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部分房企已經(jīng)提前開始做明年的策略和計(jì)劃，繼續(xù)推進(jìn)銷售，并加快回款，將成為明年上半年的主要策略。有分析認(rèn)為，在一些熱點(diǎn)區(qū)域，不排除部分項(xiàng)目“以價(jià)換量”的可能；對于三四線城市的策略，則主要取決于調(diào)控政策會否覆蓋。

經(jīng)歷了2017年的歷史高點(diǎn)后，明年房地產(chǎn)市場很可能迎來“小年”。

近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布2018年房地產(chǎn)市場策略報(bào)告?？紤]到樓市調(diào)控政策的影響進(jìn)一步顯現(xiàn)，以及市場本身迎來下行周期，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為明年房地產(chǎn)銷售面積將出現(xiàn)下滑。

對于房地產(chǎn)投資指標(biāo)，增速將不會過快地收窄，這是由企業(yè)仍存在補(bǔ)庫存需求所致。但全年來看，該指標(biāo)增速也被認(rèn)為會降至5%以下。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，部分房企已經(jīng)提前開始做明年的策略和計(jì)劃，繼續(xù)推進(jìn)銷售，并加快回款，將成為明年上半年的主要策略。有分析認(rèn)為，在一些熱點(diǎn)區(qū)域，不排除部分項(xiàng)目“以價(jià)換量”的可能。

投資、銷售將雙雙下挫

東方證券指出，過去幾年房價(jià)的過快上漲和投機(jī)性增強(qiáng)，主要源于兩方面。第一，城市化發(fā)展到第二階段（城市化率50%-70%）帶來的高能級城市供需不平衡。第二，政府在房屋土地供給及保障房建設(shè)方面，沒有相應(yīng)的供給渠道、稅收及金融機(jī)制配套，導(dǎo)致商品房大發(fā)展過程中出現(xiàn)有效供給不夠的局面。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2017年以來政府已經(jīng)在這兩方面出臺相應(yīng)舉措，2018年將會對此進(jìn)一步落實(shí)，而房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制也有望在明年奠基。

在市場層面，當(dāng)前樓市體現(xiàn)為兩低一高的新常態(tài)：低庫存，體現(xiàn)為待售面積不斷下滑；低利率，個(gè)人住房貸款利率遠(yuǎn)低于2012-2014年市場調(diào)整期；高集中度，三大城市群及核心二線城市的新房銷售額占到全國的72%?；诖伺袛啵?018年樓市表現(xiàn)將是溫和調(diào)整。

東方證券認(rèn)為，明年銷售面積增速為-3%、新開工面積增速為3%、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4%。同時(shí)，因房地產(chǎn)銷售價(jià)格將進(jìn)一步攀升，新房銷售金額可能呈現(xiàn)為微弱的正增長（預(yù)期2%）。

興業(yè)研究認(rèn)為，受政策環(huán)境較緊、銷售邊際增長有限的影響，預(yù)計(jì)2018年商品房銷售將進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，全年商品房銷售面積同比預(yù)計(jì)收在-8%左右；開發(fā)投資增速則受到低庫存水平、土地成交量漲價(jià)穩(wěn)、租賃用地供應(yīng)的正向支撐，有望穩(wěn)中回落至約3%左右。

相比之下，申萬宏源對銷售的判斷較為樂觀。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然明年調(diào)控政策放松的可能性較小，但銷售增速仍有可能出現(xiàn)“前低后高”局面，同比增速降至0%。

對于投資增速，申萬宏源認(rèn)為，伴隨著銷售增速下行，房企到位資金較今年緊張，投資增速將繼續(xù)下行。但基于補(bǔ)庫存的需求以及租賃住房建設(shè)規(guī)模增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資額依舊會保持正增速，預(yù)期為4%。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長7.8%，增速在經(jīng)過兩個(gè)月的盤整后繼續(xù)下行。同期，商品房銷售面積同比增長8.2%，銷售額增長12.6%，增速均已連續(xù)4個(gè)月收窄。

大部分分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售增速將會繼續(xù)收窄，但今年全年仍將保持正增長。由此，今年也將超過去年，成為歷年來銷售規(guī)模最大的年份。

熱點(diǎn)城市或現(xiàn)“以價(jià)換量”

雖然今年大型房企的銷售仍然維持高增長，但由于融資政策收緊，以及企業(yè)花費(fèi)大量資金拿地，因此相比去年，房企的資金狀況仍處于收緊過程中。部分高速擴(kuò)張的房企，負(fù)債率已經(jīng)迅速攀高。

萬科公告顯示，今年前三季度，公司經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為167億元，比上年同期減少61.14%。到三季度末，萬科一年內(nèi)到期的債務(wù)比上年末增加37.92%。

由于萬科持有的現(xiàn)金流達(dá)到943億元，因此這些債務(wù)并不會帶來過大壓力。但一些現(xiàn)金流并不充裕的房企，就會感到捉襟見肘。

如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)。為“快速回收現(xiàn)金流”，華僑城意欲全面退出曾在2015年獲取的“新著東方”項(xiàng)目，當(dāng)年的拿地價(jià)格達(dá)83億。

此前在并購市場頻繁出手的陽光城，前三季度負(fù)債總額1694億，扣除預(yù)收賬款后的債務(wù)1282億，凈負(fù)債率達(dá)到281%。其中，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債比上年末增加536.87%。

興業(yè)證券指出，在長效機(jī)制加快推進(jìn)的背景下，預(yù)計(jì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控維持的時(shí)間將拉長，行業(yè)的周期性將減弱。杠桿擴(kuò)張、激進(jìn)拿地的房企將面臨利潤空間承壓、現(xiàn)金流回款減慢、融資渠道收縮等考驗(yàn)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，區(qū)域房企短期可通過讓渡項(xiàng)目股權(quán)方式緩沖經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但中長期業(yè)務(wù)持續(xù)性仍不足。且“現(xiàn)金為王”將成為企業(yè)策略的重要方面。

陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌近期表示，陽光城加快了“短平快”項(xiàng)目的布局。“這類項(xiàng)目一般會在二線與三線城市之間，或者重點(diǎn)二線周邊的三線城市布局。”

北京某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“回款率”是公司近期一直強(qiáng)調(diào)的指標(biāo)，明年將會繼續(xù)強(qiáng)化。其中，三四線城市項(xiàng)目的回款情況相對較好，一二線城市由于信貸政策從緊和限價(jià)等因素，表現(xiàn)并不好。

他認(rèn)為，在部分熱點(diǎn)城市，明年不排除“以價(jià)換量”的可能。“因?yàn)橛?lsquo;限價(jià)令’，一二線城市的很多項(xiàng)目一直在延遲推盤，但企業(yè)承受的資金壓力在不斷增大。”該人士表示，這些項(xiàng)目體量大，沉淀的資金量也不小，因此明年可能會加快出貨。

對于三四線城市的策略，該人士認(rèn)為主要取決于調(diào)控政策會否覆蓋。他表示，當(dāng)前三四線市場的活躍度仍然較高，且因?yàn)榉績r(jià)上漲較快，較早拿地的項(xiàng)目甚至獲取了不菲的利潤。在調(diào)控政策強(qiáng)化之前，這些區(qū)域仍將是企業(yè)布局的重點(diǎn)，其中主要體現(xiàn)在熱點(diǎn)城市和城市圈的周邊區(qū)域。