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自2014年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束高增長而走向衰退期。“白銀時(shí)代”這一說法也因此屢被提及。

從房地產(chǎn)投資開發(fā)來看，行業(yè)的確走向衰退。1999年-2014年間，我國房地產(chǎn)業(yè)曾以超過20%的年均增速發(fā)展。而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來最低點(diǎn)，僅為1%。2016年開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有增長。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長7.5%）；2017年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元，同比名義增長8.1%。

然而，“白銀時(shí)代”這一說法近期遭到融創(chuàng)中國董事長孫宏斌“怒懟”。11月5日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在出席武大校友企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)長三角峰會(huì)主辦的某論壇時(shí)表示，“萬科提出房地產(chǎn)是白銀時(shí)代，我說這太扯了。為什么呢，當(dāng)時(shí)我說我要做利潤100億的時(shí)候，他們都說我瘋了，現(xiàn)在隨便一個(gè)公司的利潤都超過100億了，今年融創(chuàng)的利潤三四百億。所以你說這是白銀時(shí)代，這不扯嘛。”

房企趨于壟斷

2014年，人民日?qǐng)?bào)曾刊登了一篇署名為萬科總裁郁亮的文章。文章名為《我國樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》。在這篇文章中，郁亮表示，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過，過去‘膽大為王’，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時(shí)代結(jié)束了。”

在這篇文章中，郁亮的主要觀點(diǎn)是：行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束，整體增速放緩，行業(yè)集中度有望提升，將更注重普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，一線城市的優(yōu)勢更明顯。

郁亮的這一提法在隨后幾年間屢被業(yè)內(nèi)提及，并得到行業(yè)普遍認(rèn)可。中原地產(chǎn)分析師張大偉也清晰記得，2012年前后，樓市處于資金收緊環(huán)境下的調(diào)整周期。因此，有人提出了地產(chǎn)“黃金時(shí)代”結(jié)束，邁入“白銀時(shí)代”。2014年開始，人們基本認(rèn)可了這種說法，認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再。

不過，近期，孫宏斌對(duì)此提出了不同看法。孫宏斌表示，在90年代至2000年時(shí)，他曾最早提出房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)。“當(dāng)時(shí)現(xiàn)金到現(xiàn)金的模式是萬科最先學(xué)的，后來恒大也學(xué)，碧桂園也學(xué)，那時(shí)候是對(duì)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)沒有規(guī)模就沒法玩，規(guī)模大才能快速周轉(zhuǎn)。為什么很多人都掙很多錢，因?yàn)樗菀鬃鲆?guī)模，因?yàn)樗懈軛U，因?yàn)樗梢杂勉y行的錢、客戶的錢、建筑商的錢，所有的錢都是應(yīng)付款，從來沒有應(yīng)收款。我（當(dāng)時(shí)）估計(jì)這個(gè)階段還得5年的時(shí)間，這是第一階段。2008年開始，融創(chuàng)中國提出高端精品這一戰(zhàn)略，要做改善住宅。這是第二階段。我們?cè)谝I(lǐng)市場。”

孫宏斌主要針對(duì)萬科“白銀時(shí)代”這一提法提出質(zhì)疑。他認(rèn)為這一提法“太扯了”。

孫宏斌認(rèn)為，這是鉆石時(shí)代。“誰的鉆石時(shí)代呢？大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌龇蓊~。小公司都沒了，這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了。我覺得房地產(chǎn)的上半場還會(huì)持續(xù)5年、10年。這是我說的中國房地產(chǎn)市場的上半場，我們一直是引領(lǐng)者。”

規(guī)模下的高利潤

那么，房地產(chǎn)行業(yè)究竟是白銀時(shí)代還是鉆石時(shí)代？

對(duì)此，張大偉認(rèn)為，多項(xiàng)數(shù)據(jù)狠狠地打了臉（針對(duì)“白銀時(shí)代”這一說法）。張大偉提供的數(shù)據(jù)顯示，多家企業(yè)發(fā)布10月銷售業(yè)績，房企銷售依然處于高峰中。從目前數(shù)據(jù)看，公布銷售業(yè)績的企業(yè)2017年刷新紀(jì)錄已成為定局。包括碧桂園、恒大、萬科等企業(yè)公布的銷售業(yè)績均已經(jīng)超過了2016年全年。累計(jì)28家企業(yè)合計(jì)銷售達(dá)到了2.84萬億，同比漲幅達(dá)到了46%。

此外，張大偉還梳理出另外一組數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)看。1-10月全國多城市的住宅銷售依然高位，大部分項(xiàng)目簽約情況都超過歷史記錄。即使在歷史最嚴(yán)格的限簽下，公布的簽約數(shù)據(jù)也依然是刷新歷史。全國銷冠最高銷售金額超過70億，銷售額超過40億的項(xiàng)目達(dá)到了19個(gè)，銷售額超過30億的有60個(gè)項(xiàng)目。

張大偉贊同孫宏斌關(guān)于“鉆石時(shí)代”這一說法。他認(rèn)為，千億房企數(shù)量在2017年將超過15家，2017年雖然調(diào)控嚴(yán)格，但房企依然收獲了歷史最豐收的一年。他表示，由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的房企來看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。

新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，孫宏斌這一觀點(diǎn)對(duì)于一部分房企是對(duì)的。“當(dāng)行業(yè)壟斷來臨，壟斷企業(yè)當(dāng)然是最受益的，大多數(shù)中小房企已經(jīng)連‘小時(shí)代’也沒有了。但利潤多了并不一定意味著利潤率高，而是因?yàn)橐?guī)模大了，1000億的銷售，哪怕是凈利潤率只有8%，也可以有80億元的凈利潤，也遠(yuǎn)高于銷售額100億元、凈利潤率15%的企業(yè)15億元的凈利潤，股東要的是利潤而不是利潤率。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，白銀時(shí)代的提法實(shí)際上更應(yīng)該理解為房地產(chǎn)增速的放緩，而不是絕對(duì)規(guī)模的減少。實(shí)際上現(xiàn)在很多三四線城市也在崛起，所以類似城鎮(zhèn)化率的過程，其實(shí)能夠繼續(xù)激活房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會(huì)。最典型的一點(diǎn)就是，看似現(xiàn)在住房交易很火熱，但買不起房和租不起房的人其實(shí)也還是很多的。另外舊城改造很容易釋放出一波購房需求，這都是改革紅利。如果從盈利角度看，房地產(chǎn)盈利的黃金十年已經(jīng)過去，目前盈利方面確實(shí)到了白銀時(shí)代了。

房地產(chǎn)市場究竟是白銀時(shí)代還是鉆石時(shí)代，顯然“仁者見仁智者見智”。前述，郁亮在人民日?qǐng)?bào)的署名文章中有這樣一段話。“在我看來，房地產(chǎn)市場更像一匹美麗的斑馬。究竟是黑底白紋，還是白底黑紋，完全取決于個(gè)人角度。樂觀者可能認(rèn)為它是白底的，但是也有需要小心的黑紋；悲觀者則認(rèn)為它是黑底的，但也有白色的亮點(diǎn)。對(duì)于這匹斑馬，我希望大家在樂觀的時(shí)候保持警惕，在悲觀的時(shí)候也要保持信心。”