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今年，中國樓市跌宕起伏，購房者經(jīng)歷了一次“尋房環(huán)游記”，有人在一二線碰到了妖貓，有人在三四線遇見了芳華，幾家歡喜幾家愁。

今年，一篇名為“北上廣容不下肉身，三四線放不下靈魂”的文章在網(wǎng)上走紅，關(guān)于逃離北上廣的話題也引發(fā)了漂族的共鳴。

轉(zhuǎn)眼快到2018年，你會選擇哪里？

一線樓市“冷熱不均”

由于政府對新房進行限價，并對預(yù)售證發(fā)放進行管控，北上廣深的新房市場統(tǒng)統(tǒng)量價齊跌，一手房市場數(shù)據(jù)已沒有實際參照意義。

存量房時代，二手房市場成為樓市風向標，更能有效地反映市場變化。

北京

二手房價跌幅連續(xù)六個月居全國第一，房價普降10%到20%，有樓盤均價甚至降了30%。環(huán)京燕郊地區(qū)的房價近乎腰斬，跌幅將近一萬。

上海

二手房從城市外圍開始，降價幅度相對較大，九折房源已不鮮見。某房產(chǎn)機構(gòu)監(jiān)測的295個樓盤中，有264個11月價格環(huán)比下跌，其中23個跌幅大于5%。

深圳

二手住宅成交量大幅下降，今年前11個月同比下降39%，但在新房均價趨穩(wěn)的同時，二手房價仍在繼續(xù)上漲，今年的漲幅大約為14%。

廣州

作為房價“偽一線”城市，廣州的二手房市場“外冷內(nèi)熱”，成交量下滑但逐步持穩(wěn)，均價下降至兩萬三左右。

帝都樓市遇冷，毋庸置疑。但上海、深圳和廣州似乎留有余地，并沒有跌的很凄慘。

尤其在近段時間，廣州、深圳的二手房成交出現(xiàn)年終翹尾現(xiàn)象，上海、深圳仍有不少過億元豪宅成交，市場呈現(xiàn)不同時段的冷熱不均，反映出買家與賣家正在激烈搏斗。

輿論引導(dǎo)的“房價已跌至去年同期水平”，但去年此時正處于房價高點。動輒幾十個百分點的增幅，與幾個點的降幅，房價真沒降到哪里去。

目前的下跌，更多是周期性調(diào)控對房價漲跌預(yù)期造成影響。

短期來看預(yù)期不變，據(jù)說“現(xiàn)在中介都不提漲了”，明年下半年預(yù)計會出現(xiàn)更多降價樓盤。

政府要保持調(diào)控的穩(wěn)定性和持續(xù)性，2018年對購房者來說必然是上車的好時機。

一旦任何一方的預(yù)期發(fā)生改變，后續(xù)市場也難說。

國家要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，意味著“降”的概率較小。依托最基礎(chǔ)的認知，一線城市房價長期保持穩(wěn)中有升，也會是大趨勢。

二線城市“上演人才爭奪戰(zhàn)”

