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今年，在萬科的松花湖度假區(qū)的西武王子大飯店，除了北京（樓盤）媒體，北方區(qū)域的八座城市的媒體是第一次參加萬科的年終交流會，可以看出，萬科對非一線的城市給予了更多的重視。

事實上，2017年，由于政策調控，一線城市和部分熱點二線城市空氣中彌漫著緊張的樓市氣息，開發(fā)商感到呼吸困難，他們需要到更廣闊的天地尋求新鮮空氣和利益增長點。

庫存普遍居高不下、發(fā)展空間巨大的三四線城市成了他們的最終選擇。

進VS不進

在上述的前提中，進或不進似乎是無需討論的問題，但三四線城市的高庫存和城市間的分化發(fā)展確實是橫亙在開發(fā)商面前的問題。

相對于一、二線城市，三、四線城市的數(shù)量較多，發(fā)展情況不一，這對開發(fā)商的選擇能力是很大的考驗。從市場的實際發(fā)展上看，或是因為調控政策的強干預能力，三四線城市的發(fā)展較好。

一份易居研究院報告顯示，按城市層級來看，2017年1-11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬平方米、12629萬平方米和6397萬平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，三線城市的成交跌幅最小。

易居研究院報告還顯示，截至2017年10月，包括滁州、柳州、清遠、茂名、常德、九江、宜昌、金華、莆田、溫州、馬鞍山、景德鎮(zhèn)、岳陽、嘉興、日照和惠州等16個三線城市存銷比明顯偏低，即低于8個月的水平，類似城市也是2017年房價上漲相對較快的城市。

從數(shù)據(jù)來看，三四線城市的去庫存周期已明顯收窄，一線和部分二線熱點城市樓市調控使需求外溢到其周邊的三四線城市。威海、呼和浩特、運城等城市仍面臨去庫存的問題。

云房數(shù)據(jù)發(fā)布《2017下半年中國房地產(chǎn)投資回報率調查報告》顯示，從大部分普通住宅的靜態(tài)回報率來看，凈租金資本化率的前三甲城市是銀川，西安、沈陽，此外，太原、大連、重慶、長沙、成都、無錫、佛山位列前十名。

這是在一個在意料之中又在意料之外的結果，在房住不炒的大基調下，一線城市由于較高的價格水平，靜態(tài)回報率均低于2%。

凱旋歸來VS鎩羽而歸

在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，三四線城市不是進不進的問題，而是怎么進，進哪里的問題。房企優(yōu)先進入經(jīng)濟比較發(fā)達、銷售比較強的城市，是明確的方向。房企進入三四線的方式，可以更多地采取收購的方式，即與當?shù)胤科蠛献?，各自發(fā)揮優(yōu)勢。

普華永道的報告顯示，2017年上半年，逾85%的地產(chǎn)并購交易金額和交易數(shù)量的趨勢集中在華東、中南及華北區(qū)域;交易集中核心城市為上海、深圳及北京周邊。

相關業(yè)內人士對和訊房產(chǎn)坦言，“企業(yè)的收購多數(shù)在三四線城市，你去一二線城市去收購是很難找到合作方的，現(xiàn)在，三四線城市需要大量的去庫存。”而這對于開發(fā)商的項目選擇能力和綜合能力，都是挑戰(zhàn)。

金地集團華北區(qū)域副總經(jīng)理遇繡峰此曾對和訊房產(chǎn)表示，進入三四線城市的開發(fā)商越來越多，但是，三四線城市并不是孤立發(fā)展的，是按照這個城市帶群發(fā)展的，不能單獨去看一座四線城市，或一座線城市，這些三四線城市通過軌道交通、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟等方面發(fā)展，形成了一盤棋，所以對三四線城市的選擇上，更多的三四線城市發(fā)展不是遍地開花，是一個依托城市帶群的發(fā)展。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷曾對和訊房產(chǎn)表示，新城的選擇標準是都市圈，都市圈區(qū)別于互為競爭關系的城市。沒有無止境的城市競爭，沒有過度的招商引資政策，這些與中國城鎮(zhèn)化的過程中產(chǎn)生的問題對比，都市圈的狀態(tài)過于理想化。

目前，新城控股以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)全面擴張。舉例來說，新城控股今年增加了對廣佛、環(huán)京、成都、重慶、長沙、武漢（樓盤）、西安、鄭州（樓盤）、南昌（樓盤）等一二線城市以及常州、臺州、湖州等都市圈周邊二三線城市的布局，統(tǒng)統(tǒng)為熱點城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于當前很多企業(yè)積極布局三四線城市，其實也主要是圍繞一些大城市或城市群周邊的三四線進行布局。比如說，圍繞類似上海、南京（樓盤）、鄭州、成都周邊的三四線城市。所以其邏輯還是類似的，就是看重了此類區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)導入和人口導入等需求。

如果要進入三、四線城市，開發(fā)商需要考慮的問題是：三四線城市的需求是否可持續(xù)釋放？政策的利好城市走向如何預判？棚改貨幣化等利好因素可以為企業(yè)帶來多少發(fā)展？而這每一個節(jié)點的把控，將決定開發(fā)商是凱旋歸來還是鎩羽而歸。