jià)大概增長(zhǎng)不超過3.5%，非常低，而這幾年同期的居民收入增長(zhǎng)是9.5%，房?jī)r(jià)收入比是非常合理的。

所以2003年，在參與討論18號(hào)文件的時(shí)候，我就提出要修改這個(gè)文件，把保障財(cái)產(chǎn)權(quán)利改為保障居住權(quán)利，如果經(jīng)濟(jì)適用住房是只賣不租，就不如取消經(jīng)濟(jì)適用住房，讓它市場(chǎng)化，然后政府提供一個(gè)廉價(jià)租賃房，或者是類似房屋。

直到2008年，溫總理的政府工作報(bào)告，人民代表做了14處修改，其中有一處重要的修改，就是把原稿的“居者有其屋”，改成了“居者有其所”，有其屋就是有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，有其所就是只要擁有居住權(quán)就可以，說明在2008年人大討論的時(shí)候非常清楚地認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題。

但是行政政策上沒有發(fā)生任何改變，2008年雖然提出了“居者有其所”，因?yàn)榍》杲鹑谖C(jī)，于是就用各種方式來啟動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，又把它忽略掉了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：為什么說土地制度是主要矛盾？

任志強(qiáng)：我們現(xiàn)在可以看到的是招拍掛制度導(dǎo)致土地的天價(jià)，不管是租賃性住房，共有產(chǎn)權(quán)房，還是其他什么房，仍然是競(jìng)地價(jià)的。換句話說，政府從土地中獲得的收入，一分錢都不少。今年一季度土地價(jià)格爆漲，到4月份仍然是爆漲，這都說明了政府仍然希望從土地上拿到多的收益，而沒有想到它對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么。

比如說共有產(chǎn)權(quán)房，我們查了已經(jīng)賣出去的多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房案例，一部分確實(shí)比市場(chǎng)價(jià)格低，但是很多案例顯示的是抬高市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。換句話說，就是私人擁有的部分和政府擁有的部分變成全部?jī)r(jià)格的時(shí)候，高于周邊的二手房房?jī)r(jià)，甚至高于周邊一手房房?jī)r(jià)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：最后這個(gè)成本會(huì)轉(zhuǎn)向哪里？

任志強(qiáng)：這個(gè)成本一定會(huì)轉(zhuǎn)向社會(huì)。政府表面上換了個(gè)好名聲，因?yàn)樗饺颂湾X的比例和現(xiàn)有房?jī)r(jià)比，確實(shí)低了很多，很多人迫于經(jīng)濟(jì)壓力沒有辦法，就用這種方法去解決居住，可是在實(shí)際利益上是受到損失的。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：只有房子的部分產(chǎn)權(quán)。

任志強(qiáng)：對(duì)，因?yàn)橘u的時(shí)候只能拿到擁有產(chǎn)權(quán)部分的升值，剩余的升值都?xì)w了政府，政府還可以有一定的措施，按照一定價(jià)格把你的那部分回收了。

所以嚴(yán)格說起來，土地制度問題導(dǎo)致了政府從炒地里獲得更高的利益，進(jìn)而推動(dòng)了居民炒房。當(dāng)政府炒地的時(shí)候，老百姓為什么不炒房子呢？很明顯，如果我們所有的調(diào)控文件，第一個(gè)應(yīng)先控制政府的地價(jià)，可能房?jī)r(jià)問題就自然解決了。但是大家預(yù)期的未來還是政府炒地、居民炒房的結(jié)果，就是一種惡性循環(huán)。至少到目前為止我們沒有看到任何解決的方法。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：有分析說，在整體風(fēng)險(xiǎn)比較高的情況下，對(duì)價(jià)格進(jìn)行限制，初衷是用時(shí)間換空間，為長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)贏得條件。

任志強(qiáng)：我不認(rèn)為是。要從長(zhǎng)效來說，抑制危機(jī)要先控制土地價(jià)格。把地板價(jià)格拔得很高，把天花板壓得很低，不可持續(xù)，這是最簡(jiǎn)單的道理。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：地方政府對(duì)土地的依賴，確實(shí)也不是一朝一夕能夠剪除掉的。

任志強(qiáng)：也不表示你所說的這種議論是正確的，政府對(duì)土地財(cái)政有依賴是早就有的事情，不是今天才發(fā)生。所以很多地方政府在房?jī)r(jià)低的時(shí)候就拼命鼓吹，希望抬高房?jī)r(jià)，我們沒看見哪個(gè)政府說我故意要把房?jī)r(jià)打低的，否則為什么要賣高價(jià)地呢？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你提到亟待改革的第二個(gè)重要問題是，低收入人群的居住需求應(yīng)該用租賃方式保障而非財(cái)產(chǎn)保障，我們需要什么樣的租賃市場(chǎng)？

