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今年的房地產(chǎn)發(fā)生了太多意想不到的事情：炒房者和開發(fā)商意想不到調(diào)控會持續(xù)這么久，過往的經(jīng)驗都化為灰燼，不值得借鑒;業(yè)內(nèi)諸多不看好三四線樓市的專家意想不到的是三四線卻能在強(qiáng)調(diào)控背景下逆勢而上，不僅去庫存任務(wù)完成出色，而且開發(fā)商銷售回款更上一層樓;奔赴北上廣等一二線的工薪一族意想不到家鄉(xiāng)的房價大都漲幅過半，現(xiàn)在不僅一二線的房價高攀不起，連三四線的房價也高攀不起了。

要知道在2016年之前，眾多的房地產(chǎn)、財經(jīng)類專家均堅定不移地認(rèn)為，“三四線除非有人口和產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展才能消耗掉超額庫存，否則聚集于此的開發(fā)商的命運(yùn)將更加不堪。”誰曾想，2017年尚未結(jié)束，整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化，樓市分化嚴(yán)重，冰與火之歌高奏：三四線城市房地產(chǎn)市場火熱難擋，全款“搶房”的場面屢屢上演，而一二線城市在強(qiáng)調(diào)控之下卻出現(xiàn)成交量和價格的急速降溫。

即便如此，筆者還是要說三四線城市今年的火屬于后發(fā)的補(bǔ)漲，而非正常的人口凈流入和產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展等內(nèi)生因素的推動作用下漲起來的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說過“房價長期看人口”，所以這種情況持續(xù)不了多久，外部刺激結(jié)束時就是三四線城市房價下跌時。

那么三四線外部刺激因素到底有哪些呢?首先，一二線強(qiáng)調(diào)控之下，限購、限貸等政策齊下，投資和資金需求轉(zhuǎn)移到三四線城市，艾普大數(shù)據(jù)顯示，三四線城市來自一二線的購房占比高達(dá)40%，尤其是一二線周邊的三四線城市(環(huán)京、環(huán)滬等占比更高)，所以毫無疑問三四線城市今年的這波火熱行情炒房投資者的功勞不小;其次，三四線城市是棚戶區(qū)改造的核心區(qū)域，貨幣化安置舉措更是催生了大量的農(nóng)民工進(jìn)城購房需求，因此大量的新房被進(jìn)城的剛需買走了，這部分購房者占比超過50%。

不過，很多人心里也明白，三四線城市的高房價是缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐的，難以擺脫“虛火”之嫌。那么，接下來三四線城市的房價什么走向呢?著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)給出了他的看法，馬光遠(yuǎn)尖銳地指出，未來三四線城市的房價一定會降低。他同時表明，如果在三四線買了投資性房產(chǎn)，那么明年只要不是大跌投資者就應(yīng)該偷著樂了。

事實上馬光遠(yuǎn)的這一說法筆者在之前的文中也說過，三四線城市對于炒房投資者來說就是“甜蜜的陷阱”，也曾告誡過投資炒房者不要只看到“錢景”看不到陷阱。

首先，三四線曾經(jīng)在15年以前經(jīng)歷過一波的發(fā)展浪潮，10年的時候很多規(guī)模房企響應(yīng)國家號召，發(fā)展城市化建設(shè)，紛紛涌入三四線城市拿地開發(fā)運(yùn)營。但是隨著高樓不斷越建越高、越建越多，但是開發(fā)商的問題卻接踵而至，無論使用什么手段房子始終賣不掉，購買力不足是最大問題，因此直到2015年底很多三四線城市已經(jīng)形成了可以賣100個月以上的巨量庫存。2014年、2015年更多的房地產(chǎn)企業(yè)從三四線城市撤離，綠地集團(tuán)早于2012年開始就將戰(zhàn)線從三四線城市撤離;富力地產(chǎn)董事長李思廉在2014年報發(fā)布會上直言，目前房地產(chǎn)供過于求的情況主要集中在三四線城市，如有十分合適的土地收購項目，富力也只限于考慮北京和廣州等一線城市。

其次，三四線城市不同于一二線城市，擁有巨大的虹吸效應(yīng)，三四線本身就在被一二線大城市掏空，90%以上都是人口凈流出的情況，最近兩年當(dāng)?shù)卣疄榱送炝羧瞬磐瞥隽酥T多舉措，但最后都是效果不佳。很多的城市由于人口涌入不足，資金流入不足，單單的蓋一片樓房，生活設(shè)施跟不上，這樣的城市(大部分是三四線)能聚集人才嗎?沒有人才的城市談何未來發(fā)展呢?

