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“前方的路還看不清楚，未來什么樣誰也不知道，只能摸索前行。”12月1日，某知名房企長租公寓負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。據(jù)他透露，其所在公司的長租公寓產(chǎn)品已開業(yè)三個多月，目前出租率只達六七成。

對于長租公寓這一新鮮事物，想要市場接受，需要時間、渠道以及大量推廣。與租賃市場相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品也是如此。

隨著決策層大力推行租售并舉的住房制度，銀行正加速推進租賃貸款業(yè)務(wù)。

11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場企業(yè)端與個人端推出專屬金融產(chǎn)品。未來五年，將為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。工商銀行為租賃住房建設(shè)主體推出“租賃住房開發(fā)貸款”，融資金額可達項目總投資80%、期限可達25年；為個人承租者推出“個人租賃住房貸款”，融資金額可達100萬元、期限可達10年。

此前，建設(shè)銀行、中國銀行等也分別針對企業(yè)端和租戶端推出相應(yīng)貸款產(chǎn)品。

銀行搶推租賃

銀行目前針對租賃市場推出的金融產(chǎn)品，主要針對企業(yè)端和租戶端。

按照工商銀行北京市分行有關(guān)負責(zé)人的說法，未來將與租賃住房建設(shè)方、產(chǎn)權(quán)方、運營方、承租方、聯(lián)營合作方、信息服務(wù)方緊密合作；綜合運用租賃住房開發(fā)貸款、租賃住房建設(shè)貸款、租賃住房運營貸款、個人租賃住房貸款、租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、租賃住房產(chǎn)業(yè)基金六大產(chǎn)品，滿足開發(fā)建設(shè)、項目運營、資產(chǎn)盤活、后期退出等環(huán)節(jié)的融資需求。

針對個人租房貸款業(yè)務(wù)，此次工商銀行北京分行并未披露詳細信息。而企業(yè)端，工商銀行合作方主要是央企、國企。消息顯示，與工商銀行北京市分行簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議的分別是北京市保障房中心、城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產(chǎn)。近期該分行已實現(xiàn)北京市首個企業(yè)自持住房項目——中糧地產(chǎn)海淀永豐租賃住房項目，審批落地。

其他銀行也已行動。10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議。11月2日，中國銀行廈門分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。11月20日，中國工商銀行廣東省分行為科學(xué)城投資集團“全自持只租不售”地塊項目提供包括住房租賃建設(shè)資金在內(nèi)的50億元全面金融服務(wù)支持。

利好房企

新鮮事物的市場接受度是值得關(guān)注的話題。

在石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍看來，銀行針對租賃市場推出的金融產(chǎn)品，可以解決企業(yè)痛點，并很有效果。

長租公寓在房地產(chǎn)行業(yè)尚屬新鮮事物，探路之初，其面臨的主要難題之一也是高成本融資問題。據(jù)安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測，目前國內(nèi)長租公寓主流融資方式的年化利率都在8%以上。王璽龍的看法代表了一部分長租公寓運營商的看法。銀行此舉在開發(fā)商普遍看來，是絕對利好。

從市場層面看，其意義更大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當(dāng)下租賃市場的最主要痛點在供需結(jié)構(gòu)緊張，特別是一二線熱點城市，租金高位的最主要原因是租賃房源少。在銀行的資金傾斜下，對于涉足租賃的企業(yè)來說，的確可以獲得資金支持，增加房源供應(yīng)量。

不過，從實際運行狀況看，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，單靠租賃貸遠不足以支撐參與主體的融資需求，長遠來看，還需大力發(fā)展REITs，實現(xiàn)證券化才能切中痛點。

據(jù)安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，目前全國已有千余家長租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量約200萬間，預(yù)計至2020年底會超過1000萬間。

需針對痛點

王璽龍認為，租房貸款對于解決租房者痛點，效果并不明顯。

從銀行針對租戶推出的金融產(chǎn)品看，主要是用于一次性支付租金等租房相關(guān)費用的貸款?；诮杩钊速Y信狀況，貸款額度期限最長10年，額度最高100萬元。在利率方面，首個個人租賃住房貸款產(chǎn)品、建設(shè)銀行的“按居貸”的協(xié)議內(nèi)容顯示，1年期貸款月息為0.363%，合年息4.356%；1-3年期的貸款月息為0.396%，合年息4.752%。

21世紀經(jīng)濟報道記者進行小范圍抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除非“救急”，大部分租戶還不太能接受租房貸款。而“救急”的方式也可以多樣，比如信用卡。

不過，張波認為，有需求就有市場，預(yù)計到2020年全國租賃人口將達2.2億左右。隨著租賃人口持續(xù)增加，對于租房貸有需求的絕對數(shù)值也將同步增加，租房貸的規(guī)模預(yù)計也將逐步擴大。租房貸的良好運轉(zhuǎn)，對于租房市場健康發(fā)展將起到積極作用。

張波指出，租房貸款可以為兩類租房者帶來益處：一類是剛畢業(yè)大學(xué)生或收入水平較低的租住者，免抵押信用貸方式可以避免租戶在前期就產(chǎn)生“付三押一”等大筆費用支出；從安居客線上用戶調(diào)研來看，租房者關(guān)注因素中“付租方式”占比達21%，租房貸無疑在這方面可起到正向作用；第二類是期望穩(wěn)定租住者，相比亂漲租金，租房更大的痛點在于租住房源不穩(wěn)定，據(jù)安居客線上用戶調(diào)研，超過12%的租房者是因“房東臨時收回房屋，不再出租”的原因而被迫換房，因租金問題換房比例在11%以下。而租房貸可以在5年甚至10年的長段時間內(nèi)鎖定租住房源。

不過張波建議，對于租房貸的審核等方面需要加強，以防止違規(guī)使用。“一方面要嚴防‘假房源、真貸款’套現(xiàn)，由于長租公寓房源的真實性考證在實際操作層面有一定難度，單靠金融企業(yè)很難實現(xiàn)全方位鑒定，政府的租賃集中平臺建設(shè)就顯得非常重要；另一方面要嚴防‘真房源、假租戶’騙貸，一旦參與主體出現(xiàn)”跑路“等現(xiàn)象，對金融機構(gòu)將是不可估量的損失。”