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這段時(shí)間，樓市發(fā)生的事情很多，什么特朗普減稅加息，什么中央強(qiáng)調(diào)住房長效機(jī)制，今天我不講這些問題。

講一個(gè)可能是我入行有史以來，購房者提及次數(shù)最多的問題。

“買房，何時(shí)買？”

想當(dāng)初，我會一遍又一遍得對咨詢者講：

“剛需，不要在乎時(shí)機(jī)，該買又剛好能買，便是最佳時(shí)機(jī)”。

但后來，我放棄了。

因?yàn)槲腋杏X，這句話就是在謀財(cái)害命。

因?yàn)椋?9%的購房者其實(shí)都是偽剛需。尤其在寸土寸金的一線城市，對于購房者來說，選錯(cuò)時(shí)機(jī)，幾年的工作就白干了。

本來擁有一套房是一件很幸福的事情，但因?yàn)楦L(fēng)入市，高位站崗被套死的購房者又比比皆是，最后哀鴻遍野。房子的居住屬性完全被投資屬性埋沒，我們都必須承認(rèn)這個(gè)事實(shí)。

這就好比房價(jià)是一層比一層高的巨浪，每個(gè)人都想在浪花掉下來的時(shí)候趁機(jī)跳進(jìn)去，然后跟著千千萬萬的踏浪選手，勇闖天涯~自然，直接踏在浪峰上的，栽得最深。

介于以上，我決定從宏觀和微觀的角度入手，給大家講一講“我們到底如何把握買房的最佳時(shí)機(jī)”。（一如既往拿北京舉例）

這是一份關(guān)于1989年北京房價(jià)的人民日報(bào)。

仿佛聽到老前輩用官腔在嘶啞的收音機(jī)里喊道：

“買房對于普通干部來說，猶如從夜空里摘顆星星，北京商品住宅每平米房價(jià)高達(dá)1600元，若買兩居室，也得6萬多元，簡直令人咋舌！”

“一名大學(xué)生從參加工作開始，節(jié)衣縮食，干100年才能買上兩居室！”。

那時(shí)候的大學(xué)生可金貴的狠，不像現(xiàn)在，滿大街跑的都是本科生。要是按同等價(jià)值來算，起碼也得是985和211重本類學(xué)校畢業(yè)生才能和當(dāng)初的大學(xué)生相比擬。

那么，我們來看一下現(xiàn)在重點(diǎn)大學(xué)的畢業(yè)生情況。

畢業(yè)后正常工作，無論是事業(yè)單位還是進(jìn)入私企，起步按月工資8000來算，拋去北京這么高的房租和生活成本，滿打滿算一個(gè)月存5000元。北京房價(jià)6W一平米，要買一套60平米的兩居，也得花上60年。

那么就有人說，“28年前的房價(jià)泡沫比現(xiàn)在大，其實(shí)現(xiàn)在北京的房價(jià)并不高！”

這句話對嗎?

并不對。

我曾在《回顧地產(chǎn)30年……》里寫到過，1987年，中國地產(chǎn)才開始進(jìn)入商業(yè)化。那么，當(dāng)年的市場經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都是處于緩慢萌芽期。收入增長變化還有通貨膨脹都是必要考慮的因素。

當(dāng)年房價(jià)高是事實(shí)，但是當(dāng)年一臺電視機(jī)價(jià)格是2000元，可以買得起一平米房子，而現(xiàn)在一臺電視機(jī)的價(jià)格連一塊地板磚都買不起。

所以跨度這么大的房價(jià)對比并沒有實(shí)際意義。于是子木本著一顆愛智求真的心，把10年的數(shù)據(jù)調(diào)了出來（為了方便觀察，我用北京人均季度工資作為參考標(biāo)的）。

這幅圖就像一把剪刀一樣。在2007-2009年，北京的三個(gè)月工資還可以買得起一平米的房子，但隨著時(shí)間的推移，買房這個(gè)事情對于大家來說，卻越來越遠(yuǎn)。（我沒有把17年的數(shù)據(jù)貼出來，是因?yàn)?6-17年北京房價(jià)的漲幅太瘋狂，已經(jīng)破壞了這把剪刀的美感。）

那么這個(gè)事情政府考慮過嗎？

當(dāng)然考慮過，老百姓都能看清楚的事情，政府能看不清楚嗎？但這也是沒有辦法的事情。08年金融危機(jī)以后，政府只能通過拼命印錢，量化寬松，財(cái)政放水才能維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

從某種意義上講，中國在08年之后已經(jīng)陷入了“中等收入發(fā)達(dá)國家的陷阱”。

但房價(jià)過快上漲導(dǎo)致崩盤后的慘狀，政府更不愿意看到，所以才出現(xiàn)了一次又一次的紅點(diǎn)調(diào)控。

讓房價(jià)上漲拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，又不讓其崩盤，這么大的體量，操作難度可想而知，要知道，穩(wěn)定和增長才是政府的頭號任務(wù)，哪怕犧牲平民利益。