任志強(qiáng)：建立什么樣的租賃市場(chǎng)，這里有巨大的差別，一種租賃市場(chǎng)的建立就是我們現(xiàn)在提出的商品化租賃市場(chǎng)，另外一種租賃市場(chǎng)應(yīng)該是低收入人群的保障性租賃市場(chǎng)，這是兩個(gè)概念。

比如說北京市的長(zhǎng)租房是用“競(jìng)地價(jià)”的方式產(chǎn)生的，一定不是保障性質(zhì)的，一定是市場(chǎng)商品化性質(zhì)的，所以萬科的長(zhǎng)租房遇到了很大的爭(zhēng)議，一次性交十年房租，180萬元才能租這個(gè)房。實(shí)際上用競(jìng)地價(jià)的方式建立長(zhǎng)租公寓，大大提高了租金標(biāo)準(zhǔn)。很多人可能根本就租不起。

所以保障的這部分要加強(qiáng)，不是建立商品化的租賃住房，而是由政府提供的、對(duì)無住房居民或者低收入居民進(jìn)行一個(gè)適度居住權(quán)的保障。當(dāng)土地和保障這兩個(gè)問題不能同步解決的時(shí)候，所有人都只能擠到市場(chǎng)中來。不要說他炒房子，因?yàn)閷?duì)最窮的人保障的都是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，必須用購買的方式解決問題，與其花180萬租10年，還不如用這個(gè)錢買房子，買的話可能至少還有70年的權(quán)利，很難說這個(gè)租賃市場(chǎng)是能夠被社會(huì)普遍接受的。

大部分國(guó)家是把它分開的，低收入家庭的人不需要到市場(chǎng)中去買房子，同時(shí)，政府鼓勵(lì)建立低收入家庭租得起的租賃市場(chǎng)。很多發(fā)達(dá)國(guó)家，政府提供了一部分保障房，這部分大概沒有超過20%的比例，但是租賃市場(chǎng)巨大，靠什么呢？靠的是鼓勵(lì)私人住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，比如有租房合作社，租房銀行等。德國(guó)租房合作社70%以上是私人的住房，日本也是。

比如說德國(guó)有空置稅，房子買了不住的話要收稅，要是把這個(gè)房子擱到合作社去租賃的話，減稅。一正一反兩個(gè)稅收政策讓租金降下來。所以用政府的辦法來扶持，租賃市場(chǎng)建得非常大。

我們現(xiàn)在提出的叫多主體，從來只有三個(gè)主體，要么是國(guó)家，要么是機(jī)構(gòu)，要么是私人。而我們現(xiàn)在實(shí)際上砍掉了私人這部分，因?yàn)椴粶?zhǔn)購買第二、第三套房，那就不可能用私人的力量去購買房產(chǎn)而變成租賃市場(chǎng)，這對(duì)整個(gè)制度來說是一個(gè)重大的打擊。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：剛才說國(guó)外租賃市場(chǎng)以私人供給為主，我們看到國(guó)內(nèi)一些機(jī)構(gòu)，會(huì)在散布的私人市場(chǎng)里收閑置房屋拿出來租賃，規(guī)模發(fā)展很快，這樣的發(fā)展模式，會(huì)是好的突破方法嗎？

任志強(qiáng)：這是不得已而為之的方法。當(dāng)你不允許買第二套、第三套的時(shí)候，人哪有多余的房子，都收完了怎么辦，剩余的房子在哪呢？是沒有辦法再擴(kuò)大的。

在租賃住房不夠的時(shí)候，把長(zhǎng)期租賃房都收了，經(jīng)過整理提高價(jià)格，因?yàn)樽饨饍r(jià)格是要根據(jù)成本來計(jì)算，是要有收益的，當(dāng)政府不能提供的時(shí)候，原來私人還能提供一部分，現(xiàn)在私人的部分都變成了長(zhǎng)租公寓，或者是高級(jí)公寓，租金提高的時(shí)候，低收入人群就更沒地方住了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：北京上海這種對(duì)租賃需求大的大城市，房屋閑置處在什么水平？

任志強(qiáng)：我沒覺得有多少，因?yàn)榭偭烤筒蛔?。有位住建部前領(lǐng)導(dǎo)，他認(rèn)為按戶籍計(jì)算套數(shù)的話，我們的住房已經(jīng)夠一戶家庭一套房子，或者到了1.1，他的計(jì)算有一個(gè)最大的錯(cuò)誤就是一戶家庭現(xiàn)在不是住一套房子。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：他是按戶口本來算的。

任志強(qiáng)：對(duì)，因?yàn)槲业淖优畣为?dú)住了一套房子，但是戶口還在我的戶口本上。一個(gè)可能是不夠支付銀行按揭的條件，所以貸不了款，得靠我去貸款，所以買房還是以我的名義，好像名義上我有兩套房子，但實(shí)際上不是。這個(gè)比例是很高的。

