久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

4月22日下午3點(diǎn)30分，任志強(qiáng)作為演講嘉賓出現(xiàn)在"2018諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇"上。這次任志強(qiáng)以北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)身份發(fā)表演講，時(shí)長(zhǎng)達(dá)60分鐘，不乏批判與反思。未來機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？調(diào)控是松還是緊？房子還能買嗎？任志強(qiáng)又"爆”出何種觀點(diǎn)？我們來聽聽他怎么說。

以下為任志強(qiáng)杭州演講實(shí)錄——

一季度房?jī)r(jià)暴漲

任志強(qiáng)：

我們可以看到1月份的時(shí)候，施工面積是負(fù)的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國(guó)平均房?jī)r(jià)歷史上漲幅最高的一年。

利用70個(gè)大中城市或者100個(gè)城市的指數(shù)，看來房?jī)r(jià)是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因?yàn)檎唁N售價(jià)格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來，歷史上的一個(gè)季度計(jì)算，今年一季度是房?jī)r(jià)漲幅最高的一個(gè)季度。

現(xiàn)在是"抄底"機(jī)會(huì)

任志強(qiáng)：

我們看到，銷售增長(zhǎng)了百分之十幾的銷售額，為什么沒錢呢？他們公司基本上是沒錢的，這個(gè)投資增速是2008年以來增速最低的一年，比2008年還慘，開發(fā)商基本上兜里就沒錢了。

為什么我們譚總請(qǐng)大家來開這個(gè)會(huì)？就是這個(gè)基金有了一個(gè)最好的機(jī)會(huì)，可以便宜收購。因?yàn)殚_發(fā)商兜里沒錢了，開發(fā)商要有很多錢的話要基金干嗎？去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國(guó)內(nèi)融資很困難，就跑到國(guó)外融資。

所以今年一季度，開發(fā)商境外的融資已經(jīng)達(dá)到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)沒機(jī)會(huì)，這是一個(gè)很重要的問題，開發(fā)商兜里的錢不夠了。

所以最開始我說，投資會(huì)持續(xù)下降，就是因?yàn)闆]錢了，如果還保持百分之十幾的高位資金增長(zhǎng)的話，可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，現(xiàn)在看來要想維持一個(gè)高速的增長(zhǎng)，已經(jīng)有困難了。

東北、西部地區(qū)不能碰

任志強(qiáng)：

分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的投資增長(zhǎng)百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長(zhǎng)能力。東部和中部地區(qū)還維持一個(gè)增長(zhǎng)，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個(gè)投資領(lǐng)域，所以這個(gè)支撐效果還是有的。

但是中部、西部的銷售是什么呢？銷售是高速增長(zhǎng)，西部和東北地區(qū)。前面我們看到投資是負(fù)的，或者基本上是不增長(zhǎng)的，可是從銷售看，東部地區(qū)，投資增長(zhǎng)快速地區(qū)是負(fù)增長(zhǎng)銷售，負(fù)的7.3，中部地區(qū)還維持14，西部12，去年前年的高杠桿，導(dǎo)致相當(dāng)一部分回收的資金沒有進(jìn)入到開發(fā)商的資金盤子里，而是跑到了銀行的兜里面?，F(xiàn)在差別不大。

70家上市公司拍賣股票

任志強(qiáng)：

今年一季度我們可以看一些數(shù)據(jù)，融資下降了1.33萬億，下降了20%，企業(yè)貸款下降了15.8，委托貸款下降了50%，信托貸款下降了9%，融資下降了80%，所以到3月份為止，企業(yè)存款下降了1.21萬億，和去年年底相比。一個(gè)季度少1萬個(gè)億，開發(fā)商手里的錢很緊。

更嚴(yán)重的是，現(xiàn)在有70家上市公司的股票抵押貸款開始進(jìn)行司法拍賣了，也就是說這70家公司的現(xiàn)金流已經(jīng)不行了。上市公司一共2000多家，70家公司開始拍賣股票，還銀行債，信用是非常嚴(yán)重的不足。

有人說，4月25日開始降息，銀行準(zhǔn)備降準(zhǔn)，這是個(gè)信號(hào)，但是這個(gè)信號(hào)會(huì)到什么時(shí)候不知道。到目前為止，1.3萬億里頭有9000億是銀行間進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整的錢，對(duì)社會(huì)只有4000億，但主要用于中小企業(yè)貸款，而且命令禁止流向房地產(chǎn)。別人家娶媳婦你看著高興就行了，那不是你家娶媳婦兒，所以這個(gè)差距是很大的。

調(diào)控造成劣幣驅(qū)逐良幣

任志強(qiáng)：

另外一個(gè)實(shí)際問題，比如產(chǎn)品與價(jià)格，我們現(xiàn)在看到市場(chǎng)上的調(diào)控政策基本上劣幣驅(qū)逐良幣，就是開發(fā)商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個(gè)破房子破到什么程度呢？就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，又是高級(jí)的電梯，又是高級(jí)的門窗，二期的價(jià)格比一期的還低，于是大家把空調(diào)都撤了，把電梯換成最破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了。

總之，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個(gè)很麻煩的問題。所以，產(chǎn)品與價(jià)格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產(chǎn)品，我們想蓋環(huán)保產(chǎn)品，你不讓賣高價(jià)，怎么辦？

很多企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模，但是擴(kuò)大規(guī)模和利潤(rùn)之間產(chǎn)生矛盾，因?yàn)槟阆霐U(kuò)大規(guī)模很容易，有錢就行，但是不讓你賣高價(jià)，你的利潤(rùn)差越來越減少。我們可以看看領(lǐng)頭的這些企業(yè)，實(shí)際上整體銷售價(jià)格很低。比如說碧桂園，去年比前年的低，就是只能賣破房子，賣低價(jià)，擴(kuò)大規(guī)模，但是利潤(rùn)達(dá)不到那么高。所以規(guī)模和利潤(rùn)之間的矛盾，這是很多人難以理解的。

只租不售誕生"灰色空間"

任志強(qiáng)：

另外一個(gè)，土地招標(biāo)的時(shí)候，好多加入固定性住房了，你投標(biāo)還是不投標(biāo)？要是投標(biāo)了房子只能租不能賣，壞了。前天開會(huì)我問一個(gè)人，你的房子租出去沒有？他搖搖頭，沒有。

