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這一年，我們見證了90個地級市以上的城市，和35個縣市出臺的調控政策，經(jīng)歷了限購、限售、限貸、限價組合拳，看多了陰陽合同、搶房熱潮、號頭費后，我們來看，這番的房價上漲和之前比有哪些變化？這些變化會對2018年樓市有哪些影響？

今天，我們借助中國指數(shù)研究院的報告，稍作分析。

2017年的樓市，你不得不知道的五大點

從政策回顧2017樓市

2017年的樓市調控堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”為基調，以城市群為調控主場，從中心城市向周邊三四線城市擴圈，總體上看，這輪調控時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。

從時間上看，3-5月是政策密集出臺的高峰期，2016年“930”后，20多個熱點城市出臺政策，2017年3月，以北京為首的36個地級以上的城市出臺了44項調控政策，隨后的5月，又有41個地級以上的城市出臺了58項政策。最后一波在9月下旬，雖然調控力度不及三月份強，但仍有部分城市呈繼續(xù)收緊姿態(tài)。

從調控區(qū)域來看，城市群調控愈加明顯。和2016年主調一二線城市策略不同的是，2017年的調控主要以城市群為主。

上半年，主要調控的范圍是長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市，并且從強度上看，三大城市群中心城市調控最為嚴厲，如：北京、天津、廣州、深圳、上海、南京等，調控強度最高，政策出臺最為頻繁。

下半年則主要把調控范圍放在山東半島城市群、安徽中部及中西部地區(qū)城市群重點城市及周邊三四線城市。隨著調控政策向中西部深入，長沙、鄭州、武漢、成都等中心城市逐漸加碼。而三四線城市調控強度強度最弱，大多數(shù)三四線城市僅出臺1-2次調控政策。

從調控思路上來看，調控從傳統(tǒng)的抑制需求向增加有效供應轉變。傳統(tǒng)的限購限貸手段仍在持續(xù)，此外，限售抑制需求成為打擊短期炒房的重要方式，與限購、限貸一起打配合，為長效機制的出臺打基礎。

從限售范圍上看，熱點城市限售時間相對長，甚至有特定地塊10年限售，三四線限售年限短，大多數(shù)三四線并沒有限售政策出臺。

從長效機制逐步建立看政策走勢

2017年不管是兩會政府工作報告或是詩酒大的召開，亦或是中央政治經(jīng)濟工作會議上，都強調過：加快長效機制的建立和完善。并提出以下政策：

推進租購并舉住房制度建設，加快住房租賃市場的發(fā)展。并且在廣州、深圳、南京、廈門、武漢、沈陽、合肥、鄭州、佛山、杭州、肇慶、成都這12個城市開展住房租賃試點。

利用集體土地建設租賃住房正式推行落地。北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、肇慶、佛山、成都13個城市開展試點。

推進共有產(chǎn)權住房建設，完善住房供應體系。

加快戶籍制度改革落地。多個城市積極引進人才落戶，如成都戶籍制度改革提出條件入戶和積分入戶“雙軌并行”。

加快土地供應。2018年供地速度不會減慢，但也不必過于猜測，以北京為例，除了供應地段大部分在偏遠地段以外，你會發(fā)現(xiàn)大部分的供地還都是共產(chǎn)房。

一系列政策的出臺，可以預見2018年長效機制落實將進一步加快，短期調控和長效機制的銜接更密切。

這也就是說，那些盼望2018年房價大跌/大漲的人可以醒醒了，2018年的房地產(chǎn)市場，主要以穩(wěn)為主，完善多層次住房體系，形成“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的住房發(fā)展格局。

從百城房價走勢看熱點城市發(fā)展

知道大家都關注房價問題，先來整體看一張百城住宅均價及環(huán)比變化圖：

整體看，百城均價漲幅持續(xù)收窄，價格整體趨穩(wěn)。百城住宅價格同比連續(xù)十個月回落，環(huán)比漲幅連續(xù)13個月在1%以內，累計來看，1-11月份百城住房價格累計上漲6.74%。

從各級城市來看，2017年以來，一線城市市場調控最為嚴厲，市場反應最迅速，房價漲幅持續(xù)拉低，進入橫盤階段。

熱點二線城市政策密集出臺，限售不斷升級，市場降溫明顯，而政策相對溫和的二線城市，部分絕對價格水平低，房價有明顯的漲幅。不過，整波大牛市已經(jīng)接近尾聲，這些還在漲的二線城市房價上漲，已是強弩之末。

三四線城市，由于政策較寬松，加上棚改貨幣化的帶動，三四線漲幅最為突出。從圖中看，三四線雖然累計漲幅較高，但也有收緊趨勢。

再來看這張圖，對比2011年和2016年這兩年，同樣的7個區(qū)域板塊漲跌情況，不難看出，未來房地產(chǎn)市場將進一步分化。

2017年漲跌情況之所以和之前不太一樣，完全是政府調控的結果。在嚴厲政策的打壓下，長三角、珠三角、環(huán)渤海、中部的城市降溫最明顯。

東北西北地區(qū)在寬松的政策環(huán)境和棚改貨幣化的支持下，價格漲幅明顯。

西南在重慶和成都的帶領下，呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，但在政策趨嚴的大環(huán)境下，市場開始趨穩(wěn)。

