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在剛剛過去的春節(jié)假期，“返鄉(xiāng)置業(yè)”成為了樓市熱詞，而仍在升溫通道的三四線樓市也與之形成了很好的呼應(yīng)。開發(fā)商、房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也瞅準(zhǔn)了時機(jī)，欲借機(jī)沖業(yè)績。在業(yè)內(nèi)人士看來，三四線樓市的回暖主要受棚改貨幣化的影響，從而推高了返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度。不過，對于返鄉(xiāng)置業(yè)是否能夠支撐三四線樓市？三四線城市是否擁有持續(xù)發(fā)力的動能？行業(yè)人士普遍認(rèn)為三四線樓市升溫動力不足，但是分化發(fā)展將成為趨勢。

升溫的三四線樓市

2017年三四線樓市不斷升溫，尤其是2018年春節(jié)期間，在“返鄉(xiāng)置業(yè)”的助推下，三四線樓市似乎更火了一把。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從春節(jié)假期前一周(2月8日-14日)開始，不少熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場就進(jìn)入了休眠模式。2月上旬，一線城市成交環(huán)比下降33%，二線代表城市環(huán)比下降18%，同比有所回落。其中，蘇州環(huán)比降幅最大，超過八成；南昌次之。三線代表城市成交量環(huán)比下降9%，各城市有不同程度的下降。但值得注意的是，同比來看，三線城市整體成交繼續(xù)上升，升幅達(dá)35%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從春節(jié)期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，一二線城市基本全面暫停，成交主要以三四線城市為主。很多離一線城市近的四線城市，房地產(chǎn)市場成交量超過了二線城市。

“我老家房價上漲了將近50%”，返京工作的小張來自我國中部的四線城市，他對北京商報(bào)記者表示：“不知道老家房價是否還會持續(xù)上漲，擔(dān)心將來北京房價買不起，老家房子也漲上去了，錯過機(jī)會。”

類似小張這樣經(jīng)歷的北漂一族的確不少。據(jù)安居客的調(diào)查顯示，在接受調(diào)查的有購房需求的消費(fèi)者中，有近六成受訪者考慮是否在三四線城市購房。

也正是瞅準(zhǔn)了小張這樣的購房人心理，開發(fā)商們也開始行動了，期望能進(jìn)一步拉升公司業(yè)績。恒大2月1日-28日，打出“所有樓盤享基礎(chǔ)優(yōu)惠8.8折”，部分項(xiàng)目限量折扣特價房(額外最高9.5折)的促銷活動。對此，恒大方面表示，此舉意在借助返鄉(xiāng)置業(yè)潮深度挖掘二三線城市置業(yè)需求。有利于抓住返鄉(xiāng)人群，在淡季實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的去化。

鏈家也首次推出了“回家置業(yè)季”的活動，包括武漢、鄭州、天津、大連、成都、大理等32個城市，萬科、保利、碧桂園等在內(nèi)的眾多知名開發(fā)商的近500個新房項(xiàng)目均參與到鏈家“回家置業(yè)季”的活動中。

“返鄉(xiāng)”并非主力

是三四線樓市的火熱帶動了返鄉(xiāng)置業(yè)？還是返鄉(xiāng)置業(yè)需求強(qiáng)勁，從而帶火了三四線樓市？

實(shí)際上2017年整年，三四線樓市成交量都有明顯上升。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年三四線樓市土地成交占比為63%。在一二線樓市調(diào)控高壓背景下，三四線城市成交成為2017年樓市的主力軍。事實(shí)上，從碧桂園、恒大等在三四線樓市擁有大量土地儲備的房企，在2017年的業(yè)績增長幅度也可以看出三四線樓市對公司業(yè)績帶來巨大貢獻(xiàn)。

對此，相關(guān)人士分析，沒有大量人口流入，又缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，三四線樓市去年升溫主要是得益于政府的去存庫政策。按照相關(guān)計(jì)劃，各地政府大力推動庫存較大的三四線城市去庫存。具體措施包括推進(jìn)棚戶區(qū)住房改造、繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房、以多種方式提高貨幣化安置比例等。尤其是利用棚戶區(qū)改造去三四線城市庫存已經(jīng)成為最新手段。其中，通過國開行等機(jī)構(gòu)發(fā)放棚改貸款帶來的效果非常顯著，拿到錢的棚改家庭實(shí)現(xiàn)了快速置業(yè)，當(dāng)?shù)匾矊?shí)現(xiàn)了快速去庫存的效果。

與此同時，眾多大品牌房企涌入三四線城市也掀起了一波城市置業(yè)潮。在京工作的王先生向北京商報(bào)記者表示，通常三四線城市住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念比較落后，樓盤也較為老舊，但大品牌企業(yè)的進(jìn)入給當(dāng)?shù)貛砹水a(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)理念的更新。碧桂園等大品牌房企首次進(jìn)入他老家安慶時，他的許多親戚朋友都成為這些大品牌房企的新客戶。

此外，以浙江瑞安為例，2017年內(nèi)包括恒大、碧桂園、萬科等龍頭房企在內(nèi)都分別進(jìn)駐。而龍湖、融創(chuàng)等房企也開始進(jìn)入浙江金華布局。

盛宴能否延續(xù)

在業(yè)內(nèi)人士看來，春節(jié)期間火熱的“返鄉(xiāng)置業(yè)”是三四線樓市持續(xù)升溫的延續(xù)。2017年以來，三四線城市全年去庫存呈現(xiàn)出的結(jié)果的確超出市場年初預(yù)期。然而，這一波行情在三四線城市能否延續(xù)，市場上則有頗多爭議。

鏈家研究院認(rèn)為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業(yè)組成。其中，一些城市本地拆遷戶約占成交的八成以上。這表明這些城市后續(xù)成交將難以維持高點(diǎn)。同時，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續(xù)，即便持續(xù)，市場購買力前期已經(jīng)得到有效釋放后，市場需求也不可避免地下降。

張大偉也認(rèn)為，2017年除了15個核心熱點(diǎn)城市外，其他城市雖然也密集發(fā)布調(diào)控政策，但整體相對較寬松，對市場抑制作用弱，大部分城市依然以去庫存為主?！暗珡哪壳皝砜矗康禺a(chǎn)調(diào)控在2018年主要側(cè)重點(diǎn)會是在三四線城市。去庫存與抑制過熱將是三四線城市的調(diào)控主要內(nèi)容。隨著持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策，疊加收緊的信貸，預(yù)計(jì)今年市場漲幅將繼續(xù)放緩，商品房銷售面積、銷售額可能在2017年基礎(chǔ)上有輕微回落?！?