這里要普及一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，簡稱它為【割韭菜原理】。

首先，政府印錢會帶來貶值預(yù)期。在貶值預(yù)期中，手頭持有人民幣越少虧得越少。如果手頭持有人民幣為負(fù)數(shù)則會賺錢。而買房必然要貸款。貸款就是負(fù)債。當(dāng)房貸數(shù)額超過人民幣流動(dòng)資產(chǎn)的時(shí)候。買房在通脹行情下是賺錢的。

政府本身并不能產(chǎn)生價(jià)值。印錢則是犧牲人民幣持有者，也就是剝削。它必須要犧牲人民幣持有者。犧牲者越多。則犧牲產(chǎn)生的效力越大。犧牲者越少。則犧牲產(chǎn)生的效能越小。如果沒有犧牲者，或者犧牲者是負(fù)數(shù)。那么則會產(chǎn)生反效果。

簡單的理解就是，你的銀行存款越多，你就越虧，你從銀行借的錢越多，你就越賺，政府剝削大頭，借錢多的人剝削小頭，所有錢存銀行的人用自己的血汗供養(yǎng)以上二類人。

簡單點(diǎn)說，如果銀行的存款超過銀行放出去的貸款，那么人民作為一個(gè)整體，他手頭的人民幣資產(chǎn)是正的，國家印錢是剝削人民補(bǔ)貼自己。如果人民貸款過多，超過了存款，那么再大量印錢，是剝削國家補(bǔ)貼人民，國家是不可能這么做的。

所以，如果你貸款買房，就要把杠桿背大背長，欠的債越多，收益越多。當(dāng)你快把錢還完的時(shí)候，就要換一套更大的房子，繼續(xù)加深杠桿。這也是很多房產(chǎn)投資者的核心理論。

那么綜上所述，在宏觀層面上，一線城市房價(jià)的漲幅和人均工資收入的漲幅差距將越來越大，房價(jià)長線上漲已經(jīng)是不可否認(rèn)的事實(shí)。

所以說，今后年輕人買房會變得越來越難，買房的最佳時(shí)機(jī)則是越早越好。

當(dāng)然這里又會有人說，我買房去年買和今年買就是多花了100萬，雖然長線上漲，幾年以后會補(bǔ)回來，但是我就是不想虧這么多錢。那好，咱們看下一個(gè)環(huán)節(jié)，如何在微觀層面選擇最佳時(shí)機(jī)，如何避開房價(jià)浪頂，如何獲取時(shí)機(jī)信號。

微觀

之前我曾在文中講到過，現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了橫盤時(shí)代。2016-2017這一波大漲空前絕后，集中透支了前三年和后三年的漲幅。

接下來的結(jié)局就是一線城市大盤會穩(wěn)中見漲，二三四線城市有產(chǎn)業(yè)的會接住之前的房價(jià)，沒產(chǎn)業(yè)的一定會回落下去。

所以，在這個(gè)大環(huán)境下，作為購房者就要去實(shí)時(shí)關(guān)注自己傾向區(qū)域的房價(jià)信號，準(zhǔn)備好房票和資金果斷出擊，畢竟好的機(jī)會永遠(yuǎn)是留給有準(zhǔn)備的人的。

時(shí)機(jī)之"區(qū)域規(guī)劃"

區(qū)域規(guī)劃利好信息一般分為四個(gè)階段，“傳言，規(guī)劃，動(dòng)工，建成”。每次信號出現(xiàn)，媒體都會炒作一番，房價(jià)應(yīng)聲上漲（所以說，房價(jià)上漲背后有一部分是媒體人的功勞）。

譬如北京通州，12月20日，北京市副中心就要啟用了，這就是建成信號。通州房地產(chǎn)市場這幾天又火了起來。所以說，在傳言之前買通州的房子肯定是最佳時(shí)機(jī)，依次遞減。

這里講一個(gè)偽命題，就是“高鐵通車一定會利好區(qū)域房價(jià)”。其實(shí)事實(shí)并不是這樣的，交通是把雙刃劍。交通建好，極有可能造成當(dāng)?shù)厝丝谕饬?，而遷入人口不足、供大于求的市場情況會把當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)拉入死水。

時(shí)機(jī)之“土拍市場”

據(jù)我所知，80%的購房者對土拍市場并不感冒，這是大錯(cuò)特錯(cuò)的。土拍市場往往是房價(jià)市場的前瞻。如果一個(gè)地方頻出地王，房價(jià)上漲的時(shí)機(jī)隨之而來；如果土地出現(xiàn)流拍，說明市場過于冷淡，房地產(chǎn)商拿地賺不了錢，明顯的房價(jià)下跌信號。

