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“地產(chǎn)航母”掉隊(duì) 合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)不敵10年前
地產(chǎn)金融 2017年11月25日 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

合成創(chuàng)展,曾位居“華南五虎”陣營(yíng)之首,更是被王石稱為“中國(guó)地產(chǎn)界的航母”,然而其10多年來一直徘徊不前,活在過去的榮光中。合生創(chuàng)展并非沒有發(fā)展的資本,其土地儲(chǔ)備超過了大多數(shù)規(guī)模在500億之上的房企,但記者實(shí)地調(diào)查的幾個(gè)項(xiàng)目均進(jìn)度緩慢。在求變突圍的策略上,合成創(chuàng)展寄望于商業(yè)地產(chǎn)。然而,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為紅海,作為“后來者”如何沖出重圍?

1987年土地第一拍拉開了中國(guó)房地產(chǎn)30年繁榮,臥虎藏龍的廣東誕生了大量地產(chǎn)巨頭。從上世紀(jì)90年代的廣信和越秀城建兩大巨頭并存,到“華南五虎”星耀九州,再到今日“碧萬恒”三足鼎力領(lǐng)跑全國(guó),華南一直是中國(guó)房地產(chǎn)的重鎮(zhèn)。

然而,三十年河?xùn)|三十年河西,在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模快速集中的格局下,部分過去風(fēng)光無限的房企卻逐漸掉隊(duì)。曾經(jīng)“華南五虎”陣營(yíng)之首的合生創(chuàng)展一蹶不振,10多年間規(guī)模始終在百億徘徊,2016年全年銷售金額為80.89億元,業(yè)績(jī)甚至不敵10年前。

合生創(chuàng)展擁有大量核心城市的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備,卻為何一直發(fā)展滯后?而且拿地?zé)崆闇p退,走上慢節(jié)奏開發(fā)軌道。它為何對(duì)規(guī)模之爭(zhēng)表現(xiàn)得“云淡風(fēng)輕”,難道真的像一個(gè)武林高手退隱江湖了嗎?

業(yè)績(jī)10年徘徊不前

作為第一家銷售金額突破百億的房企,合生創(chuàng)展曾被王石稱為“中國(guó)地產(chǎn)界的航母”。經(jīng)歷十多年發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)已桑田巨變,格局重塑,房企規(guī)模急速提升的態(tài)勢(shì)下,合生創(chuàng)展卻一直在100億元規(guī)模徘徊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理合生創(chuàng)展過去10年業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn),2006年合生創(chuàng)展銷售金額突破100億大關(guān),達(dá)到113.68億港元,2009年為150.9億元人民幣。7年過去了,150億元的銷售金額為合生創(chuàng)展的歷史最好成績(jī)。

據(jù)合生創(chuàng)展公布的歷年年報(bào)顯示,2010年~2016年,合生創(chuàng)展合約銷售金額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元以及81.89億元,2016年銷售金額尚不足十年前業(yè)績(jī)。

2016年業(yè)績(jī)下跌的態(tài)勢(shì)一直延續(xù)至今,截至2017年10月31日,合生創(chuàng)展前10個(gè)月銷售金額為74.08億元,同比去年的77.02億元下跌3.8%,曾經(jīng)領(lǐng)跑行業(yè)的合生創(chuàng)展已經(jīng)跌出某房企銷售排行榜單的百強(qiáng)。

談及合生創(chuàng)展的掉隊(duì),一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)專家告訴記者,國(guó)內(nèi)開發(fā)商采取瘋狂擴(kuò)張戰(zhàn)略,合生創(chuàng)展卻采取保守的發(fā)展策略,并未大范圍地?cái)U(kuò)張,以致錯(cuò)失了發(fā)展良機(jī)。

對(duì)于數(shù)據(jù)表現(xiàn)出的業(yè)績(jī)下滑,合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞有不同的解讀,他認(rèn)為合生創(chuàng)展在過去10多年中業(yè)績(jī)是相對(duì)穩(wěn)定的。

關(guān)于今年業(yè)績(jī),閆家瑞認(rèn)為這不是下滑,而是受到公司推貨節(jié)奏影響,上半年整體的營(yíng)銷策略是去庫存,今年的新項(xiàng)目則集中在三四季度推出。