他是一個(gè)月1.5萬，一次性交180萬，十年的租金，在北京的一個(gè)很遠(yuǎn)的地方，那也就是平均一個(gè)月2萬塊錢的租金，90平米以下的房子。我覺得固定性住房以后給腐敗開了一個(gè)很好的頭兒，過去腐敗都是送房子，然后這個(gè)房子改名就可以了。名字不是你的，法院沒法判你的房屋。

我們?cè)诤Ｄ弦呀?jīng)發(fā)現(xiàn)有幾十位部長(zhǎng)級(jí)的享受了30年的租賃權(quán)，我也搞不清楚他們是自己花錢的還是別人給的房。反正這種長(zhǎng)租房，創(chuàng)造了一個(gè)新的機(jī)會(huì)，我也不知道法院會(huì)怎么判。再一個(gè)，給開發(fā)商的壓力就是，這個(gè)租金可能是難得取得回報(bào)。

用市場(chǎng)化手段提供住房

任志強(qiáng)：

房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。但是我們看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同產(chǎn)權(quán)房和其他的房子，把商業(yè)房的比例降到很低很低，或者說基本上沒有什么商品房用地，北京可能連四分之一都不到，這個(gè)市場(chǎng)是要還是不要？挺麻煩。

最重要的是，這個(gè)房子是住的，但是不一定是產(chǎn)權(quán)人住的。什么意思呢？你要想限制租賃性住房，租賃性住房就是告訴你不是產(chǎn)權(quán)人去租，如果都是產(chǎn)權(quán)人的話，哪還有什么租賃房？我自己租不就完了？所以租賃房一定不是產(chǎn)權(quán)人住。

這里就出了一個(gè)麻煩，不是我們要宣傳，而我們實(shí)際造成的結(jié)果就市場(chǎng)最需要你建房，至少你得把房子建出來，你再說是用來租的還是用住的。

我們剛才叫什么總我也不知道，講的氪空間。這個(gè)氪空間什么意思呢？他就說大企業(yè)都得租我的辦公室，都得有流動(dòng)，那我們?nèi)俗夥孔邮遣皇且驳糜辛鲃?dòng)呢？他們這個(gè)氪空間解決的是臨時(shí)辦公和流動(dòng)性辦公問題。我就想到一個(gè)問題，臨時(shí)辦公和流動(dòng)性辦公的這些人是不是也是流動(dòng)性住呢？

比如說媒體人，比如說演員，比如說地產(chǎn)商，他總得來回跑，來回跑的時(shí)候他是不是也得有一套房子呢？這套房子不管是他自己買的還是什么的，如果一個(gè)項(xiàng)目干六七年，他是在這買一套房子六七年以后再把它賣了好，還是我租個(gè)六七年什么也沒剩下好？非常簡(jiǎn)單的事兒。但是他買了六七年以后，賣了，你一定說是炒房了，就和剛才的流動(dòng)空間是一個(gè)道理，你那個(gè)流動(dòng)空間就是炒空間，這個(gè)邏輯是一樣的。

越出政策的地方房?jī)r(jià)越漲

任志強(qiáng)：

我們的媒體在所有的宣傳活動(dòng)中把這個(gè)意思都搞錯(cuò)了，政策陷入了一動(dòng)悖論，這種悖論是非常嚴(yán)重的悖論。大家都說，出臺(tái)政策以后很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)是不是會(huì)跌了，我個(gè)人覺得，越出政策的地兒，越證明房?jī)r(jià)要漲。不漲他出政策干嗎？他傻呀？

在座的這些人，我開譚總召開的會(huì)，每次都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？如果那個(gè)葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走?，F(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走？這么簡(jiǎn)單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。

為什么？因?yàn)槲覀兂雠_(tái)的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個(gè)那個(gè)，一大堆，保障房，租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房，最后把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會(huì)不漲價(jià)呢？沒供應(yīng)了，你看的是下來了，過兩年怎么辦？總得有人想結(jié)婚生孩子吧？怎么辦呢？所以這是一個(gè)很矛盾的問題。

供給面在扭曲

任志強(qiáng)：

價(jià)格是來自于什么？來自于需求。如果沒有需求就沒有價(jià)格。有人說地價(jià)漲了房?jī)r(jià)就得漲，正確的分析應(yīng)該叫做，地價(jià)是房?jī)r(jià)的地板價(jià)，就是最低價(jià)格了。我把地價(jià)加上一個(gè)建安，稅費(fèi)，各種成本加進(jìn)去以后，這是我賣得不賠錢的價(jià)，叫地板價(jià)。

天花板價(jià)在哪？天花板價(jià)在顧客身上，一個(gè)人買，可能加點(diǎn)利潤(rùn)就算了，10個(gè)人買我就得往上加價(jià)，這個(gè)價(jià)叫天花板價(jià)?，F(xiàn)在這個(gè)天花板價(jià)讓政府按住了，政府把天花板價(jià)打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價(jià)打到地板上，這個(gè)供給面不就扭曲了嗎？

所以形成的結(jié)果是，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導(dǎo)致的結(jié)果，我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房?jī)r(jià)都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當(dāng)供給面扭曲的時(shí)候，跟不上以后，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不準(zhǔn)讓我說漲價(jià)，我也沒說漲價(jià)，我說政府可能要求我們漲價(jià)，不是我說的。

所以各種政策加碼的時(shí)候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二受房?jī)r(jià)倒掛。倒掛是什么意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價(jià)，那你還不去炒。

政策變相鼓勵(lì)"炒房"

任志強(qiáng)：

所以政府的政策說悖論，就是因?yàn)樗诠膭?lì)大家炒房，這是一個(gè)很麻煩的事情。如果是開發(fā)商自己定價(jià)，那就是說我怎么也得新房子比舊房子貴點(diǎn)吧？不貴太多也得比二手房的價(jià)格高點(diǎn)吧？反正這兩個(gè)里頭有一個(gè)傻不是政府傻就是開發(fā)商傻，你怎么比二手房賣的還低呢？這就是一個(gè)問題。

最大的問題在哪呢？最大的問題在于，十九大明明告訴我們市場(chǎng)決定價(jià)格，那政府決定價(jià)格不是違反十九大規(guī)定嗎？你們看看十八屆三中全會(huì)和十九大里頭，是不是說市場(chǎng)決定價(jià)格、市場(chǎng)決定資源配置？我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時(shí)候，政府這幾條可能就有問題了。

比如說為什么要搖號(hào)？搖號(hào)就是供不應(yīng)求，100套房子有3個(gè)人買用搖號(hào)嗎？搖不搖都搖到你頭上了。上海前兩天搖了好幾個(gè)號(hào)，我一看，一個(gè)公司買了170套房子，他組織一大堆公司人員在那兒填窟窿，搖號(hào)，占名額。這說明什么？說明是政府在幫你。