中國(guó)現(xiàn)在大概有7500萬的獨(dú)居戶，其中4000萬左右是老人，有3500多萬是年輕人，80后、90后，不跟父母一起住。

我們就算單獨(dú)居住的。這個(gè)比例會(huì)到多高呢？北歐現(xiàn)在是40%，中國(guó)現(xiàn)在是五點(diǎn)幾，六點(diǎn)幾的樣子，如果我們要漲到40%的話，會(huì)有多少獨(dú)居戶？大概是2.5億的獨(dú)居戶，或者更多。前三年，2017、2016、2015年，每年獨(dú)居戶增長(zhǎng)30%多，而且還在繼續(xù)增長(zhǎng)，我們估計(jì)很快會(huì)超過2億多家庭。整個(gè)城市才3億多戶口本，流動(dòng)戶口、常住人口都算上。2.5億的獨(dú)居人口怎么辦？幾乎是翻一番吧，可知我們現(xiàn)在的房子是不夠用的。但是在一些人的概念里，房子已經(jīng)夠了，他們不知道這中間的差距有多少。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：還盛傳一個(gè)數(shù)據(jù)，中國(guó)人均居住面積到了40平方米。從這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)做國(guó)內(nèi)外對(duì)比，整體上已經(jīng)不缺房子了。

任志強(qiáng)：中國(guó)和國(guó)外比，有一個(gè)最重要的區(qū)別，中國(guó)是按建筑面積計(jì)算的，歐美國(guó)家是按套內(nèi)面積計(jì)算的，按人均居住面積我們起碼有20%左右的差距。

現(xiàn)在含證面積大概36平方米左右，北京、上海更低。所以他們完全錯(cuò)誤。

尤其錯(cuò)誤的就是以為商品房市場(chǎng)已經(jīng)在中國(guó)占主導(dǎo)地位，其實(shí)所有住房都算起來，商品房的占比也就30%多，剩下的70%是過去50年分配歷史中提供的。大部分又破又舊又小，不能拿這30%去跟它平均呀。

比如說北京，看看現(xiàn)在帶箍的房子，什么叫帶箍呀？就是1976年大地震的時(shí)候做了加固的那種房子，到處都是。北京沒有電梯的房子有70%，沒有衛(wèi)生間的房子超過70%。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：沒有衛(wèi)生間？

任志強(qiáng)：衛(wèi)生間是什么概念？就是帶洗澡設(shè)施的，不是指廁所，我們過去那個(gè)小廁所一平方米，大家早晨起來洗臉?biāo)⒀酪綇N房去，這不叫衛(wèi)生間，只能叫廁所。

有熱水的大概5%左右，雖然有的家庭安了淋浴器，淋浴器畢竟不夠安全，也不夠舒適。沒有熱水供應(yīng)和沒有衛(wèi)生間，叫什么美好生活？

你知道上海的戶均是多少嗎？只有60多平方米，按人均計(jì)算好像面積很大，戶均計(jì)算只有60平方米，北京也就70平方米，你以為房子很大嗎？全中國(guó)100平方米以上的房子不到15%，還去算人均，這都是瞎胡鬧，平均數(shù)是用于宏觀分析的，不能用于微觀。當(dāng)他們運(yùn)用這些數(shù)的時(shí)候，根本沒有考慮個(gè)性問題。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)有的一些存量可做租賃的項(xiàng)目多嗎？

任志強(qiáng)：根本沒有存量，按鏈家的計(jì)算，北京大概有20%的房子用于出租，但是要供多少人住呢？供36%的人住，也就是5到7個(gè)人一套房子。為什么要打隔斷呢？因?yàn)榉孔硬粔颉１本┬枰嗌?？?0%的人需要，怎么能提供得了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：私人租賃的問題，有沒有可能是投資回報(bào)率太低，所以不見得愿意出租？

任志強(qiáng)：你犯錯(cuò)誤了，中國(guó)沒有辦法計(jì)算投資回報(bào)率，是因?yàn)槿藗兂３?huì)按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算投資回報(bào)率，后來的房子也是用這種辦法，可是你恰恰忽略了一個(gè)東西，我們有70%的房子是舊房子，房改房或者拆遷房，占的比例相當(dāng)大，房改房的成本才有多少，大量的房改房用于出租的時(shí)候，就把市場(chǎng)整體的租金價(jià)格壓下來了，房改房大概5萬塊錢，2萬塊錢的都有，百分之好幾百的回報(bào)率，所以租金價(jià)格就下來了，要按市場(chǎng)價(jià)算，就是小潘說的，百分之三到五，很低，如果扣除利息成本就是百分之一二了，但是要把這些東西都給按住，這個(gè)市場(chǎng)租賃價(jià)格就上來了。別搞錯(cuò)了，你們老把眼睛盯在商品房的部分，30%多。還有70%左右，至少是60%多是非商品房的部分呢？那才是大頭。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這兩年有一些房地產(chǎn)企業(yè)試圖重新定義自己的角色，把名字改了的都有，有的說自己是城市運(yùn)營(yíng)商，城鄉(xiāng)美好生活提供者，怎么解讀這個(gè)現(xiàn)象？