10年業(yè)績(jī)止步不前,合生創(chuàng)展多年未對(duì)外公布業(yè)績(jī)目標(biāo),閆家瑞于8月份接受記者采訪時(shí)指出,合生創(chuàng)展有3~5年的發(fā)展規(guī)劃,但并不強(qiáng)調(diào)規(guī)模增長(zhǎng)速度,希望在確保利潤(rùn)的情況下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對(duì)安全,不會(huì)犧牲利潤(rùn)去做大規(guī)模。

問及利潤(rùn)率具體目標(biāo)時(shí),閆家瑞并未給出詳細(xì)的數(shù)字,表示看公司報(bào)告,利潤(rùn)要求也在這個(gè)水平左右。

記者查詢合生創(chuàng)展年報(bào)獲悉,2011年,合生創(chuàng)展毛利率高達(dá)45.9%,到2015年跌至24.6%,2016年上升到27.6%,到2017年上半年達(dá)到34%。

平安證券發(fā)布的研報(bào)顯示,2017年上半年上市房企整體毛利率企穩(wěn)回升,達(dá)到32.4%,較2016年上升2個(gè)百分點(diǎn)。而合生創(chuàng)展的毛利率水平高于行業(yè)平均水平,合生創(chuàng)展集團(tuán)表示,是由于毛利較高的改善項(xiàng)目交付比例良好所致。

慢周轉(zhuǎn)模式

與房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前主流的高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的模式不同,合生創(chuàng)展采用慢周轉(zhuǎn)模式。閆家瑞表示,合生創(chuàng)展的項(xiàng)目一般體量較大,開發(fā)周期非常長(zhǎng),甚至有的項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10多年。

以珠江帝景項(xiàng)目為例,早前媒體報(bào)道顯示,廣州珠江帝景地塊于1998年競(jìng)得,總用地面積618861平方米,總建筑面積996089平方米,其中住宅831911平方米,商業(yè)10238平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從合生創(chuàng)展年報(bào)獲悉,截至2016年底,廣州珠江帝景項(xiàng)目土地儲(chǔ)備面積達(dá)到679595平方米,尚有大量土地未完成開發(fā)。合生創(chuàng)展2017年半年報(bào)顯示,上半年珠江帝景項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售金額4億元。

另一位不愿透露姓名的知名房地產(chǎn)專家告訴記者,2000年左右,該地區(qū)的樓面地價(jià)尚不足1000元/平方米,按照周邊區(qū)域樓面地價(jià)對(duì)比的原則,時(shí)代地產(chǎn)拿下的海珠地塊樓面價(jià)高達(dá)5.5萬元/平方米,地塊位置不及珠江帝景優(yōu)越。

以此估算,10多年間廣州珠江帝景地塊樓面地價(jià)漲幅驚人,合生創(chuàng)展可以享受土地增值帶來的豐厚回報(bào)。

從年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看,合生創(chuàng)展最新獲取土地得追溯到2013年,在北京和上海新增兩地塊,可供發(fā)展面積為628126平方米。2013年是合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備面積的最高峰,達(dá)到3345萬平方米。

閆家瑞告訴記者,合生創(chuàng)展不喜歡在公開市場(chǎng)上拿地,很多土地是通過合作、一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等模式獲取。

到2017年上半年,合生創(chuàng)展的最新土地儲(chǔ)備建筑面積低至2991萬平方米,為2009年以來的最低水平。土地儲(chǔ)備面積連續(xù)下滑。

不過,上述房地產(chǎn)專家表示,不能低估合生創(chuàng)展的實(shí)力,在核心城市擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備,這是其優(yōu)勢(shì)。目前政策以及市場(chǎng)環(huán)境變化較大,擁有足夠優(yōu)質(zhì)資源的房企可能會(huì)走得更遠(yuǎn),掙得錢也更多。而合生創(chuàng)展擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備這一點(diǎn),也在其年報(bào)中得以體現(xiàn)。

業(yè)績(jī)?cè)谡鹗幹邢禄?,不斷消耗原有的?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備,合生創(chuàng)展這艘昔日的“地產(chǎn)航母”將駛向何方?停滯還是遠(yuǎn)航,有待歷史檢驗(yàn)。

[責(zé)任編輯:婧]
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