我們最近最高院、最高檢察院、國(guó)務(wù)院連續(xù)發(fā)了好幾個(gè)文章，叫做保護(hù)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，保護(hù)什么，保護(hù)企業(yè)家，說了一大堆。這個(gè)房子是開發(fā)商建的還是政府建的？要是開發(fā)商建的就是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)上沒寫著政府，你為什么要政府搖號(hào)？你不是侵犯產(chǎn)權(quán)嗎？那你這個(gè)違反了國(guó)務(wù)院的規(guī)定，也違反了政府最高院、最高檢察院的規(guī)定。

"離婚"買房破壞了社會(huì)道德

任志強(qiáng)：

我就不知道他們?cè)趺聪氲?，反正弄的政府管搖號(hào)，開發(fā)商還不能搖號(hào)，我想不懂，所以它是一個(gè)悖論，它離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越來越遠(yuǎn)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一個(gè)最基本的條件就是，顧客是上帝，我們得尊重上帝?，F(xiàn)在老不尊重上帝，老讓大家離婚，這有問題。

為什么離婚？當(dāng)然政策導(dǎo)致離婚有兩個(gè)原因，一個(gè)原因，有些人家里的孩子，他們工資不夠高，申請(qǐng)貸款沒資格，工資太低了，都是父母出錢，申請(qǐng)貸款都是以父母的名義，所以變成兩套房了。但是父母沒資格就得離婚，不離婚買不了。再一個(gè)就是，一離婚就省了20萬，要是300萬的貸款就省了60萬，100萬就是20萬的利率。

所以利率高低，首付高低，對(duì)離婚不離婚影響很大，因此選擇離婚的人越來越多。一般的情況下，全年我們大概333萬離婚，政策覆蓋率還平均在580萬左右，每年離婚的大概多了200萬，這是很嚴(yán)重的問題。這破壞的是什么？破壞的是道德。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)講的是什么？講的是契約精神，講道德。

越是破壞市場(chǎng)，把社會(huì)道德全都破壞了。有的假離婚變成真離婚了，打官司。社會(huì)道德被破壞是非常危險(xiǎn)的。尤其是這個(gè)首套房的利率上升，我們到底房子是住的還是炒的？我覺得銀行認(rèn)為他是炒的，否則你不能讓首套房的利率降低嗎？首套房你不能說他是炒房子吧？

中央與地方的博弈

任志強(qiáng)：

這就是出現(xiàn)了很多很多問題，造成了結(jié)果很不好。結(jié)果不好到哪了呢？我最近去了很多地區(qū)，地方官員都問我，怎么想辦法和中央政府政策博弈？我說你們?cè)趺炊歼@么想？

我們看看最早，比較早的大家聽的，90、70，這個(gè)調(diào)控政策針對(duì)誰的呢？針對(duì)開發(fā)商的。所以開發(fā)商和政府斗爭(zhēng)，把90、70的戶型改來改去，然后把戶型，廁所、衛(wèi)生間的空間，陽臺(tái)都調(diào)來調(diào)去，就是要躲90、70的政策。還有的是加層高，變成一個(gè)小二層，偷面積，這是開發(fā)商和政府的政策斗爭(zhēng)。第二步就變成老百姓離婚了，那就是消費(fèi)者開始跟政策進(jìn)行斗爭(zhēng)。

現(xiàn)在就是地方政府開始跟政府進(jìn)行斗爭(zhēng)。地方政府本來是市場(chǎng)監(jiān)管者，監(jiān)管者現(xiàn)在有一個(gè)問題了，我問幾個(gè)房管局局長(zhǎng)，那天我去干什么了，房管局局長(zhǎng)陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，一個(gè)重要的就是我的第一任務(wù)是不能讓市長(zhǎng)和書記被請(qǐng)去談話。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲到一定程度以后，市長(zhǎng)書記被約談官兒就當(dāng)不成了，所以這是一個(gè)很重要的問題。

地方政府就得跟政策做斗爭(zhēng)，所以他們就想個(gè)辦法，把市里的房?jī)r(jià)和縣里的房?jī)r(jià)結(jié)合起來。先是遠(yuǎn)郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)不行就把周邊市管縣的價(jià)格全合進(jìn)來。所以我們看這個(gè)房?jī)r(jià)，漲不和漲，那個(gè)數(shù)字已經(jīng)不是一個(gè)真實(shí)數(shù)字了。全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲了，那和70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)完全不是一個(gè)概念，一個(gè)小破干州慘的不行。

為什么？它被列在70個(gè)城市范圍之內(nèi)了，周圍400公里沒有第二個(gè)城市，其實(shí)它很窮，但是沒辦法。這就造成了一個(gè)什么呢？開發(fā)商、消費(fèi)者和地方政府三方聯(lián)合起來和中央博弈。要是不博弈，地方政府地賣不出去，你要硬壓著開發(fā)商，地賣不出去了。所以，這就是一個(gè)很嚴(yán)重的問題。

樓市如何走取決于特朗普

任志強(qiáng)：

這些政策出臺(tái)，我們認(rèn)為變成悖論就是現(xiàn)在是一個(gè)難題，很多人問我，什么時(shí)候這些政策能夠取消？什么時(shí)候這個(gè)政策能夠解封？前兩天開會(huì)有一個(gè)老總告訴我，最好就得看看我們特朗普先生給我們幫多大的忙。特朗普先生要讓中國(guó)的外貿(mào)掉下去了，要讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)掉下去了，可能政府就得把這個(gè)后門開開，讓開發(fā)商日子好過點(diǎn)，要不然經(jīng)濟(jì)就掉下去了。

我個(gè)人認(rèn)為，開發(fā)商在和地方政府比財(cái)政支出，如果地方政府的財(cái)政支出能夠挺得住的話，可能他就不會(huì)輕易把這個(gè)事兒掉了。但是中國(guó)有句古話，兵馬未動(dòng)，糧草先行。如果地方政府財(cái)政支出遇到了問題的時(shí)候，它對(duì)土地財(cái)政的依賴性就加大，去年土地財(cái)政是5萬億，土地出讓金是5萬億，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收18000多億，然后和建筑業(yè)相關(guān)的，就是除了房地產(chǎn)本身的稅收以外，相關(guān)的費(fèi)用由6000多億。