這讓我想起16年土拍市場的壯烈，一開始地王頻出，到政策來臨，房價(jià)暴跌，小地產(chǎn)商紛紛倒閉，大地產(chǎn)商捂盤不售等行情。其實(shí)每個(gè)房產(chǎn)商都在賭，賭房價(jià)一直上漲，賭預(yù)售證可以早些下來，然后高位套牢買房用戶。

如果一個(gè)地方出現(xiàn)了地王和樓王出現(xiàn)，那么在出現(xiàn)之前購買周邊樓盤，是很好的選擇。

時(shí)機(jī)之“筍盤篩查”

筍盤是橫盤市場中最好的機(jī)會，一般是由改善族急于換房或者投資客杠桿背得太深急于套現(xiàn)所產(chǎn)生的低價(jià)房源。

之前講過，也可能會有對市場不敏感的業(yè)主掛低房源價(jià)格的現(xiàn)象，但現(xiàn)在這種情況幾乎為零，因?yàn)橛薪?jīng)紀(jì)人站崗，絕對可以解決信息對稱問題。

那么至于怎么獲取筍盤呢？這里就要考驗(yàn)?zāi)愕拇髷?shù)據(jù)能力了，首先把“X家網(wǎng)”的所有房源數(shù)據(jù)爬下來，然后最低值計(jì)算，找出相對小區(qū)均價(jià)最低的那一套，再進(jìn)行戶型，朝向等多方面的篩查。這個(gè)對大家有些難度。

另一種是找一個(gè)好的房地銷售，他們可以拿到一手房源，為了業(yè)績，他們會把好盤分享出來的。最后就是有空就查查意向區(qū)域房源信息，一旦找出來，就是穩(wěn)賺不賠的買賣。

時(shí)機(jī)之“市場規(guī)律”

季節(jié)性現(xiàn)象

一年中最大的漲幅在春季，就是春節(jié)之后。而不是所謂的金九銀十，漲幅從不在9~10月份產(chǎn)生。一年中最淡的淡季在12~1月份，基本上是沒有人買房的。

細(xì)究原因你其實(shí)應(yīng)該能想到，過春節(jié)發(fā)年終獎(jiǎng)，買房婚姻大事都會放在年后。

3月爆發(fā)之后，會逐漸消散動(dòng)力，然后6~7月份天氣太熱，沒人看房，到了秋季9月份，壓抑的購買力又會促使人們重新去看房。

9月份是“小陽春”，但決戰(zhàn)不在9、10月。對于房地產(chǎn)投資者來說，9、10月份是基本被忽略掉的，最后停滯到11月、12月，天氣寒冬，大家忙著年底總結(jié)，忙著過年，市場淪為最淡的淡季。

如果逆向思考，11、12月為最淡的淡季，那不正是最好的買房機(jī)會嗎？因?yàn)閽伇P永遠(yuǎn)存在，永遠(yuǎn)會有急需賣掉房子籌錢的人群，這時(shí)候就會出現(xiàn)大量的筍盤。

所以買房一定要在除夕之前，市場極冷淡的時(shí)候下手。等到大家都去買房了，這時(shí)候最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)錯(cuò)過了。

所以，真正聰明的人買房無論是調(diào)控還是季節(jié)都會選擇最最冷淡的時(shí)候下手。“28定律”適合任何場景。

最后，我用我在《階級焦慮癥》里寫的一段話作為結(jié)尾：

在中國，可以把買房人歸為以下幾類：

這二十年來手頭有閑錢但一直沒買過房子的，都是倒霉蛋；

手頭緊但湊錢買了一套漲了很多倍后賣掉過上了好日子的，都是聰明人；

手頭緊全家湊錢交了一套首付后吐血供房，房價(jià)翻了十幾倍后還住在里面吃方便面的，都是大XX；

手頭緊開始沒買但發(fā)現(xiàn)越漲越嚇人死扛了十多年后終于下決心全家湊錢買了一套很小的然后吐血供房住在里面吃著方便面天天等房價(jià)上漲但即便漲了一些也不賣繼續(xù)住在里面吃方便面一直吃到房市泡沫破滅的，都是超級大……折翼的天使；

手頭寬裕買了好幾套漲了很多倍后賣掉了的，都是聰明人；

手頭寬裕買了好幾套漲了很多倍但還沒賣掉的……手頭寬裕的人，做什么都是對的。

最后想告訴大家的是，最佳時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)有準(zhǔn)備的人，備好車票，把知識儲備起來，厚積而薄發(fā)。千萬不要做跟風(fēng)，買漲不買跌的人。既然我們都要去勇闖天涯，那么就要做一個(gè)聰明的踏浪選手