第三，上面說到三四線城市“炒”的成分過大，合計超4成炒房客聚集扎堆于此，他們手中囤積的房產(chǎn)早就供大于求，現(xiàn)如今很多三四線城市還在上演“全款搶房”的鬧劇，說不清是市場的需求還是開發(fā)商導(dǎo)演的好戲，但是購房者切不可被市場火爆的假象蒙蔽了雙眼。事實上隨著時間的推移，越來越多的炒房投資客已經(jīng)感覺身陷囹圄，面臨手上的房子升值但難以套現(xiàn)的窘境，尤其是價格遠(yuǎn)低于二手房的“限價房”的推出，后來者更不會對炒房投資客手中的二手房感興趣。

最后，國家最新房地產(chǎn)工作會議指出，防范金融風(fēng)險是當(dāng)前首要任務(wù)，三四線城市加杠桿、低信貸擴(kuò)張的局面將被改寫。這就意味著未來三四線城市的發(fā)展也將遵循當(dāng)前一二線樓市的發(fā)展步伐，逐漸進(jìn)入到穩(wěn)中有降的發(fā)展進(jìn)程。會議著重強(qiáng)調(diào)指出，“以不加杠桿為原則”，這意味著此前鼓勵三四線城市買房去庫存的條件慢慢的沒有了。就拿現(xiàn)在漲起來了的房價來說，若沒有信貸等政策的支持，很多人將無能為力了。實際上，業(yè)內(nèi)最近出現(xiàn)了很多明年三四線城市將開啟全面調(diào)整的聲音，雖然沒有官方宣布，但凡是都不是空穴來風(fēng)，相信三四線城市政策寬松的日子也即將結(jié)束了。

第五，最近越來越多的房地產(chǎn)大佬開始集體出現(xiàn)悲觀情緒了，其中對三四線未來的發(fā)展前景更加憂慮。萬科郁亮指出，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入危急關(guān)頭，我們已經(jīng)做好了迎接房價回落的準(zhǔn)備。萬科十月電話會議更透露了明年是房地產(chǎn)的小年，直接指出基礎(chǔ)設(shè)施改善乏力和就業(yè)人口新增乏力的三四線城市，會降價。

融創(chuàng)的孫宏斌說：“沒有任何邏輯顯示房地產(chǎn)市場會暴漲，這個行業(yè)不太可能暴漲，但是往下走可能性也不太大，會在一個很窄的通道里，這個行業(yè)其實已經(jīng)很難了。”他表示，融創(chuàng)從2016年10月1日以后開始已經(jīng)停止在公開市場拿地，2017年也將以并購為主。

越來越多的信息顯示明年將是房地產(chǎn)的“小年”，或?qū)⒊霈F(xiàn)銷售面積和銷售額的雙降局面。筆者想說，三四線今年已經(jīng)承擔(dān)了全國房地產(chǎn)銷售額75%的任務(wù)，隨著各種條件的不充分，三四線明年迎來低潮已經(jīng)是無可爭議了。但經(jīng)過今年一年的高速發(fā)展，三四線城市庫存已經(jīng)清得差不多了，房價不僅翻了一番，開發(fā)商回款也創(chuàng)造了歷史，所以相比之下在三四線買房的不管是剛需也好還是炒房投資客也好，其實都是在為開發(fā)商去庫存，尤其是碧桂園、恒大等深扎三四線的房企更是賺得盆滿缽滿。

當(dāng)下，如果你問三四線還能不能買，筆者想說的是咱們本地的剛需要在這里長期生活，沒有房子是萬萬不能的，炒房扎堆也好、房企逃離也罷都和我們小老百姓關(guān)系不大，我們買房以自住為主，能負(fù)擔(dān)得起還是要早買。對于投資者，被炒起來的三四線你敢買嗎?不僅如此，隨著明年房地產(chǎn)的走勢逐漸清晰，筆者勸誡三四線的炒房者抓緊拋房逃生吧。