地方財(cái)政一共8萬億，如果沒有這5萬多億的支撐的話，地方財(cái)政很難支撐債務(wù)轉(zhuǎn)化問題。今年就得看看了，我們的土地出讓到底能怎么樣。一些好的城市仍然在高價(jià)出場(chǎng)土地，但是很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了一些控制，就是土地我剛才說漲價(jià)那么多，所以我們一季度財(cái)政增長(zhǎng)了17.8%，GDP才6.8。一季度財(cái)政收入還是不錯(cuò)的，但是地方的財(cái)政收入，很多已經(jīng)開始出了困難，這就是問題。

改善需求十分強(qiáng)勁

任志強(qiáng)：

他們忘了一個(gè)事情，就是我們首先得確定不管房子是用住的還是用炒的，我們當(dāng)前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，從眼前看，相當(dāng)一部分原因是來自于我們的城鎮(zhèn)化問題。到目前為止，我們的城鎮(zhèn)化速度發(fā)展還是很慢的，還沒有真正解決農(nóng)村進(jìn)城的問題。

大家都知道，中央提出一個(gè)，叫建立中國(guó)的長(zhǎng)效機(jī)制，住房的綜合住房制?，F(xiàn)在我們沒有綜合住房制，現(xiàn)在我們的住房制度叫做城市住房制，只解決城市居民的銖分問題，不解決農(nóng)村的居民住房問題。

所以地方政府的財(cái)政里頭，只包括了有戶籍人口的住房困難，不包括農(nóng)村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把農(nóng)村人口都轟走了，否則他得解決住房問題，這是個(gè)麻煩。我們的主要結(jié)果，就是農(nóng)民進(jìn)城問題。

對(duì)于老齡化來說，我們現(xiàn)在是改善性需求占主導(dǎo)地位，年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是他給改善。其中有兩個(gè)主要矛盾，一個(gè)是沒有電梯，老人爬不動(dòng)，北京70%，上海大概也得有70%的房子是沒有電梯的，6層也爬不上去。

老齡化越來越嚴(yán)重，英國(guó)怎么解決的？政府出錢，把3層樓都加上電梯。但是中國(guó)出不了這個(gè)錢。雖然我們有一些補(bǔ)貼，北京已經(jīng)開始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠(yuǎn)，沒有電梯的樓太多了，所以改不過來。

還有一個(gè)問題就是，80%以上的房子沒有衛(wèi)生間，你們覺得上海的房子好嗎？上海房子都是刷馬桶，早上起來刷馬桶，沒有衛(wèi)生間。沒有衛(wèi)生間，它連廁所都沒有，所以上海政府改了一棟房子，加了個(gè)廁所，廁所和衛(wèi)生間是兩個(gè)概念，衛(wèi)生間是可以洗澡的地方，廁所只能叫半個(gè)衛(wèi)生間，你只能解決一半的衛(wèi)生問題，另外一半的衛(wèi)生問題解決不了。

所以很多樓沒有熱水，我們大概全國(guó)90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛(wèi)生間。所以很多家庭買熱水器，淋浴器，擱到廁所里頭，底下還得躲著那個(gè)洞，上頭淋浴。刷牙呢？早上起來得到廚房刷牙，這種情況在大多數(shù)樓里頭仍然保持了這個(gè)現(xiàn)象。這是一個(gè)很嚴(yán)重的問題，所以改善性需求所占的比例是越來越大的。

還有一個(gè)就是獨(dú)居需求，獨(dú)居需求可能很多人不太了解，到現(xiàn)在為止大概有750萬獨(dú)居，我們估計(jì)五年以后，每年增長(zhǎng)30%到40%，其中一部分是孤寡老人的獨(dú)居，另外一部分是年輕人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他們寧愿遠(yuǎn)離父母，自己?jiǎn)为?dú)租一個(gè)小房子，也不愿意跟你在一塊住，你那個(gè)房子太大，他不跟你住。

北歐40%這種，整個(gè)歐洲大概平均有25%這種情況，現(xiàn)在中國(guó)是5.8%。未來的發(fā)展是什么？如果要發(fā)展到25%，我們得有兩億五千萬戶獨(dú)居戶，越來越多的90后和00后開始獨(dú)居了。

城鎮(zhèn)化紅利期還很長(zhǎng)

任志強(qiáng)：

從人類過去發(fā)展的歷史上來看，重要的GDP是在于1800年以后產(chǎn)生的，十八世紀(jì)以前我們用了3萬年時(shí)間，大概只產(chǎn)生了全世界5%的GDP，而后來的95%的GDP，這是累積計(jì)算的，都是因?yàn)槭耸兰o(jì)以后產(chǎn)生的。

原因是什么？原因是城市化，大規(guī)模的城市化集中在十八世紀(jì)后，因?yàn)槭呤兰o(jì)末才有了私有產(chǎn)權(quán)制度的保護(hù)。在十二世紀(jì)的時(shí)候英國(guó)就有一個(gè)大憲章，但是皇帝老毀約，到十七世紀(jì)末的時(shí)候，皇帝終于不能毀約了，所以全世界都開始確立私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)制，城市就發(fā)展起來了。

尤其是十八世紀(jì)以后的工業(yè)化，導(dǎo)致城市化加劇，第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)越來越不行了，這個(gè)發(fā)展過程是加速。所以從1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。

我們可以看到城市化需求在全球的發(fā)展過程。2007年的時(shí)候，城市人口已經(jīng)超過了農(nóng)村，到2016年的時(shí)候城市已經(jīng)40.27億人，農(nóng)村34.15億人，農(nóng)村人口越來越少。中國(guó)到現(xiàn)在14億人里頭，8億人在城市生活，但只有5億多是城市戶籍，40%是城市戶籍，剩余的人都是農(nóng)村戶籍。

所以雖然有一部分農(nóng)民住在城市里頭，但是他孩子不能上學(xué)，不能領(lǐng)退休金，不能買房子等等。所以中國(guó)的城市化，還早得很。對(duì)于美國(guó)來說，根本不缺土地，農(nóng)村面積很大，但是他們的城市化發(fā)展速度一點(diǎn)不低于中國(guó)，發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國(guó)。所以中國(guó)到目前，農(nóng)村的人口比例是大于城市人口比例的。

從全球看，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)還是非發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化的速度都在加速，為什么？因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值太低了，中國(guó)有27%，接近30%的勞動(dòng)力，農(nóng)村勞動(dòng)力，只生產(chǎn)7%的GDP，而70%多左右的勞動(dòng)力生產(chǎn)93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農(nóng)村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都往城里跑。

