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1、央媒透露：樓市調(diào)控，5年內(nèi)不會退出

昨天（1月23日），經(jīng)濟參考報電子報發(fā)文：告別周期，未來五年，調(diào)控都不會退出。

該報是由新華社主管主辦的報刊，是中國最早的全國性經(jīng)濟類報紙。從這個身份可以看到，它的發(fā)文一定程度上表明了樓市調(diào)控的基本走向。發(fā)文作者是新城控股集團高級副總裁歐陽捷。

文章核心觀點：

1、調(diào)控依舊，不會放松，未來五年內(nèi)都不會退出，未來樓市還將依靠調(diào)控政策，進一步穩(wěn)定房價；

2、調(diào)控基本面不變的情況下，各城市要因城而作出改變，不再一刀切，開始差異化調(diào)控。限價、限購可能會適度放松。

對于調(diào)控到底能延續(xù)到什么時候，多數(shù)專家均預測在2~3年，因為按照歷史樓市調(diào)控慣例，每輪調(diào)控差不多都只維持了2~3年。

但這次央媒發(fā)文透露出：周期輪動不適用本輪調(diào)控，本輪調(diào)控5年內(nèi)不會退出，因為本輪調(diào)控非常特殊。

2、本輪調(diào)控特殊在何處？

本輪樓市調(diào)控有何特殊之處？綜合來說，與以往有三個不同。

1、態(tài)度不同：本輪調(diào)控態(tài)度之強硬、決絕，無以復加。

中國中心城市的房價，是個沉疴舊疾。這種“病”有兩個明顯特點，一是難治，而是不得不治。

過去十年，中國房價翻了10倍，工資卻只翻了3~4倍，越來越多的人買不起房，買得起的，也搭上了自己的下半輩子，扛著房貸過日子。輿論和抱怨之聲越來越強，社會貧富差距越來越大，矛盾越來越激烈。

在這樣的背景下，房價這個病，必須得到解決，政府必須給輿論一個交代，給社會一個交代。

2、調(diào)控方式不同：本輪調(diào)控，“堵”與“疏”并用。

在“堵”方面，和以往相比，本輪調(diào)控的方式方法更豐富，除了傳統(tǒng)的限購、限貸、限價、限商外以及上浮貸款利率外，還提出了限售，也即購房后多少年內(nèi)不得上市交易。

前前后后共有50多個城市加入限售大軍，一般都是3年、5年，珠海和保定部分項目規(guī)定，成交后10年內(nèi)不得上市交易。

此外，本輪調(diào)控方式與以往最大的不同，就是還采用了“疏”的政策。剛開始通過行政手段強行摁住房價，待得平穩(wěn)后，開始行“疏”的調(diào)控方式。

堵只能強壓消費者的購房意愿，疏才能有效滿足市場需求，釋放需求，進一步穩(wěn)定房價。

在“疏”方面，各城市尤其是中心城市都在加快推出土地，增加供應量。

土地供應方面，首都北京堪稱表率。2017年北京住宅用地供應量相比于2016年上漲了509%，翻了6倍。也正因此，北京是中心城市中為數(shù)不多的二手房價格被控制住的城市之一。

上海、武漢、杭州、廣州、重慶，也都有不同程度的增加。

除了增加土地供應量外，中央還提出“租售并舉”長效機制，將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市列為租賃試點。

并鼓勵、要求他們積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

無論是增加土地供應，還是“租售并舉”，都是通過“疏”的方式，滿足市場需求，緩解供求矛盾，以達到控制房價的目的。

3、目的不同：以往是為了穩(wěn)一時，本輪為了長久穩(wěn)定。

在“堵”與“疏”方式并用的同時，中央還提出了建立長效機制，“租售并舉”就是其中之一，除此之外，還包括多主體供給、多渠道保障。

上周，國土部部長姜大明提出，政府不再壟斷土地。

從土地制度上根本解決住房市場的供應問題。長效機制還涉及到了土地管理法、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)稅法等很多法律法規(guī)的修訂完善，從制度和法律法規(guī)上，完善。維護中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

只有這樣，房地產(chǎn)市場才能告別周期、走出“屢調(diào)屢漲”的怪圈，房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展才能真正實現(xiàn)。

所以，未來5年調(diào)控都不會退出。限購、限貸、限價、限售政策都還會執(zhí)行，必要時還會繼續(xù)打補丁。今后一段時期內(nèi)，樓市、地市還會繼續(xù)降溫，后市也不存在再次沖高的可能。

3、調(diào)控5年內(nèi)不退出，底氣何在？

十多年來，這恐怕是官方媒體第一次說出“調(diào)控五年不退出”這樣的大話。

以往，房地產(chǎn)調(diào)控都是在樓市降溫后就醞釀松動，等到樓市低迷的時候，就紛紛放松了。之所以當局屢屢放松調(diào)控，主要原因還是地方政府要靠賣地過日子、中央政府要靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長。

目前的這輪調(diào)控，是不是能夠依靠房地產(chǎn)之外的因素起到有效的穩(wěn)增長作用？

這是對中央政府的挑戰(zhàn)。目前，地方政府是不是可以不依靠房地產(chǎn)而獲得足夠收入支持政府機器運行？這是對地方政府的挑戰(zhàn)。對這兩個問題，我們認為，答案恐怕并不樂觀，至多只有少部分地區(qū)可能實現(xiàn)這一點，但大部分地區(qū)還是無法擺脫對房地產(chǎn)的依賴。

去年12月，中央經(jīng)濟工作會議和住建部年度工作會議都提出要分類調(diào)控和精準調(diào)控。這也就是說，各地要根據(jù)自己情況安排政策。這相當于給政策放松開了綠燈。這之后，一些地方微調(diào)了政策，被媒體解讀為放松調(diào)控。隨著各地樓市分化，各地政策也將分化，有的會收緊，有的會放松。特別是三四線城市，恐怕還是會放松調(diào)控。

4、對購房者和房價有什么影響？

有人就開始擔心，如果真是調(diào)控5年內(nèi)不退出，會不會影響自己買房？

對于剛需客來說，毫無影響。2018年，各城市會相繼加入差異化調(diào)控隊伍。所謂的差異化，就是繼續(xù)打壓投機性購房者，支持剛需客、改善性需求購房。后續(xù)，估計會對首套房的貸款利率有所調(diào)整。

對于資金不足，已經(jīng)入局的短線投資客來說，5年的調(diào)控期限是個漫長且痛苦的歷程，是個災難，期間估計會有許多人選擇斷供棄房。

對于長效投資客來說，沒有什么影響。因為，中心城市的房價仍會繼續(xù)慢漲，這是中國城市化進程和貨幣超發(fā)共同決定的。

中國的人口仍在不斷涌入中心城市，盡管中心城市開始“租售并舉”，并加大土地供應量，供應在增長的同時，需求也在上漲，前者的速度很難快過后者的速度。

其次，M2增速雖然有所放緩，近年來逐漸靠近GDP增速，但貨幣超發(fā)的基本面沒有變，人民幣購買力下降的趨勢沒有變。

綜合以上，房價還得慢漲。

慢漲并不違背政府提出的穩(wěn)定房價的目標，政府要的也不是讓房價大跌，而是穩(wěn)定。

其實，我們要的也不是房價下跌，而是自己的收入增速能快過房價漲幅，能讓我們買得起房，這就夠了。這就是當下政府在做的事情，也是本輪調(diào)控的目的。

但這需要時間，我們耐心地等待，希望這一天能早點到來。