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日前，鏈家研究院發(fā)布了《2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，2017年是房地產(chǎn)市場(chǎng)超級(jí)繁榮期的尾巴，預(yù)計(jì)2018年成交量將會(huì)下降，新房投資增速進(jìn)一步下滑。就城市而言，預(yù)計(jì)一線城市二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來量?jī)r(jià)的降溫。

調(diào)控后市場(chǎng)降溫明顯 部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌

2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度較大，根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)共有54個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控，共有129條限購(gòu)政策，169條限貸政策，15個(gè)城市實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，48個(gè)城市限售。

在如此大范圍大力度的調(diào)控下，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在解析時(shí)表示，一、二線城市進(jìn)入冬眠狀態(tài)，三、四線城市由盛轉(zhuǎn)衰，全國(guó)二手房市場(chǎng)總體成交量下滑明顯，市場(chǎng)熱度迅速降溫。

鏈家研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)表明，今年3月密集調(diào)控后，北京天津和合肥在調(diào)控后量?jī)r(jià)齊降，其他一、二線城市均量降價(jià)升。廈門，廊坊，天津成交量的下滑幅度更是超過80%，市場(chǎng)降溫明顯。

部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，在熱點(diǎn)城市中，11月份廊坊二手房成交均價(jià)比3月累計(jì)下跌36.1%，跌幅最大，北京累計(jì)下跌12.2%，天津，上海，合肥等城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下跌。

新增供需保持低位。調(diào)控后，北京鏈家新增掛牌量出現(xiàn)先降后升的態(tài)勢(shì)，上海深圳在調(diào)控后，新增二手房掛牌量處于低位，表明供給端低迷，北京新增帶看量下降明顯，表明需求也進(jìn)入觀望階段。

“三、四線城市已經(jīng)熄火。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，1到11月，鏈家研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)三、四線城市新房銷售面積為1.38億平方米，同比下降8.1%。自6月后，重點(diǎn)三、四線城市新房成交步入下行階段，市場(chǎng)上行難以持續(xù)。

從價(jià)格來看，2017年50個(gè)三、四線城市的新房銷售均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但近幾個(gè)月開始趨于平穩(wěn)，熱度下降。楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，三、四線城市房?jī)r(jià)上漲的部分原因是一、二線城市的調(diào)控溢出，是補(bǔ)漲的強(qiáng)弩之末，其漲幅在2017年5月到達(dá)頂峰后開始明顯回落，預(yù)計(jì)短期內(nèi)也會(huì)迎來下降。

預(yù)計(jì)2018年成交下降 三四線城市量?jī)r(jià)下跌

報(bào)告提到，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境將中性趨緊，新房投資增速將進(jìn)一步下滑。而在二手房領(lǐng)域，一線城市將量?jī)r(jià)平穩(wěn)，二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，三、四線城市迎來降溫。

近期，住建部再次重申了“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松，不能有任何喘口氣，歇歇腳的念頭”，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)此分析認(rèn)為，這意味著短周期內(nèi)推動(dòng)房地產(chǎn)走熱的金融驅(qū)動(dòng)力減弱，房地產(chǎn)投資屬性降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)力將回歸基本面。

報(bào)告預(yù)計(jì)，一、二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會(huì)推廣至三、四線城市。手段方面可能是以限售為主，如前期價(jià)格上漲過快，但未出調(diào)控政策的宜昌、岳陽(yáng)、宣城、衡水、金華、洛陽(yáng)、紹興等三、四線城市，未來可能會(huì)出限售政策，從而防止市場(chǎng)過熱。

除了貨幣信貸政策的收緊之外，棚改貨幣化的支撐力量弱化，以及房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)格受限，融資成本上升等方面將導(dǎo)致2018年新房投資增速的進(jìn)一步下降。

報(bào)告提到，2018年房?jī)r(jià)將回歸基本面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市價(jià)值將會(huì)凸顯，而那些依靠加杠桿漲起來的城市將會(huì)迎來房?jī)r(jià)的下跌。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)：2018年三、四線城市樓市將降溫

就不同城市而言，一線城市的二手房成交量可能會(huì)有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場(chǎng)成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調(diào)控后，北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。

預(yù)計(jì)隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求，尤其是換房需求的增多，市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，2018年一線城市二手房的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)。但這種恢復(fù)是自然自發(fā)向合理交易量的正?；貧w，不會(huì)對(duì)價(jià)格形成明顯的壓力，房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)。

2018年二線城市內(nèi)部市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)繼續(xù)分化。2017年，以政策環(huán)境相對(duì)寬松的大連，長(zhǎng)沙，西安等為代表的弱二線城市，以及以杭州，成都等為代表的調(diào)控政策雖嚴(yán)厲但補(bǔ)漲的城市表現(xiàn)較好。但是近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，其市場(chǎng)也開始出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)2018年成交量將會(huì)減少，價(jià)格漲幅收窄或者回調(diào)。

調(diào)控政策嚴(yán)厲的強(qiáng)二線城市，市場(chǎng)出現(xiàn)大幅降溫，以廈門，天津，南京為代表，其2018年市場(chǎng)走向和一線城市類似，預(yù)計(jì)2018年成交量將在低位小幅反彈，價(jià)格以平穩(wěn)為主。

2017年三、四線城市市場(chǎng)的“繁榮”原因部分是一、二線城市的調(diào)控溢出。但由于大部分三、四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。另外隨著調(diào)控的深入，和信貸的全國(guó)性收緊，三、四線的成交難以持續(xù)，預(yù)計(jì)2018年三、四線城市市場(chǎng)將會(huì)迎來降溫。

鏈家研究院綜合分析認(rèn)為，繼“存量時(shí)代”和“租賃崛起”之后，“品質(zhì)時(shí)代”將成為2018年中國(guó)房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。“經(jīng)過多年來的創(chuàng)新改革和轉(zhuǎn)型發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由數(shù)量驅(qū)動(dòng)向品質(zhì)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，品質(zhì)居住時(shí)代已經(jīng)來臨。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)總結(jié)到。