去年我們中國(guó)的服務(wù)業(yè)已經(jīng)超過了GDP的50%，換句話說，如果服務(wù)業(yè)越來越多的時(shí)候，一定要靠城市才能解決問題，靠農(nóng)村是解決不了服務(wù)業(yè)的問題的，靠農(nóng)村就是老婆和孩子給你倒水洗腳，能有人給你捏腳嗎？

所以城里城外，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，我們都可以看到，未來發(fā)展的趨勢(shì)，第一產(chǎn)業(yè)的人口一定是越來越少，必須到城市才能富起來。中國(guó)要想達(dá)到基本現(xiàn)代化和現(xiàn)代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還早著呢。

重點(diǎn)城市人口流入加快

任志強(qiáng)：

在城市發(fā)展的過程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長(zhǎng)速度是非?？斓?。人口增長(zhǎng)，在2016年以前不是說一線城市都是最高增長(zhǎng)，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長(zhǎng)的比例速度也是非常非?？斓?，廈門達(dá)到了7.5年均，年均7.5，這不得了。

去年發(fā)生一個(gè)變化，為了吸引優(yōu)秀人才，西安將近60萬人，武漢37萬人，長(zhǎng)沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就是有些地區(qū)，鄭州好像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？?，一年你要增加30萬人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒房子總不行吧？所以這個(gè)城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。

如果全球都這樣，中國(guó)要想跟上世界的步伐，你還想成為強(qiáng)國(guó)，你還要美好生活，不讓農(nóng)民進(jìn)城就美好生活了？我看譚總剛才那個(gè)標(biāo)題，叫做追求美好生活，那你得讓農(nóng)民進(jìn)城，這不是你沒解決嗎？

還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化

任志強(qiáng)：

我們的現(xiàn)有城市里頭，現(xiàn)在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算的話，我們最少得有400多億。大現(xiàn)有情況下，好像增長(zhǎng)1倍的住房增長(zhǎng)量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。

即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時(shí)間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個(gè)速度可能就很難達(dá)到。

我們仇保興原來的住建部副部長(zhǎng)在博鰲論壇上曾經(jīng)說，我們現(xiàn)在的戶均已經(jīng)達(dá)到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個(gè)房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有20億，我們現(xiàn)在一年就10億。

換句話說，就是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展你是改變不了的，美國(guó)200多年呢，紐約現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是大頭。你不是說房地產(chǎn)市場(chǎng)，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄沒了，弄沒了中國(guó)經(jīng)濟(jì)就沒了，這個(gè)是無法改變的一種情況。

但是仇保興忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個(gè)孩子已經(jīng)單獨(dú)住了一套房子，我兒子前兩天偷偷結(jié)婚了，既沒告訴男方的家里，也沒告訴女方的家里，然后兩個(gè)人偷偷在外頭租了一套房子住。這種事兒我說是只有我們家出現(xiàn)嗎？不是，突然發(fā)現(xiàn)他們公司十幾個(gè)人都是這樣。

年輕人不愿意告訴你，他自己愿意過小日子，干嗎非得告訴你？我又不需要你的婚禮，人家過的挺好的。我覺得你們?cè)谧目赡芤矔?huì)遇到這種情況。獨(dú)居家庭的速度，我們現(xiàn)在750萬戶，今后估計(jì)得有2500戶，這個(gè)發(fā)展速度可能是非?？斓?，可能用五六年時(shí)間就得這樣。

因?yàn)殡m然我們的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人說，我可以從父母那兒繼承一套房子，從老婆家里還可以繼承一套房子，我一個(gè)人可以分三到四套房子。

胡扯，因?yàn)槔先瞬凰?。我們的平均年齡估計(jì)從60多歲，70多歲，現(xiàn)在漲到80多歲了，過兩年就是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承老人90歲的房子，你得活到60歲才能繼承，那你30歲結(jié)婚的時(shí)候，到60歲之間這30年你老住別人的房子？那不是胡扯嗎？

所以很多專家都在那兒瞎說，就忘了老人不死。為什么我們退休養(yǎng)老金老不夠用？我們?cè)瓉碛?jì)算的時(shí)候，是按照你70歲以前就死了計(jì)算的，結(jié)果人不死了，這個(gè)錢不夠花的。這很是個(gè)問題。他們沒想到，我們的美好生活讓老人不死了，老人不死就變成一個(gè)結(jié)果呢？

原來一套房子能解決問題，現(xiàn)在得兩套、三套房子才能解決問題。你要熬到老人90歲死，下次他活到120的時(shí)候你怎么辦？更麻煩了。我們的最新科技告訴大家，2038年新科技就可以保證這些人，未來就告訴你人可以活到120歲，高科技，沒法弄了。

并非每個(gè)城市都需要租賃住房

任志強(qiáng)：

我也不知道這些官員怎么想的，所以他們都出了很多政策，房租不炒，集體土地上建租賃應(yīng)租房，共有產(chǎn)權(quán)等等。我個(gè)人覺得，這些問題都解決不了當(dāng)期矛盾。第一個(gè)是租賃房，就是集體土地上建租賃房，我可以很自豪的告訴你們，這是我2011年的政協(xié)提案，要解決唐家?guī)X等幾個(gè)村，房子要塌了，要著火，怎么解決租賃應(yīng)租房的問題。

國(guó)土資源部找我談了很多次，批判了我六年時(shí)間，突然有一天我發(fā)現(xiàn)變成他的國(guó)家政策了。我很頭疼，怎么搞的？我敢把政協(xié)的號(hào)都告訴你，我告訴你，這是真的，不是編的。

但是現(xiàn)在有人認(rèn)為集體土地上大量供應(yīng)的租賃應(yīng)住房能不能破壞市場(chǎng)？我覺得不行。為什么不行？沒有一個(gè)地方政府會(huì)把管子和路修到他不能賣的土地上去，他如果能拍賣這個(gè)土地就拼命的修市政基礎(chǔ)設(shè)施，不能賣的地他就不修了。

只有什么樣呢？就是順路沾了光的這些集體土地才能建租賃性住房。有多少？沒多少。所以每一個(gè)城市里都有極少的集體土地才能建租賃性住房。就是因?yàn)槲翼樎?，有管子，有煤氣，有燃?xì)?，有供暖什么的東西，你要是離得遠(yuǎn)的話，我才不給你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集體土地都能用。這個(gè)矛盾要解決好。

