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政策力度很難在短期內(nèi)出現(xiàn)松動(dòng)，且隨著政策效果持續(xù)發(fā)酵，融資端和銷(xiāo)售端的壓力都會(huì)加大。當(dāng)前資金狀況還沒(méi)真正惡化，但可能會(huì)略有惡化的趨勢(shì)。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期，明年上半年資金面壓力會(huì)更大。

11月17日，佳源國(guó)際公告稱，以人民幣24.5億元的代價(jià)收購(gòu)揚(yáng)州雨潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全部股權(quán)。11月15日，中航地產(chǎn)在北交所轉(zhuǎn)讓中航城置業(yè)（上海）有限公司100%股權(quán)，底價(jià)為10.64億元。

此前的13日和14日，億達(dá)和華僑城也先后有股權(quán)交易發(fā)生，中鐵則將蘇州公司的30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛牌。

股權(quán)交易一直是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)主題。最近幾年，隨著市場(chǎng)集中度提高，交易頻次和金額都在迅速增加。即使在歷史銷(xiāo)售最好的年份（2017年），股權(quán)交易仍不降反升，并在近期密集發(fā)布。

“股權(quán)收購(gòu)體現(xiàn)了一種曲線擴(kuò)張的模式，但對(duì)于被并購(gòu)方而言，也從側(cè)面說(shuō)明部分資金壓力開(kāi)始增大，需要通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式來(lái)獲取新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

分析人士指出，雖然很多房企的銷(xiāo)售規(guī)模攀高，但由于拿地規(guī)模較大，企業(yè)的資金狀況并不如想象樂(lè)觀。隨著調(diào)控政策進(jìn)一步發(fā)酵，以及償債高峰期的到來(lái)，資金困境可能進(jìn)一步顯性化。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開(kāi)發(fā)投資增幅時(shí)，說(shuō)明房企資金面寬松，反之則說(shuō)明緊張。2017年，前者仍大于后者，但逐步收窄。在今年10月，首度反超0.4個(gè)百分點(diǎn)。

調(diào)控政策不放松

房企資金鏈趨緊的端倪，從今年7月就開(kāi)始體現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金來(lái)源增速維持在11.2%。從7月開(kāi)始連續(xù)四個(gè)月下降，到10月（累計(jì)）已降至7.4%。

若拋開(kāi)1月和2月春節(jié)假期因素影響，這一水平為2016年以來(lái)最低。

受銷(xiāo)售放緩影響，“定金及預(yù)售款”、“個(gè)人按揭貸款”兩項(xiàng)指標(biāo)的降幅尤其明顯。其中，今年前10月，房企定金及預(yù)售款的增速為14.8%，而去年末的水平為29%。個(gè)人按揭貸款增速更是跌至-1.0%，自2015年以來(lái)首度負(fù)增長(zhǎng)。

上述兩項(xiàng)資金來(lái)源，在房企整體到位資金中占比達(dá)到46.2%。

在這背后，是政策調(diào)控造成的市場(chǎng)降溫。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，各地發(fā)布各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)210次，在此前的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商基礎(chǔ)上，又增加了限售。這些政策造成銷(xiāo)售下滑，并對(duì)房企銷(xiāo)售端的資金來(lái)源帶來(lái)較大限制。

投資端面臨的政策壓力同樣不小。過(guò)去一年多來(lái)，房企股權(quán)融資渠道基本被切斷，債權(quán)融資也大受影響。在銀行授信之外，企業(yè)更多訴諸信托融資和海外渠道，但這并不能彌補(bǔ)前述缺口。

根據(jù)中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部發(fā)布的《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融研究報(bào)告》，截至8月末，2017年房地產(chǎn)業(yè)（按照wind行業(yè)劃分）A股融資135.5億元，較去年同期下降89.3%。

按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)，截至今年8月末，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券311只，發(fā)行金額2689億元，同比下降69.6%。其中，克而瑞銷(xiāo)售榜單中的30強(qiáng)房企發(fā)行債券713億元，金額不到去年同期的20%。

目前來(lái)看，政策層面并沒(méi)有松動(dòng)的跡象。中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)仇保興近日表示，黨的十九大報(bào)告中有三句話對(duì)房地產(chǎn)影響較大：一是，要建立健全金融的監(jiān)控體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。二是，要堅(jiān)持房子用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。三是，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。“一是守住，二是堅(jiān)持，三是建立，就概括了整個(gè)房地產(chǎn)未來(lái)一些動(dòng)向。”

大多數(shù)分析人士認(rèn)為，政策力度很難在短期內(nèi)出現(xiàn)松動(dòng)，且隨著政策效果持續(xù)發(fā)酵，融資端和銷(xiāo)售端的壓力都會(huì)加大。

償債壓力將至

在企業(yè)層面，雖然銷(xiāo)售規(guī)模和利潤(rùn)普遍提高，但由于拿地規(guī)模增加，企業(yè)的現(xiàn)金流同樣受到影響。

萬(wàn)科公告顯示，今年前三季度，其經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為167億元，比上年同期減少了61.14%。到三季度末，萬(wàn)科一年內(nèi)到期的債務(wù)比上年末增加37.92%。

由于同期萬(wàn)科持有的現(xiàn)金流達(dá)到943億元，這些債務(wù)并不會(huì)帶來(lái)過(guò)大壓力。但一些現(xiàn)金流并不充裕的房企，就會(huì)感到捉襟見(jiàn)肘。

如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)。華僑城曾在今年8月將“新著東方”項(xiàng)目49%股權(quán)出讓給泰禾，并在交易公告中表示，“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于公司快速回收現(xiàn)金流”。

一些意欲快速擴(kuò)張的房企，負(fù)債率可能更高。今年前三季度，陽(yáng)光城負(fù)債總額1694億，扣除預(yù)收賬款后的債務(wù)1282億，凈負(fù)債率達(dá)281%。其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債246億，比上年末增加536.87%。

在一定程度上，這是由陽(yáng)光城加大拿地規(guī)模所致。2016年，陽(yáng)光城通過(guò)公開(kāi)招拍掛、并購(gòu)共獲取25個(gè)項(xiàng)目（67宗地塊），耗資281億元。今年上半年，陽(yáng)光城又獲得64個(gè)地塊，耗資251億元。

此外還有大量房企因公開(kāi)市場(chǎng)拿地規(guī)模較大，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅減少，甚至為負(fù)的現(xiàn)象。

由于企業(yè)的策略布局和資金管理能力不同，其資金狀況有所差別，但就行業(yè)總體水平而言，資金壓力增加的趨勢(shì)已確立無(wú)疑。另一個(gè)理由在于，償債高峰期將很快到來(lái)。

原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)今年中曾表示，未來(lái)三年房地產(chǎn)企業(yè)有超過(guò)一萬(wàn)億債務(wù)到期。海通證券也指出，房企存量債務(wù)到期壓力集中在2018-2021年。其中，過(guò)去兩年產(chǎn)生的3年期貸款將在2018-2019年到期。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前資金狀況還沒(méi)真正惡化，但可能會(huì)略有惡化的趨勢(shì)。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期，明年上半年資金面就會(huì)變差。

他認(rèn)為，唯一的變數(shù)在于，若宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)弱于預(yù)期，那么資金面惡化的程度要弱于預(yù)期。即樓市的托底功能依然會(huì)受重視，適當(dāng)階段性地融資寬松做法也會(huì)體現(xiàn)。