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這幾天，筆者看到好幾篇稿子，都在分析三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，聚集點(diǎn)就是很多三四線城市的人口處于凈流出，但是樓市依然火熱，而且房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。國(guó)統(tǒng)局發(fā)布的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，只包含了部分三四線城市，更多的則沒(méi)有統(tǒng)計(jì)。

按照影響房?jī)r(jià)的因素，短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，既然有的三四線城市人口仍然還在凈流出，那么房?jī)r(jià)上漲肯定就跟金融和土地有關(guān)。

先說(shuō)土地，三四線城市是不缺地的。由于三四線城市的城市化進(jìn)度明顯落后于一二線城市，所以可用的建設(shè)用地面積較多，而且三四線城市的拆遷成本低，通過(guò)拆遷也獲取大量的土地。既然土地不缺，就意味著房子不缺，房?jī)r(jià)還在上漲，那么最根本的原因就是金融問(wèn)題了。

有業(yè)內(nèi)人士給出了答案：通貨膨脹、貨幣超發(fā)！超發(fā)的貨幣就是通過(guò)棚改流到了人們手中。筆者對(duì)此深為贊同。

以筆者的老家膠州為例，跟大家說(shuō)說(shuō)三四線城市房?jī)r(jià)的變化情況。和其他的三四線城市一樣，近幾年來(lái)膠州的發(fā)展也進(jìn)入了快車(chē)道，新城區(qū)的建設(shè)，老城區(qū)的改造，城市面貌煥然一新，與之的對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)也是水漲船高。2017年2月，膠州的房?jī)r(jià)也就六千出頭，但是現(xiàn)在已經(jīng)將近一萬(wàn)，一年的時(shí)間上漲超過(guò)60%。

一萬(wàn)一平的房子，對(duì)于縣城里的工薪家庭來(lái)說(shuō)，肯定不算低了，甚至可以說(shuō)，已經(jīng)超出了很多人的承受范圍，但即使這么高的房?jī)r(jià)，房子卻不愁賣(mài)，到底是誰(shuí)撐起了膠州的樓市？

2015年，膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)始建設(shè)，在此之前，陸續(xù)完成了40多個(gè)村的拆遷工作，差不多每戶都可以分到1-2套房子，同時(shí)還有百萬(wàn)的現(xiàn)金補(bǔ)貼。由于拆遷時(shí)異地安置，安置房還沒(méi)有建好，所有這些拆遷的村民會(huì)選擇到膠州市城區(qū)買(mǎi)房，一下子多了這么多的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)想不漲都難。

膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)只是拆遷的一部分，老城改造，都是成片成片的拆遷，而且很多都是由平房建高層，拆遷補(bǔ)償款非?？捎^。這些拆遷補(bǔ)償款，很多流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

由此可見(jiàn)，雖然三四線城市人們的工資收入可能不高，但是架不住有其他的渠道獲得大量的資金，再加上一些炒房者、投資客的推波助瀾，房?jī)r(jià)想不漲都難。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家都有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，尤其是在房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)候，而且很多購(gòu)房者就會(huì)有恐慌的心理，特別容易從眾，看到別人買(mǎi)房，他也會(huì)買(mǎi)，仿佛不買(mǎi)就是賠了，這又進(jìn)一步催漲了房?jī)r(jià)。

因此，通過(guò)棚改拆遷而支撐起來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必定存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦過(guò)高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致無(wú)人接盤(pán)，那么必將迎來(lái)房?jī)r(jià)的快速下跌。

就在不久前，山東省就出了新規(guī)，在拆遷過(guò)程中，鼓勵(lì)棚改、拆遷實(shí)物安置，取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)。也就是說(shuō)，以后棚改、拆遷，只能分到房子，而不會(huì)有現(xiàn)金補(bǔ)貼了。這一措施，將從源頭上切斷部分購(gòu)房者的資金來(lái)源，勢(shì)必也會(huì)對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

國(guó)家要想防控房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，棚改、拆遷去貨幣化將是一個(gè)趨勢(shì)。在不久的將來(lái)，三四線城市的房?jī)r(jià)終會(huì)回歸理性。