我們?cè)谧鲎赓U性住房，大家都說租賃性住房好，我剛才說了，萬科的租賃性住房有多少人能租得起？不知道。美國(guó)，前十大城市，租賃的房子占的比例是非常高的，從人數(shù)，從比例數(shù)都可以看到。藍(lán)色的是占的總的住房比例，就是租賃人口也可以看，都非常高。

所以大城市和特大城市，我們覺得要有50%左右的租賃性住房才能滿足需求，因?yàn)榱鲃?dòng)人口和臨時(shí)居住的創(chuàng)業(yè)人員等等，大概需要這樣。而一般的城市，或者三四線城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就夠了，并不是所有的城市都需要大量的租賃性住房。

"租賃住房"必須市場(chǎng)化

任志強(qiáng)：

反過來說，租賃性住房來自于哪？從美國(guó)來看，它不是政府掏錢蓋的，不要以為多方建設(shè)靠政府出錢蓋能行，解決不了問題。

我們?cè)倏纯聪愀?，香港的租賃性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少？免租的只有2%，廉租的這部分也很少，戶主提供的也有2%，單位提供的也占到一定比例。但是這個(gè)房源從哪來的呢？房源從私有擁有的房源里來的。

也就是說發(fā)達(dá)國(guó)家的資本市場(chǎng)這么好，都是靠私有產(chǎn)權(quán)擁有，單位在國(guó)外就叫私有，擁有了租賃性住房，中國(guó)試圖走到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分配那種方式，幾乎是不可能的。租賃性住房，為什么要靠私人？重要政府可以用稅收和住房補(bǔ)貼來解決租賃導(dǎo)向的問題。

日本，我們看看，日本的租賃市場(chǎng)巨大，70%來自于私人。不要以為靠國(guó)家可以解決問題，解決不了問題，再有錢也解決不了問題，一定要靠私人租賃市場(chǎng)來解決問題。北京，北京大概700多萬套私人的住房，20%用于租賃，大概140萬到150萬套左右。

有多少人用呢？有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七個(gè)人。所以我們看到，北京就是打隔斷，N+1，客廳變成住房，一改改兩間，所以它就打隔斷。去年11月份一場(chǎng)大火以后北京開始取隔斷，把所有隔斷都取消了以后，人沒地兒住了，漲房租。

所以去年到今年，普遍房租增長(zhǎng)了百分之十幾，個(gè)別地區(qū)房租增長(zhǎng)40%，重點(diǎn)地區(qū)，比如通州，普遍漲了20%以上，因?yàn)檎屚@邊搬。租賃性住房的價(jià)格根本無法解決問題。

我們需要多少房子，我們現(xiàn)在的情況來看，北京按道理說應(yīng)該是40%到50%的房子是用于租賃的，否則外地人口都沒法辦了，各媒體都在北京有一個(gè)點(diǎn)兒，要不然最新的新聞拿不到。

外國(guó)領(lǐng)導(dǎo)來了，你要到現(xiàn)場(chǎng)拍一個(gè)照，兩會(huì)來了你要拍一個(gè)照，你不得在北京派記者？怎么辦？都買房子？?jī)赡昃蛽Q人了，所以你還是得租。因此干部、高官，比如各個(gè)公司的高管們都在北京買房，但是他的低級(jí)管理人員待不了那么長(zhǎng)時(shí)間，一年兩年就完了，所以就得租房子，所以租賃性住房的欲求很大。

可是我們總在試圖用官方的辦法解決租賃性住房，我覺得解決不了。這個(gè)意見我已經(jīng)跟國(guó)務(wù)院提出來了，政策研究室專門跟我討論用什么辦法解決租賃性住房，但是他們好像似乎還沒有入門，問題還很嚴(yán)重。

共有權(quán)房，政府賺雙倍

任志強(qiáng)：

還有人說北京建了共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房我覺得更是政府貪財(cái)?shù)囊粋€(gè)取向，本身那個(gè)土地賣3萬塊錢，然后房?jī)r(jià)賣4萬塊錢，然后他占50%的股權(quán)，這個(gè)房?jī)r(jià)就變成了8萬塊錢。周邊的二手房房?jī)r(jià)多少？6萬。你要賣給業(yè)主，說4萬塊錢賣給你一套房子，你是不是覺得很高興？比坊間的6萬二手房便宜多了。

可是你別忘了，政府還拿了50%，政府這50%出錢了嗎？沒出錢，他得了雙份的地價(jià)，3萬的低價(jià)變成了6萬，還得了一套房子。所以共有產(chǎn)權(quán)房從目前看高于當(dāng)?shù)囟址糠績(jī)r(jià)的項(xiàng)目已經(jīng)很多個(gè)了，我只能說，本來拍賣土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，政府就從房?jī)r(jià)里拿走了90%或者更多。

我不覺得它是一個(gè)好政策。說我4萬塊錢拿到一套房子已經(jīng)很不錯(cuò)了，反正我能住，先解決眼前問題吧。對(duì)，可能解決眼前的問題了，但是從法理上和稅收理論上來說，這是一個(gè)不合理的。所以我也覺得，它并不能解決市場(chǎng)的問題。

房地產(chǎn)稅，路還很遠(yuǎn)

任志強(qiáng)：

還有一個(gè)關(guān)心的問題，就是房產(chǎn)稅。今年我們兩會(huì)期間有一個(gè)財(cái)政部的副部長(zhǎng)回答了記者的提問，記者說我們能不能像國(guó)外的私有土地那樣收取房產(chǎn)稅，這個(gè)副部長(zhǎng)告訴他，中國(guó)從來沒有收過這樣的房產(chǎn)稅。我覺得這個(gè)副部長(zhǎng)是不太懂，沒看過中國(guó)的稅法，他不知道1951年的時(shí)候，1949年的時(shí)候我們是房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅，地稅是地稅，1951年的時(shí)候把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并了，叫做房地產(chǎn)稅，那個(gè)時(shí)候土地和國(guó)際一樣是私有產(chǎn)權(quán)的。

如果我們的財(cái)政部長(zhǎng)在回答人民代表提問的時(shí)候都不知道自己國(guó)家發(fā)生的歷史，我想他一定是搞錯(cuò)了，這個(gè)副部長(zhǎng)，如果我是總理一定把他撤了。1951年以后為什么不收了？因?yàn)楣胶蠣I(yíng)以后沒有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產(chǎn)稅沒人收了，沒法收了，收誰的？收不了了，所以他就取消了。

取消以后變成了什么？就變成了工商稅，變成了城市維護(hù)事業(yè)稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等?，F(xiàn)在我們列出來七八個(gè)稅種，都是屬于房產(chǎn)這個(gè)范圍之內(nèi)。

