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2017年，調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)型步伐，單一粗放的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售時(shí)代已經(jīng)被改變。

國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)強(qiáng)勁，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)張。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度全國(guó)辦公樓銷(xiāo)售面積為3250.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，銷(xiāo)售額達(dá)到4447.9億元，同比增長(zhǎng)25.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積8197.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，銷(xiāo)售額達(dá)到8620.25億元，同比增長(zhǎng)31.8%。

相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情更為高漲。由于供應(yīng)遠(yuǎn)超同期需求，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力較大，在供求不平衡下的商業(yè)地產(chǎn)面臨巨大的發(fā)展壓力。

11月20日，2017年觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，專(zhuān)家學(xué)者們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出路做了詳細(xì)探討，一二線和三四線城市，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)在何方？

一二線和三四線城市機(jī)遇之辯

2010年住宅市場(chǎng)調(diào)控開(kāi)始，商業(yè)用地供應(yīng)增加，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致以購(gòu)物中心、城市綜合體和寫(xiě)字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。商業(yè)地產(chǎn)面臨高庫(kù)存、同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)等困境。

在2017觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，預(yù)計(jì)到2025年會(huì)超過(guò)1萬(wàn)座購(gòu)物中心，如果城鎮(zhèn)人口為10億人，一座購(gòu)物中心平均靜態(tài)覆蓋人口10萬(wàn)人。

歐陽(yáng)捷分析指出，目前一線城市購(gòu)物中心已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重過(guò)剩，三四線城市是未來(lái)5年~10年商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。2016年，上海已經(jīng)超過(guò)180家購(gòu)物中心，而上海只有2400萬(wàn)人口，一個(gè)購(gòu)物中心就要覆蓋10萬(wàn)人左右。

而三四線城市人口占比達(dá)到53%，但購(gòu)物中心總量不到30%，是偏少的，而且三四線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量相對(duì)不足。已有的三四線城市購(gòu)物中心平均靜態(tài)覆蓋人口25萬(wàn)人，超過(guò)了現(xiàn)有的二線城市，但是這些三四線城市還有很多城市沒(méi)有購(gòu)物中心，甚至有的人口達(dá)100萬(wàn)的城市卻沒(méi)有不錯(cuò)的購(gòu)物中心，所以未來(lái)三四線城市有很多機(jī)會(huì)。

對(duì)于未來(lái)5~10年商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在三四線城市的觀點(diǎn)，中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)主席黎明楷表達(dá)了不同的意見(jiàn)。

黎明楷認(rèn)為，市中心的商業(yè)地產(chǎn)給客戶(hù)帶來(lái)不一樣的購(gòu)物體驗(yàn)，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下商業(yè)價(jià)值可以保持，隨著城市經(jīng)濟(jì)的整體上升，應(yīng)該也能分一杯羹。從這個(gè)角度來(lái)看，三四線城市不一定很好，商業(yè)還是要往集中的方向走，商業(yè)越來(lái)越集中，一二線的機(jī)會(huì)要大于三四線。

城市副中心商業(yè)崛起

寶龍地產(chǎn)控股有限公司執(zhí)行副總裁肖清平認(rèn)為，一二線和三四線城市各有特點(diǎn)。三四線城市沒(méi)有購(gòu)物中心，建設(shè)新的購(gòu)物中心，會(huì)吸引很多的客流；一二線城市資源集中度最強(qiáng)，做商業(yè)地產(chǎn)最重要的是消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)水平和人流量，一二線城市的消費(fèi)很高。

肖清平表示，一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和，寶龍地產(chǎn)在上海布局的16個(gè)項(xiàng)目，基本都位于偏郊區(qū)的地方。這些地方，交通發(fā)展起來(lái)后，人流量較大，未來(lái)機(jī)會(huì)多。

面臨宏觀調(diào)控以及去庫(kù)存壓力，同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)的地段價(jià)值似乎開(kāi)始減弱。

黎明楷認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境下，地段價(jià)值仍大于運(yùn)營(yíng)，一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地段和運(yùn)營(yíng)缺一不可。地段是先天的條件，運(yùn)營(yíng)是后天的，先天不足，光靠后天運(yùn)營(yíng)也不能彌補(bǔ)，但如果你先天很好，運(yùn)營(yíng)不好也不會(huì)有好的成績(jī)。

在消費(fèi)升級(jí)下，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。好屋中國(guó)聯(lián)合創(chuàng)始人陳興認(rèn)為，對(duì)一線城市而言，地段、地段還是地段，這個(gè)本質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化。商業(yè)地產(chǎn)包含精神、文化的需求，做好商業(yè)地產(chǎn)還需重視傳播的力量。

陳興指出，對(duì)于一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的核心是做特色；對(duì)于三四線城市，一定要做唯一和不可替代性，每一個(gè)城市的市場(chǎng)，都有存在的價(jià)值，但需要打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。