目前，大家關(guān)注較多的二線城市，都被列入新一線城市。

除了南京、福州、廈門、合肥、無錫等少數(shù)城市明顯降價外，大多城市的房價仍在上漲。

上述城市房價之所以下跌，主要是2016年漲幅過高，尤其是合廈福蘇，被稱為“2016年樓市四小龍”，今年房價下跌一點點也較為合理。

其實說白了，二三四線城市基本上都在漲。

比較夸張的是，西安房價連漲22個月，昆明、北海連漲17個月。

此外，今年的二線樓市還有個有趣現(xiàn)象：

樓市嚴厲調(diào)控的背景下，南京、武漢、成都、西安、鄭州、濟南等地城市采取人才落戶的政策，被民間解讀為“限購變相放寬”。

二線城市的搶人大戰(zhàn)，和一線城市的人口控制政策，以及近年來流動人口的穩(wěn)定密切相關(guān)。

城市發(fā)展需要人口，一旦流動人口增長出現(xiàn)停滯，意味著經(jīng)濟發(fā)展后勁不足，勞動力成本迅速提高，社會負擔增重。

正值第二波人口紅利期，未來二線城市的競爭，就是人才的競爭。

此類人才落戶政策，也真實地反映在房價變化上，成都、西安、濟南、武漢等城市都在漲，增速位于前列。

一線城市適合有房票有鈔票的人撿漏，無房票的人更多選擇退居二線，包括一些三四線城市的年輕人，愿意留在經(jīng)濟相對發(fā)達的省會城市。

有時候會想，既然“北上廣容不下肉身，三四線放不下靈魂”，為什么不去二線城市呢？

三四線城市“悶聲發(fā)大財”

留在三四線城市的人，通常是年紀相對較大的一批人。

年輕人回老家的，除了部分有落葉歸根想法的，一般是靠父母朋友關(guān)系找工作，或者是考上了公務(wù)員之類的事業(yè)編制。

大城市的人羨慕留在老家的人，老家的人也羨慕在大城市的人。

從房價上看，相對于一線城市，動不動不吃不喝幾十幾百年都買不起房的，三四線的壓力明顯小了許多。

考慮到當?shù)厝说姆績r收入比，如果房價5000元，購100平的新房，總價50萬。一個人的月薪3000元，不吃不喝13年可以買得起。

在家人的幫扶和夫妻二人的共同努力下，購房夢想并不算太遙遠。

今年，大家都知道三四線的房價上漲，“悶聲發(fā)大財”。尤其是以往的東北、西北冷門省會城市，意外地擔起領(lǐng)漲的使命。

買了房的應(yīng)該賺了一筆，沒買的也還不虧。

在國家去庫存的壓力下，這波漲幅還將持續(xù)一段時間。

繼續(xù)看漲“二三四線+縣城”

一線城市房價過高，且符合條件的購房者相對較少，二三四線城市的機會可能會更多。

首先，央行近期表示，明年將實施穩(wěn)健中性的貨幣政策，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。

個人房貸是否增長尚不好說，大概率是漲的。

中央經(jīng)濟工作會議會議還提出“精細化”房貸政策，從個人理解層面上，房貸政策會實現(xiàn)差別化，充分滿足首套剛需，支持改善需求。

比如針對首套剛需，部分城市適當降低或少量提高房貸利率幅度，滿足購房資格的人增多。

其次，2018年將改造各類棚戶區(qū)580萬套，高于預(yù)期。

棚改貨幣化，讓拆遷戶手握大量錢款購房商品房，同時刺激其他消費。

由于一線城市已經(jīng)拆的差不多了，更多的棚改任務(wù)應(yīng)當落在二三四線城市，尤其是三四線。

棚改過程，既是補庫存，又是清庫存，商品房的價格也會被帶動。住建部明確表示要針對部分三四線城市和縣城去庫存，勢必還要漲一波。

但縣城，應(yīng)當僅局限于部分熱點城市周邊。

再次，最近財政部的表態(tài)非常嚴厲：

積極穩(wěn)妥化解存量隱性債務(wù)。堅持中央不救助原則，做到“誰家的孩子誰抱”，堅決打消地方政府認為中央政府會“買單”的“幻覺”，堅決打消金融機構(gòu)認為政府會兜底的“幻覺”。

這意味著地方政府或?qū)⒚媾R破產(chǎn)的風險！

土地財政是地方政府解決債務(wù)的主要方式，因此部分城市或會加速土地出讓，以解決地方財務(wù)危機。

最后，對剛需和改善群體的利好政策也在不斷出臺。

例如不允許開發(fā)商拒絕購房者使用公積金、加大對開發(fā)商和中介的監(jiān)管等。

由此看出，國家是希望人民群眾正常買房的。

從以往的市場周期來看，2011年、2014年都有諸多城市房價下跌，2017年尚未出現(xiàn)這一情況，降價樓盤相對較少。

2018年下半年，饑渴的開發(fā)商為了年底加速回款，這波降價潮，也許是個購房好機會。