因?yàn)榉彩鞘樟朔慨a(chǎn)稅的，都不能收其這類的稅，房產(chǎn)稅你都收了，不就是改善環(huán)境嗎？維護(hù)城市的，你還能收綠化稅嗎？類似的情況很多?，F(xiàn)在的情況下，2011年的時(shí)候樓繼偉當(dāng)財(cái)政部副部長(zhǎng)提出建立物業(yè)稅的時(shí)候，或者是我們房產(chǎn)稅初期的時(shí)候就提出，要減去相應(yīng)的稅費(fèi)。

但是現(xiàn)在后頭這句話都被人抹了，他們總想在不減現(xiàn)有稅的情況下加稅，這是不可能的，老百姓一定會(huì)造反。

但是如果減了一些稅，再征，能不能解決現(xiàn)在的土地財(cái)政問題？解決不了。不懂行的人以為，房產(chǎn)稅還能替代土地出讓金、財(cái)政問題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當(dāng)于永久性的土地費(fèi)，它是復(fù)利計(jì)算的?？墒悄阋阉殖?0年收，政府兜里一下子就沒錢了，所以替代不了地方稅。

回答記者問的時(shí)候，他提出通過房產(chǎn)稅來調(diào)緊稅負(fù)公平問題，如果要現(xiàn)在收房產(chǎn)稅，稅負(fù)是極不公平的。

第一，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅已經(jīng)很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。

第二，原有房屋的價(jià)格構(gòu)成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金，我們的商品房占總房量的多少呢？30%多。也就是說70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是沒有交土地出讓金的房子，你能一并收稅嗎？你要一并收稅的話，可能就會(huì)出現(xiàn)很多麻煩。

我們還可以看到有的交了大市政費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，什么什么一大堆，有的沒交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來分配的住房改房。

這里頭的構(gòu)成矛盾很多。最重要的是，我們的房改文件1997年23號(hào)文件，朱镕基當(dāng)時(shí)出臺(tái)的房改文件里頭有一句話，叫老人老辦法，新人新辦法。那今天你要統(tǒng)一收稅，人家說了，文件上寫著，我老人得老辦法，你怎么能按新人新辦法解決呢？所以統(tǒng)一實(shí)行這種房產(chǎn)稅，幾乎是不可能的。

有人老問，房產(chǎn)稅出臺(tái)，房產(chǎn)稅出臺(tái)，也就是他們吹吹吧。

另外一個(gè)是取得房屋產(chǎn)權(quán)的方式不一樣，有人是花錢取得，有人是分配取得，有人拆遷取得的，有的是經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)換成商品房的，但是他沒交土地房產(chǎn)稅。有的是各種各樣的房子，還有自建房，原來的私有產(chǎn)權(quán)房等等一大堆，你怎么把它統(tǒng)一分配呢？

我們最低收入者人群里頭，擁有的私有產(chǎn)權(quán)，擁有第二套產(chǎn)權(quán)房的也有7%。他們的房子大半在老城區(qū)，房子很破，但是學(xué)區(qū)房賣的很貴。你要按他的賣價(jià)收他的房產(chǎn)稅的話，老百姓交不起，所以幾乎是不可能的。

房地產(chǎn)稅與租售并舉矛盾

任志強(qiáng)：

同時(shí)，稅收一定是大大提高了租賃標(biāo)準(zhǔn)，和你這個(gè)租售并舉是違背的，這兩個(gè)是相悖的?？慷愂杖ヌ岣咦饨?，老百姓更租不起房子，這是一個(gè)很麻煩的事情。我也不認(rèn)為房產(chǎn)稅能解決房?jī)r(jià)問題，能解決供應(yīng)性問題，能解決任何問題。

為什么？因?yàn)槲覀儦v史的發(fā)展階段不一樣。國(guó)外為什么行呢？因?yàn)樗恢笔鞘袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，土地私有制，所以不管他取得的房?jī)r(jià)是多少，他的規(guī)矩是一樣的。我們的規(guī)則不一樣，因?yàn)槲覀冇凶》糠峙渲频?，有住房房改制的，有大量的市政基礎(chǔ)設(shè)施拆遷階段的，有住房改革階段，有商品化的階段，有非商品化的階段。

最初的商品化是劃撥土地而形成的，后來的商品房土地辦理土地出讓制度形成的，然后就變成土地招牌掛制度形成的，所以各種取得方式是完全不同的。

你現(xiàn)在要統(tǒng)一市場(chǎng)評(píng)估的方式解決，一定會(huì)出亂子的，大家就會(huì)拿原來的房產(chǎn)證，原來的土地取得條件，或者房屋取得條件跟你打官司，為什么他的和我的是一樣？我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等，法院以后就變成集市了。所以我估計(jì)，要這樣說的話，稅務(wù)比現(xiàn)在的軍隊(duì)要擴(kuò)大3倍到4倍才能忙得過來。

空置稅可解決租賃住房問題

任志強(qiáng)：

因此在不改變現(xiàn)有雙軌制的一些條件下，我個(gè)人覺得用市場(chǎng)化的辦法解決問題是最好的，不是限制個(gè)人買房子，而是鼓勵(lì)大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都行，買的越多越好。

但是我要加你一個(gè)空置稅，香港、德國(guó)，很多國(guó)家都是用這種方法。只要你的房子是為了住的，不是為了炒的，那你就讓里頭有人住，你不要空置半年以上我就要收你的稅。

所以他的房子里有人住，有人住你不就達(dá)到了房子是用來住的目的了嗎？但是人們?yōu)槭裁匆阉糜诔鲎饽?？就是因?yàn)槟銣p稅，德國(guó)就是這樣的，他用減稅的方式控制房?jī)r(jià)，同時(shí)用減稅的方式，用政府補(bǔ)貼讓窮人有房子租。

意大利也同樣，你要拿著住房券放的時(shí)候，政府給你減免個(gè)人所得稅。所以那個(gè)住房券租房子的時(shí)候，你比市場(chǎng)的房?jī)r(jià)要低得多，租房?jī)r(jià)要低得多，可是減免你的個(gè)人所得稅，它能交換。所以用市場(chǎng)化的辦法，完全不需要政府大量的蓋房子，可以解決我們租賃市場(chǎng)的問題。