總的來說，2017年全年房價表現(xiàn)為，一二線熱點城市退潮，未來一段時間會出現(xiàn)橫盤期，弱二線及三四線上漲動力不足，整體市場趨穩(wěn)。

從一二三四線樓盤成交量看買房策略

一線城市成交規(guī)模下降最明顯，絕對水平和2011年相當，北京、上海、深圳三大城市，在樓市不放松調控的基礎上，供需雙方主要以觀望為主，成交量會繼續(xù)趨穩(wěn)。

熱點城市供應受限，成交量比較低，但市場需求仍在。熱點城市人口的涌入會直接帶動住房需求上升，一旦放開口子，市場會立馬做出比較強的反應。

二線城市成交量降至2015年水平。其中合肥降幅達到73%以上，南京、廈門、福州降幅腰斬。

三線城市成交規(guī)模相對高。以東莞、中山等為核心的熱點城市，受調控政策的影響，同比降幅超四成。揚州、紹興、宿州等普通三線城市政策相對寬松，加上棚改因素的影響，成交量上升兩成。

除了樓市價格出現(xiàn)分化外，買房結構也出現(xiàn)了明顯分化。樓盤一般分為中低價位、中高價位、高價位三類。說明大家對樓房的品質要求更高，并且不同區(qū)域對房子的需求已然發(fā)生變化。

上圖顯示，一線城市北上深對市場高端需求更旺盛。

一線城市90平米以下的剛需盤成交量大，改善類大戶型成交量小。

多數(shù)二三線城市中低價位樓盤銷售超過四成。對于大多數(shù)二三線城市來說，房價基數(shù)低，很多首次買房的人更傾向于買大戶型。

二線城市成都、南京、西安、武漢等城市，中高端需求上升，杭州改善型需求更旺盛。南通、常州有高端市場潛力。

從房企拿地看未來哪些城市被看好

從房企拿地城市上，我們也能看出，哪些城市更被看好。畢竟每拿一塊地開發(fā)商都是要下血本的，押賭注的話肯定會選勝算大的城市。

從房企拿地情況來看，大型房企布局重點壓在主要城市群市場。長三角、珠三角、京津冀、長江中下游及成渝5個城市群。

房企拿地主要集中在熱點城市，大房企在北京、武漢、成都等城市拿地占比大。

2018年的樓市，和房價相關的三點想法

買房成本會增加嗎？

2017年的政治經(jīng)濟工作會議的定調是“實施穩(wěn)健中性貨幣政策守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線”。

有人說“穩(wěn)健中性”，比2016年的“穩(wěn)健”用詞更嚴厲，其實2016年前面說的“穩(wěn)健”，在正文里面又加了一個“穩(wěn)健中性”，所以并沒有本質變化。

信貸基本保持和2017年的平穩(wěn)，房價大幅度波動（不管哪個方向）的可能性就降低了不少。

金融去杠桿方向不變，2018年M2增速會持續(xù)保持低位。

（M2）是一個金融學概念，和狹義貨幣相對應，貨幣供給的一種形式或口徑，以M2來表示，其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款。簡之，M2就是現(xiàn)金加各種存款，表示流動性，可以形象的理解為“一個區(qū)域的資金水量”。

除此之外，房貸利率存在上行壓力。買房單價降低，但成本會有提升，打擊炒房客的同時，也誤傷了部分剛需。

房價是漲還是跌？樓市分化嚴重嗎？

2018年的全國樓市一定是一個更加分化、更加冷熱不均的市場，我們將會看到一個更合理，更靈活的、更健康的一個房地產(chǎn)市場。

上部分我們說過：信貸基本保持和2017年的平穩(wěn)，房價大幅度波動的可能性就很小了。

短期內貨幣政策不放松，價格上漲趨勢將被抑制。2018年的市場，在適度中性的金融貨幣環(huán)境中，在全國層面來說，房價將會保持相對穩(wěn)定，增幅在0%-2%之間。

并且人口凈流入的城市可以多關注，之前在很多文章都論述過“長期看人口，中期看土地，短期看金融”這個理論。

上圖顯示，流動人口主要集中在城市群內的一二線城市，并且這些城市是未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。

目前一線城市房價已企穩(wěn)，春節(jié)前該看房子的可以動了，而硬傷房、無學區(qū)老破小，等到明年8月份以后再入手，都來得及。

另外，北上廣等一線重點城市可以吸引全國各地人口，人口吸引輻射范圍廣，而西安、武漢、鄭州等城市對省內輻射力更強。

三四線城市還值得關注嗎？

先說一下棚改，畢竟三四線房價的上漲，有一大半功勞歸于棚改貨幣化。

按照住建部規(guī)劃，2018年到2020年，我國將持續(xù)改造各類棚戶區(qū)1500萬套。2018年棚改目標是580萬套，而棚戶區(qū)的改造主要集中在三四線城市，比例高達80%。

2017年年末，住建部確定在15個城市開展老舊小區(qū)改造試點，這15個城市分別是：

廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波

長期看，我國房地產(chǎn)市場城市發(fā)展分化會越來越嚴重，之前，我們一直關注一線及熱點二線，但隨著城市群的推進，加之三四線城市數(shù)量多，分布廣，我們不能用單一的眼光看三四線城市的發(fā)展?jié)摿?。對于三四線城市總的來說，位于城市群內，并且有一定內生產(chǎn)動力的三四線可長期關注。