任志強(qiáng)：媒體老用一些新詞，他們也用新詞，本質(zhì)沒有變化，只要是在生產(chǎn)房子就叫房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就是服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)可以把自己的服務(wù)鏈條加長(zhǎng)，很正常。但我不認(rèn)為這是專業(yè)化的發(fā)展方向，真正的專業(yè)化是汽車的組裝廠，會(huì)把零件的生產(chǎn)都分配給其他人，我就干組裝就夠了，核心技術(shù)是我的部分，但是零件可以分散。

開發(fā)商做開發(fā)的時(shí)候受到了很多限制，就要把自己的產(chǎn)業(yè)鏈加長(zhǎng)，因?yàn)榫邆湟恍﹥?yōu)勢(shì)，比如物業(yè)管理，我的樓盤我管理，我就擁有了這么多客戶資源，就可以把對(duì)客戶的服務(wù)和資源擴(kuò)大，把保險(xiǎn)加進(jìn)去，把蔬菜供應(yīng)加進(jìn)去，把其他的服務(wù)加進(jìn)去，但是主業(yè)是什么呢？還是房地產(chǎn)開發(fā)，失去了房地產(chǎn)開發(fā)，所有的其他東西都廢了。

香港物業(yè)管理不是由專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的，是聘請(qǐng)一個(gè)物業(yè)管理經(jīng)理人，其他的是社會(huì)化服務(wù)，不需要一個(gè)物業(yè)公司把所有人都養(yǎng)著。

我也不認(rèn)為這是未來的主要發(fā)展方向。擁有資源大的人可以，幾百萬的用戶，生產(chǎn)幾百萬套房子，把資源在全國(guó)范圍內(nèi)都可以進(jìn)行調(diào)配、組合，可以搞網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營(yíng)，比如有鋼琴老師住在這，有化學(xué)老師住在這，可以組織各種的學(xué)習(xí)，一系列的變化都會(huì)出現(xiàn)的，但這不是主業(yè)，主業(yè)仍然是要買地，要蓋房子，要賣房子，要管房子，不然客戶資源哪去了？給別人了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：從收入結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)還會(huì)是他的主業(yè)。

任志強(qiáng)：美國(guó)幾百年的時(shí)間，為什么還說是股市樓市呀？這兩個(gè)是最集中的體現(xiàn)。

開發(fā)商現(xiàn)在一年的住宅竣工面積就10億平方米左右，按照全國(guó)現(xiàn)在的住宅面積，大概240億平方米，5%的折舊很正常吧，5%就是10億平方米。如果我們要滿足70%的城市化率，至少有440億平方米左右的建筑面積才能夠住，如果按5%的話，就是20多億平方米了，比現(xiàn)在一年房地產(chǎn)生產(chǎn)量還要大。

不要以為蓋完房了就完了，北京這么多破樓怎么辦呢？很多要拆除重來的。70年的生命周期，很多也快到了，不拆嗎？拆了重建，誰弄呀？不讓開發(fā)商弄，政府弄，不可能的事。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從世界發(fā)展趨勢(shì)來說，與城市化的擴(kuò)張同步。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這個(gè)過程中有一些什么關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的人和事是非常值得紀(jì)念的？

任志強(qiáng)：被大家淡忘的是楊慎，80年代建設(shè)部的副部長(zhǎng)。楊慎當(dāng)了中國(guó)房協(xié)四屆的會(huì)長(zhǎng)，他應(yīng)該說是立過功的，但是他那個(gè)時(shí)候是完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一個(gè)起步過程，所以大家會(huì)把他遺忘，他沒有在后續(xù)的過程中再發(fā)揮更多的作用。1982年的憲法修改，土地歸公，歸城市，應(yīng)該是屬于鄧小平的功勞。1990年的土地掛牌制度應(yīng)該是李鵬，1997年的房改應(yīng)該是朱镕基，這都是重要發(fā)展階段，而此后應(yīng)該是國(guó)土部的831大限，2002年6月份實(shí)行土地招拍掛。1997年的時(shí)候銀行給予個(gè)人住房貸款也是一個(gè)重大的改革，也和中國(guó)的發(fā)展緊密聯(lián)系，而后2008年政府工作報(bào)告提出了房地產(chǎn)的基金、REITs，但是沒有實(shí)行，到現(xiàn)在才開始做正式的實(shí)行，這中間耽誤了10年的時(shí)間。