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穩(wěn)定預(yù)期，建立長效機(jī)制，重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯此，才能將各項(xiàng)長效機(jī)制制度化，給市場傳達(dá)的信息是：此輪調(diào)控絕非過去十幾年調(diào)控的又一個輪回，而是調(diào)控與改革共同發(fā)力，并逐步讓位于改革的開始。

“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”已被明確為明年要著力抓好的重點(diǎn)工作。同時(shí)“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)要使宏觀杠桿率得到有效控制，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)，防范風(fēng)險(xiǎn)工作取得積極成效”。這意味著，樓市調(diào)控已進(jìn)入“深水區(qū)”，短期調(diào)控政策要為長期改革創(chuàng)造窗口期，盡快實(shí)現(xiàn)從短期調(diào)控向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變，讓調(diào)控與改革措施共同發(fā)力。同時(shí)，加快制定服務(wù)于新市民的、以租為主和租購并舉的住房新制度，以銳意改革來穩(wěn)定預(yù)期。將長效機(jī)制建設(shè)和住房制度改革并列，彰顯房地產(chǎn)調(diào)控亟待“由標(biāo)入本”。

近一年來，樓市長效機(jī)制的建設(shè)，在操作上更多還在探索和實(shí)驗(yàn)，比如租購并舉制度建設(shè)、租售同權(quán)探索、集體土地入市試點(diǎn)、房產(chǎn)稅明確征收原則等。2017年，對房地產(chǎn)管理實(shí)際起作用的，還是被視為短期行政干預(yù)的措施。而且，以“五限”（限購、限貸、限售、限價(jià)、限商）為代表的需求端調(diào)控，不管在力度上、范圍上、頻率上，均超過了以往任何一次調(diào)控，并且也確實(shí)收到了實(shí)效。一二線城市房價(jià)同比漲幅已連續(xù)10個月回落，三四線樓市庫存降至2012年以來的新低。

大家都看到了，不管是“預(yù)警函”式的調(diào)控機(jī)制，還是培育租賃市場、集體土地入市，都帶有長效機(jī)制、供給側(cè)改革（針對新市民需求）色彩，甚至觸及了土地財(cái)政。房地產(chǎn)管理正朝著短期調(diào)控為長期改革創(chuàng)造“窗口期”，調(diào)控與改革共同發(fā)力的局面推進(jìn)。這也證明，只要中央和地方齊心協(xié)力，采取切實(shí)有效的措施，制度改革啃“骨頭”，房地產(chǎn)終究是能回到穩(wěn)定發(fā)展的軌道上的。

不過，也不能不看到，2016年10月以來的調(diào)控，盡管力度、頻率空前，但購房者預(yù)期并未改變，南京“萬人搶房潮”，按揭貸款受限后，居民敢借期限短、成本高的消費(fèi)貸款加杠桿購房，凸顯出房價(jià)上漲的預(yù)期還很頑固。中央政府在樓市“去杠桿”、去**屬性、培育租賃等改革意志堅(jiān)定，但開發(fā)商的預(yù)期和行為邏輯還未見有顯著改變。一方面，2016年至2017年各大房企銷售回款顯著改善、糧草充足，降價(jià)動力不足。今年以來，熱點(diǎn)城市商品房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模普遍下滑30%至50%，“捂盤惜售”情緒濃重。另一方面，由于高價(jià)新盤限價(jià)，很多開發(fā)商將商品房項(xiàng)目打包給租賃企業(yè)或者銀行，甚至轉(zhuǎn)讓數(shù)十年租賃權(quán)。此舉不僅可套鼓勵住房租賃的政策紅利，還能變相達(dá)到“捂盤”的目的。此外，“做大才不會被吃掉”已成房企新的生存邏輯，所以各大房企還在繼續(xù)“跑馬圈地”。