很多，比如說美國(guó)，美國(guó)有一個(gè)網(wǎng)站叫空中食宿，它就是專門用于租賃住房的一個(gè)軟件。上了這個(gè)網(wǎng)以后，你說我今天從北京到杭州開會(huì)，我家里的房子就可以用來租，租兩天，我開兩天會(huì)，那個(gè)房子租兩天。它就收到很高，比酒店便宜，但是比一般的旅館費(fèi)用要高得多，因?yàn)樗械臈l件都很方便。

在歐洲這種以家庭方式進(jìn)行短租，住一天兩天、一個(gè)禮拜、兩個(gè)禮拜的，這種房子多得一塌糊涂。所以空中食宿，就用這種方式成為了現(xiàn)在在美國(guó)非常受歡迎的一個(gè)網(wǎng)站，但是它也有很多官司，但是它有利的解決了這些問題。

比如說舊金山、硅谷，它的租賃住房是不夠的，空中食宿就把原來的整體租賃房，整棟整棟的給你租了，然后變成時(shí)租，因?yàn)閬硗娜藛T太多了。所以中國(guó)完全可以擴(kuò)大租賃市場(chǎng)，用市場(chǎng)化的辦法去解決我們現(xiàn)在存在的一些矛盾。

長(zhǎng)效機(jī)制很難建立

任志強(qiáng)：

倒過來說，如果要用長(zhǎng)效機(jī)制徹底解決中國(guó)的問題，那么就要解決的是土地制度問題，戶籍制度問題。那么矛盾就在于，我們的短期政策不利于長(zhǎng)期機(jī)制的建立，你沒法解決土地制度問題，也沒法解決戶籍制度問題。

他們的矛盾在哪？我們今年出臺(tái)了一號(hào)文件，農(nóng)民的土地承包再增加30年，很多人就歡呼，真好，農(nóng)民又可以多用土地30年了。但是很多農(nóng)民在發(fā)愁，因?yàn)槟阒唤o我30年，我是不能修長(zhǎng)期的基礎(chǔ)設(shè)施的，因?yàn)槲倚捱@些基礎(chǔ)設(shè)施，可能要用40年、50年，你只給我30年，我怎么敢修呢？

中國(guó)嚴(yán)格說起來是沒有私有產(chǎn)權(quán)制的，因?yàn)槲覀儧]有土地的私有化。你們現(xiàn)在都是有錢人，但是你們都叫浮財(cái)，你們自己想想，你們能生根落地嗎？過兩年把你的房子收了，都是浮財(cái)。

只有土地變成私有制的時(shí)候，我們才能談得上中國(guó)的長(zhǎng)期的住房制度和農(nóng)民與城市人口利益相一致的制度，這樣才能最終解決問題。否則，如果戶籍制度和土地制度問題不從根本上解決，我們很難建立一套長(zhǎng)效機(jī)制，你仍然是城里人只解決城里的住房，然后農(nóng)村人進(jìn)住房的時(shí)候，你就左卡右卡，反正不讓他進(jìn)來，然后他的孩子也不能上學(xué)，也不能享受醫(yī)療保障等等。

我們的十九大提出，要人類命運(yùn)共同體，中國(guó)人首先得形成共同體，如果中國(guó)人連共同體都沒有，你怎么能實(shí)現(xiàn)世界人的共同體？所以十九大已經(jīng)提出了很多很多重要的，非常好的報(bào)告，但是問題在于哪呢？問題在于，我們的地方政策沒有跟上十九大報(bào)告，造成了房地產(chǎn)出現(xiàn)了很多的問題。歷史上凡是單一政策試圖解決單一問題的時(shí)候，大部分都適得其反。

"單一政策"往往事與愿違

任志強(qiáng)：

我們可以講兩個(gè)笑話，一個(gè)是布萊爾當(dāng)英國(guó)首相的時(shí)候出臺(tái)了一個(gè)政策，叫醫(yī)生必須在48個(gè)小時(shí)給預(yù)約的病人看病，他們都能電話預(yù)約私人醫(yī)生。布萊爾出來的這個(gè)政策，非常明確的要保護(hù)病人，

最后的結(jié)果是什么樣的你們能想象到嗎？所有的醫(yī)生都取消了電話預(yù)約。為什么？醫(yī)生的良心過不去，因?yàn)獒t(yī)生如果把所有的病人填滿他的就醫(yī)時(shí)間，臨時(shí)出現(xiàn)了撞車、生病的這些病人，生命就會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)，不然他就違法了，因?yàn)椴既R爾出的是法。

他到時(shí)候說，我要給臨時(shí)得病的病人看病的時(shí)候，那個(gè)約的病人不干了，告你。所以他干脆為了保證臨時(shí)可能出現(xiàn)的這些治病需要，我就所有的預(yù)約全取消了，我寧愿沒有預(yù)約病人。醫(yī)生的道德真好，所以他就把布萊爾這個(gè)臨時(shí)性的單向措施徹底打敗了。

第二，去年年底說臺(tái)灣的行政院出臺(tái)了一項(xiàng)政策，為了保護(hù)勞工的利益，勞工的加班費(fèi)要從一個(gè)小時(shí)2倍的工資變成一個(gè)小時(shí)4倍的工資，蔡英文很科學(xué)的告訴你，我要保護(hù)勞動(dòng)人民的利益。

從此以后，沒有一個(gè)人雇原來的員工加班了，所有的工廠主都說我雇臨時(shí)工，我不雇這個(gè)員工，這個(gè)員工來了叫做加班，所以過去我給2倍工資還行，現(xiàn)在你讓我給4倍工資我不用他了，我寧愿到市場(chǎng)上找一個(gè)臨時(shí)工來給我干一天，干兩天，因?yàn)檫@個(gè)臨時(shí)工不是按加班算的，因?yàn)樗透蛇@兩天。

所以單一政策通常在市場(chǎng)當(dāng)中是悖論，所有的好心都會(huì)變成壞事，員工也很苦，也很生氣，你這個(gè)政策真爛，原來我還能拿2倍工資，現(xiàn)在我連1倍工資也拿不著了。最后臺(tái)灣行政院做了修改，修改法律。

所以當(dāng)一個(gè)政府試圖用單一政策，出于好心解決某一單一問題的時(shí)候，通常是悖論。我們?nèi)绻檬袌?chǎng)中的方法解決這種房?jī)r(jià)，你使勁按著，不用市場(chǎng)化的辦法解決問題我覺得是適得其反，也不可能建立長(zhǎng)效機(jī)制，我就講這么多，謝謝。我再說一遍，你們千萬別給我傳出去，我都被問過了。

任志強(qiáng)：：謝謝大家，我的演講完了，這些僅代表我個(gè)人觀點(diǎn)。