久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

2018樓市如何走？想必是每個(gè)投資者都關(guān)心的事情，也是每個(gè)買房人關(guān)心的事情，此前諸多分析多從具體的市場(chǎng)操作層面，如土拍、限貸、限售等；然而投資具有不確定性，要從不確定中把握最確定的因素，就需要跳過微觀層面的因素，忽略偶然性因素帶來的不確定性，抓住宏觀的大方向去研判市場(chǎng)。

筆者認(rèn)為，隨著調(diào)控政策的穩(wěn)定持續(xù)，2018年房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)一種穩(wěn)重趨降的走勢(shì)，整體看不會(huì)有2016的熱度，甚至?xí)?014年的疲軟靠攏。銷售方面也不會(huì)有太大起色，當(dāng)然，不排除像前一段時(shí)間南京某些樓盤在非理性投資心理驅(qū)動(dòng)下的瞬間局部升溫。

不管未來怎樣，未來五年樓市主調(diào)是“租賃”

反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，在抑制了“不炒”之后，就要考慮“房住”的問題。租賃政策的大力推進(jìn)，會(huì)造成未來樓市出現(xiàn)與以往不同的局面，即：從單一購買商品住房滿足居住需求，轉(zhuǎn)向一方面購買實(shí)現(xiàn)居住需求，另一方面則是租賃實(shí)現(xiàn)需求。眾所周知，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大量農(nóng)村勞動(dòng)人口進(jìn)入城市，按照此前的住房邏輯，想要在城市落腳，僅有“居住證”是不夠的，最好能有一紙戶口；也因此，很多在城市做出成績、積累了一定財(cái)富的流動(dòng)人口，如果要繼續(xù)留在城市，勢(shì)必會(huì)考慮買房的事情，這也是“房子總會(huì)賣出去”的邏輯；但是，從大政方針上給予“租售同權(quán)”，可以說是住房觀念革新的關(guān)鍵一步——老家有宅基地、有自有住房，在城市里租住同時(shí)可以享受居民的權(quán)利，誰還會(huì)節(jié)衣縮食買房子呢？除非是未來要徹底移居城市；而很多第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無論從收入，還是從職業(yè)發(fā)展前景看，他們更多選擇在城市打拼若干年，獲取原始積累后回鄉(xiāng)發(fā)展，因此他們的“剛需”實(shí)際上是“剛性租賃”的需求。

與此同時(shí)，盡管之前有商品住房建設(shè)要配套公租住房，但現(xiàn)有的的供地模式，不能完全解決居住問題；比如，2012-2016年期間，北京計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地4300公頃，實(shí)際只供應(yīng)了2452公頃；在房價(jià)快速上漲的2016年，合計(jì)只供應(yīng)了485公頃，只占原計(jì)劃供應(yīng)量的30%。

因此，當(dāng)政策開始大力推廣房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，將租賃住房用地占比提高到30%，同時(shí)改變土地供應(yīng)方式，按需求供應(yīng)土地，需求大了，就加大土地供應(yīng)力度；這一點(diǎn)也體現(xiàn)在今年4月份住建部的文件中：

“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。”

由此，改變供不應(yīng)求的模式，同時(shí)防止供大于求的尷尬，有效化解了房價(jià)大跌的危機(jī)，也抑制了房價(jià)上漲的源頭。

不管需求剛性與否，債務(wù)永遠(yuǎn)是剛性的

2017年金九銀十不給力，除了限購、限售擋住了炒房客的資格，限貸也成為了一個(gè)關(guān)鍵因素。

房貸一直被視為優(yōu)質(zhì)貸款，銀行為什么放著錢不賺而收縮了貸款的額度與規(guī)模呢？宏觀上調(diào)控是一方面，另一方面，很大一部分原因在于銀行的存款降低，為了防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，過去半年，中國個(gè)人活期存款和流通中貨幣（現(xiàn)金）合計(jì)大幅減少3萬多億人民幣；同時(shí)，存款總體增長放緩。截至2017年三季度末，8家上市股份制銀行平均存款增速年化比率僅為2%，遠(yuǎn)低于2016年末7.8%的全年平均增速。

有人說，那也可能居民去買理財(cái)了；但數(shù)據(jù)上顯示，存款減少了，理財(cái)并沒有同步增加，反而也是在縮水中。

存款下降，很大概率去歸還債務(wù)。而居民部門最大的債務(wù)則是房貸。從家庭債務(wù)占GDP的比重這一反映家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)的指標(biāo)來看，家庭債務(wù)占GDP的比重在2016年底達(dá)到44.4%；而且達(dá)到這個(gè)水平的速度是驚人的，可以說債務(wù)速度增長已經(jīng)和美國金融危機(jī)時(shí)候家庭債務(wù)的增速還要快了。

不管房子是不是剛需的，但負(fù)債絕對(duì)是剛性的！未來沒有更多人加入買房的隊(duì)伍，房產(chǎn)投資將逐漸變?yōu)橛绣X人之間的零和游戲；誰接盤？

此外，還要說一下三四線城市目前火熱的樓市；其實(shí)，即便是炒房客，也對(duì)于三四線城市望而卻步，慎之又慎；樓市，歸根到底還是“人市”，沒有人口支撐，房價(jià)怎敢逞能？那么三四線城市房市為什么會(huì)火起來？一方面是一線城市二線城市擠出的資金，另一方面，也是大的政策下，對(duì)于三四線樓市的棚戶區(qū)改造帶來了樓市的機(jī)會(huì)。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016年全國棚改貨幣化安置比例達(dá)到48.5%，兩年提升近40個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)2016年商品房去庫存2.5億平米，占全年銷量的16%。無疑，這種對(duì)于普通居民是“空手套白狼”的買賣，自然市場(chǎng)也就火熱起來。但是火熱背后的隱憂，則是地方經(jīng)濟(jì)有待發(fā)展、人口外流等帶來的，也是買房人和投資者必須要想清楚的。