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當(dāng)前決策層強(qiáng)調(diào)搭建房市長效機(jī)制，提出租售同權(quán)，及啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法等，很大程度上旨在為房價(jià)理性回歸、房市去杠桿營造制度和市場(chǎng)環(huán)境。

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳等11個(gè)熱點(diǎn)城市的新建商品住宅價(jià)格，同比出現(xiàn)了0.2至3.2個(gè)百分點(diǎn)的降幅，其中深圳同比跌幅為3.2%，預(yù)示著這些城市新建住房價(jià)格已低于去年同期水平。

數(shù)據(jù)回落，究竟是房價(jià)進(jìn)入理性回歸軌道的先兆，還是樓市調(diào)控下的中場(chǎng)休整？

對(duì)比房市近20年走勢(shì)，當(dāng)前房價(jià)上漲受制于樓市調(diào)控具有明顯現(xiàn)實(shí)依據(jù)。2016年以來，各地房市突然啟動(dòng)一輪“漲價(jià)去庫存”行情，出乎很多人預(yù)料，受過去房市走勢(shì)慣性使然，大多數(shù)人認(rèn)為，房市的價(jià)跌量縮更多是限購、限價(jià)、限貸等樓市調(diào)控所致，一旦政策松動(dòng)、房價(jià)上漲就易再次爆發(fā)。

這種判斷不無道理，國內(nèi)房市無法單純用經(jīng)濟(jì)邏輯、市場(chǎng)邏輯分析，房地產(chǎn)作為一個(gè)迂回生產(chǎn)較深的領(lǐng)域，承擔(dān)了決策層調(diào)控經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的重要任務(wù)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大時(shí)，房地產(chǎn)和基建方便拿來做應(yīng)急。

從經(jīng)濟(jì)金融體系看，房價(jià)理性回歸是市場(chǎng)潛在的矯枉訴求。一方面，目前很多地方的房價(jià)收入比和收入償債比等，已到危險(xiǎn)邊際值，在現(xiàn)有以投資為主的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力機(jī)制，以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和技術(shù)變革導(dǎo)致人力資本供需結(jié)構(gòu)面臨應(yīng)對(duì)式調(diào)整等大背景下，以前人們根據(jù)勞動(dòng)者的成長周期可以有效測(cè)算其收入增長周期，如今人們的預(yù)期收入水平、或收入現(xiàn)金流，存在明顯的不確定性和難以預(yù)見性，用未來按揭貸款者的收入流測(cè)算其風(fēng)險(xiǎn)可承載能力變得越來越困難。

另一方面，隨著租售同權(quán)的提出，長租市場(chǎng)正在迅速成為新的居住市場(chǎng)增長點(diǎn)，住房需求結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，單純的購房需求逐漸轉(zhuǎn)向租售并舉，提高人們的居住選擇權(quán)，客觀上將為房市定價(jià)引入虛擬租金的基準(zhǔn)曲線、類房地產(chǎn)信托等金融衍生品的試點(diǎn)，也為市場(chǎng)和政府豐富著房市風(fēng)險(xiǎn)管控的工具。

此外，新一輪財(cái)稅體制改革，決策層醞釀推出房地產(chǎn)稅，為地方政府走出土地財(cái)政提供一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政來源等，進(jìn)一步在房地產(chǎn)領(lǐng)域厘清政府與市場(chǎng)邊界等，客觀上將降低房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長中的應(yīng)急作用等。這些變化因素，尤其是房市長效機(jī)制的搭建，正在為房價(jià)理性回歸構(gòu)筑安全防護(hù)墊。

筆者期待房價(jià)進(jìn)入理性回歸軌道能詮釋接下來的房市走勢(shì)。

目前，過高的房價(jià)正不斷抬高國內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生運(yùn)行成本，增加整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融體系防風(fēng)險(xiǎn)難度，這使得肅整資管亂象、促進(jìn)金融脫虛入實(shí)和經(jīng)濟(jì)金融體系的去杠桿，及培育國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體系的新增長極等，都離不開房市去杠桿和房價(jià)理性回歸。如目前許多金融產(chǎn)品背后的安全墊是杠桿化的不動(dòng)產(chǎn)，這些不動(dòng)產(chǎn)通過抵押、質(zhì)押和資產(chǎn)證券化等方式，從基礎(chǔ)層支撐著風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的市值和公允價(jià)值，因此房市不能有效清除過度金融杠桿問題，經(jīng)濟(jì)金融體系的整體去杠桿和打破剛性兌付等將會(huì)知易行難。

至于房價(jià)理性回歸帶來的風(fēng)險(xiǎn)沖擊，關(guān)鍵在于如何緩釋和管理，單純強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)沖擊容易夸大影響。當(dāng)前中國在TMT、裝備制造業(yè)和人工智能等領(lǐng)域，正在形成國際比較優(yōu)勢(shì)，這些領(lǐng)域也受到資本追捧，并逐漸成長為中國經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，更重要的是，這些領(lǐng)域的茁壯成長很大程度上源自完全市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)配置環(huán)境；現(xiàn)在以杠桿化不動(dòng)產(chǎn)為防護(hù)墊的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處境相對(duì)艱辛，一個(gè)重要原因就是缺乏一個(gè)有效的市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)緩釋和資源配置環(huán)境。

所謂不破不立。當(dāng)前決策層明確“房子是用來住的，而不是炒的”，并強(qiáng)調(diào)搭建房市長效機(jī)制，提出租售同權(quán)，以及啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法等，很大程度上旨在走出樓市調(diào)控對(duì)房市“護(hù)短”式影響，為房價(jià)理性回歸、房市去杠桿營造制度和市場(chǎng)環(huán)境。因此，打破越調(diào)越漲的宿命，用制度化、法治化的手段規(guī)制房市，客觀上需要在房市去杠桿上堅(jiān)持不破不立的決心。