作為樓市調(diào)控的重要主體，商業(yè)銀行的行為模式也未改觀。今年以來，采取嚴(yán)格的規(guī)模和占比（不超過新增貸款30%）控制后，1月至10月的中長期貸款（主要是房貸）規(guī)模（4.57萬億）比去年同期（4.69萬億）有所下降，但居民總貸款卻增加了1.03萬億，短期消費(fèi)貸款暴增是主因。截至10月，今年居民短期貸款新增1.6萬億，接近去年同期的3.5倍，占居民總貸款的26%，占比增加10個百分點(diǎn)。貸款規(guī)則明確指出，消費(fèi)貸款是短期的，要采取“受托支付”投放（貸款由銀行直接支付給消費(fèi)產(chǎn)品賣家），但商業(yè)銀行睜眼閉眼，還違規(guī)創(chuàng)新出周期長的消費(fèi)貸款。

承擔(dān)調(diào)控主體責(zé)任的地方政府，其依賴樓市、土地財(cái)政的邏輯也未有明顯改觀。首先，近期一些城市出現(xiàn)“一二手房價(jià)格倒掛”的情形，說明各地調(diào)控仍在需求端“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，甚至在做數(shù)字文章，而不是通過加大土地和普通住房供應(yīng)，增加租賃供應(yīng)，盤活存量，增加公共服務(wù)等“供給側(cè)”改革，滿足新市民住房需求，獲得房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化同步推進(jìn)帶來的長期紅利。其次，由于投入產(chǎn)出不匹配，加上土地財(cái)政受到?jīng)_擊，地方?jīng)]有明顯的內(nèi)在激勵以培育租賃市場，很多地方只是將租賃項(xiàng)目作為政治任務(wù)，由國企（而不是社會資金）承接樣板工程顯然不具有持續(xù)性。

多種信號表明，2017年的調(diào)控達(dá)到了一定目標(biāo)，但是成果并不牢固，房價(jià)上漲預(yù)期和沖動還在。上周的政治局會議明確提出“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，要使宏觀杠桿率得到有效控制”。目前，不管是宏觀杠桿率，還是居民杠桿率，都已到觸頂?shù)某潭?。而調(diào)控進(jìn)入深水期，也意味著長效機(jī)制進(jìn)入攻堅(jiān)期。穩(wěn)定預(yù)期，建立長效機(jī)制，重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯有此，才能將各項(xiàng)長效機(jī)制制度化，彰顯決策層在樓市管理上“治本”的決心，給市場傳達(dá)的信息是：此輪調(diào)控絕非過去十幾年調(diào)控的又一個輪回，而是調(diào)控與改革共同發(fā)力，并逐步讓位于改革的開始。

從既往的改革經(jīng)驗(yàn)看，局面越是膠著，越需要穩(wěn)定預(yù)期，市場越瘋狂，越要深化改革。始于上世紀(jì)90年代的“房改”，一方面意在完成“企業(yè)辦社會”（福利住房）的國企未竟改革，另一方面是分稅制實(shí)施后，為調(diào)動地方積極性，給地方尋找融資新渠道。眼下，福利住房已退出，城市攤大餅式擴(kuò)張結(jié)束，房地產(chǎn)為大型基礎(chǔ)設(shè)施融資的功能開始淡化。而樹立包容發(fā)展理念、構(gòu)建內(nèi)需社會、夯實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)作用等，必須滿足全體國民對美好生活的訴求。因此，作為最基本需求，公共產(chǎn)品屬性強(qiáng)的住房，理應(yīng)開啟新一輪制度改革。新住房制度設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)是住房回歸居住和公共產(chǎn)品屬性，要解決新市民（2.45億外來人口、2500萬大學(xué)畢業(yè)生）的住房需求，而不再只是戶籍人口、高收入階層的需求；住房供應(yīng)要以租為主、“租購并舉”，而不是銷售一支獨(dú)大、租賃弱小的“二元分異”體系；土地和住房供應(yīng)多主體、多渠道，住房制度追求“住有所居”，與新型城鎮(zhèn)化齊頭并進(jìn)，而不是基于經(jīng)濟(jì)和**的房地產(chǎn)化。