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政策調(diào)控下，2017年商品房銷售量?jī)r(jià)仍刷新中國(guó)樓市紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)商品房銷售面積首破16億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%；商品房銷售額首次突破13萬(wàn)億元，同比增幅高達(dá)13.7%。

行業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模加速集中，龍頭房企規(guī)模再創(chuàng)新高，碧萬(wàn)恒三家房企規(guī)模均跨越5000億元大關(guān)，已公布數(shù)據(jù)的房企中已有16家集體跨越千億元大關(guān)?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企集中度達(dá)24.1%，TOP30房企集中度近40%。

“大象”奔跑之際，中小房企的生存空間卻不斷被擠壓。目前已公布數(shù)據(jù)的多家中小房企銷售出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)占有率有所下降。業(yè)績(jī)重壓之下，2018年中小房企該如何突圍？

中小房企陷經(jīng)營(yíng)困局

2018年伊始，房企開始公布2017年全年銷售成績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，房企整體銷售數(shù)據(jù)向好，規(guī)模加速集中，增長(zhǎng)成為主流。

不過(guò)，行業(yè)整體向好下也有一部分房企出現(xiàn)銷售下滑，逐漸被淹沒(méi)在規(guī)模擴(kuò)張的洪流中。

2017年年底，房企紛紛發(fā)力沖業(yè)績(jī)，試圖換取較好的行業(yè)排名。據(jù)億達(dá)中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱億達(dá)中國(guó)）1月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月億達(dá)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約12.62億元及權(quán)益合約銷售金額約為人民幣11.08億元，同比增長(zhǎng)48.3%及71.25%。

不過(guò)，年底沖刺并未挽回公司經(jīng)營(yíng)的頹勢(shì)。2017年全年，億達(dá)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約72.63億元及權(quán)益合約銷售金額約人民幣56.24億元，同比分別減少12.55%及6.83%。

出現(xiàn)銷售下滑的還有棲霞建設(shè)。據(jù)公司1月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年其商品房合同銷售面積為5.13萬(wàn)平方米，較上年同期的10.20萬(wàn)平方米下降近一半；商品房合同銷售金額8.06億元，較上年同期的12.78億元下降36.9%。

面對(duì)政策調(diào)控，更為保守的港企處境更加艱難，在內(nèi)房企規(guī)?？焖贁U(kuò)張的沖擊下，其內(nèi)地市場(chǎng)的占有率逐漸下滑。

從目前已公布數(shù)據(jù)的瑞安房地產(chǎn)來(lái)看，其正面臨經(jīng)營(yíng)“寒冬”。數(shù)據(jù)顯示，2017年全年瑞安房地產(chǎn)住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)合約銷售額總共達(dá)到104.15億元，同比下滑51%；累計(jì)合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達(dá)到213.66億元，同比減少7%。

瑞安房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)營(yíng)下滑也早有準(zhǔn)備，在2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)將2017年全年銷售目標(biāo)由240億元下降至210億元，最終的數(shù)據(jù)基本完成目標(biāo)。

發(fā)展特色化經(jīng)營(yíng)是突圍路徑

沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有江湖地位，在銷售難、拿地難和融資難等多重壓力的夾擊下，中小房企將面臨怎樣的命運(yùn)，又將如何突圍？

瑞安房地產(chǎn)得以完成全年銷售目標(biāo)，源于變賣了不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年瑞安房地產(chǎn)其他資產(chǎn)處置額達(dá)到109.51億元，其中12月份以38.69億元出售了上海瑞虹新城項(xiàng)目投資組合49.5%的權(quán)益。

通過(guò)出售資產(chǎn)可以在短期內(nèi)讓業(yè)績(jī)報(bào)表好看一些，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將減少未來(lái)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)，未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將承受更大壓力。

面臨樓市、土地和融資等方面全方位的政策調(diào)控，2018年中小房企的處境或?qū)⒏悠D難，生存空間將被進(jìn)一步壓縮。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，市場(chǎng)份額往龍頭房企集中，出售物業(yè)還不是最大的影響，最大方面是2018年公司債到期對(duì)房企資金面帶來(lái)的影響。

銷售下滑將使得企業(yè)沒(méi)有足夠現(xiàn)金回籠去償還債務(wù)。劉策認(rèn)為如果不能償還債務(wù)，扛不住資金壓力，可能很多中小房企就會(huì)被收購(gòu)了。

對(duì)于未來(lái)的突圍路徑，劉策認(rèn)為，發(fā)展特色化經(jīng)營(yíng)為中小房企求生存的重要途徑。對(duì)于能否突圍成功，劉策未持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為中小房企突圍將很艱難。