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“我們城市目前一手房的價(jià)格從到開發(fā)商那里跑盤來看還是很堅(jiān)挺，能買到，但價(jià)格不降，而且都是說只剩下很少一些比較差的樓層；二手房的價(jià)格從相關(guān)網(wǎng)站上看也跟前段時(shí)間差不多，但辦證中心已經(jīng)沒有上半年的時(shí)候那么擠了，我們所在的城市自吹是二線，實(shí)則連三線估計(jì)都很勉強(qiáng)。

本地沒有優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)，甚至比下屬的縣市經(jīng)濟(jì)都不如，但是卻在大肆拆遷，準(zhǔn)備在2020年前把所有二環(huán)以內(nèi)的城中村全部拆除，但現(xiàn)實(shí)是二環(huán)以內(nèi)還有海量的土地可以被拍賣，本月初輕軌開工建設(shè)了。

“請(qǐng)問現(xiàn)在是入市的時(shí)機(jī)嗎？還是再等等？”

這大概是三四線粉絲們咨詢中，最常見的一種問題。

今天，小編想就三四線房?jī)r(jià)走勢(shì)的問題，談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

還是先放結(jié)論，不管對(duì)錯(cuò)，都是小編思考的結(jié)果。

1、三四線去庫存時(shí)間還需要兩年左右。這兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大跌情況。但是多年后，我擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)一個(gè)陰跌或者不斷緩慢下跌的市場(chǎng)。

依據(jù)是：華創(chuàng)證券得出過一個(gè)結(jié)論，根據(jù)棚戶區(qū)存量和樓市庫存分析，棚改貨幣化大概還要兩年時(shí)間完成。

2、對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市，下半年走向會(huì)趨于高位盤整或者回落。但是對(duì)于去庫存火熱的三四線城市，房?jī)r(jià)何時(shí)下跌，我并沒有看到一個(gè)明顯的信號(hào)。

3、未來政府的首要任務(wù)不再是去庫存，而是防止金融風(fēng)險(xiǎn)，從某種層面說，防止金融風(fēng)險(xiǎn)約等于三四線城市房?jī)r(jià)不允許出現(xiàn)大跌。

4、這次調(diào)控不同于以往，將會(huì)比較漫長(zhǎng)。不排除調(diào)控放松后，長(zhǎng)效機(jī)制隨之出臺(tái)。

為啥要不惜一切代價(jià)去庫存

今年兩會(huì)的時(shí)候，李克強(qiáng)總理就提到，要因城施策去庫存。業(yè)內(nèi)就有很多樂觀派分析，今年依舊是房地產(chǎn)的一個(gè)大年。去庫存是利好啊。但是很多人忽視了因城施策這個(gè)詞語。

實(shí)際上，開春的一二線城市火熱都是鋪墊，真正的意圖就是想法設(shè)法把熱錢從一二線擠出來，灌溉到三四線去。

因?yàn)橐欢€本身人口凈流入，土地就少。而三四線庫存過度剩余的情況卻嚴(yán)重的多。12年的時(shí)候，中指院就對(duì)我國(guó)三四線的庫存做了一次調(diào)查。發(fā)現(xiàn)部分三四線庫存消化時(shí)間竟然在6年以上。

資料：

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國(guó)部分三四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)較快，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開發(fā)量在3000-8000萬平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應(yīng)量過高，在售住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大，這些城市的消化時(shí)間在6年以上。

在天量庫存的影響下，三四線城市的房?jī)r(jià)不斷下行。而房?jī)r(jià)下行，勢(shì)必又導(dǎo)致銀行的壞賬不斷疊加。

以溫州舉例

興業(yè)證券曾經(jīng)做過溫州房?jī)r(jià)和金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系調(diào)查

溫州從2011年開始，連續(xù)43個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下行，累計(jì)跌幅24.6%，帶來的后果是溫州市整個(gè)商業(yè)銀行系統(tǒng)不良比率快速提升，從2011年6月末全國(guó)地級(jí)市最低的0.37%，快速提升至2014年4月的4.69%，3年間溫州銀行業(yè)不良率暴增12倍！

為什么三四線房?jī)r(jià)越瘋狂我對(duì)未來走勢(shì)就越悲觀？

實(shí)際上，除了溫州之外，更多三四線城市隱藏的問題并不比溫州少。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌帶來的按揭違約和以房產(chǎn)為抵押的其他違約數(shù)不勝數(shù)。

房地產(chǎn)的本質(zhì)問題，說白了就是金融問題。一群人走路，一定是老弱病殘容易摔倒。金融系統(tǒng)有風(fēng)險(xiǎn)，一定是最脆弱的那個(gè)環(huán)節(jié)先出問題。

一旦引爆局部風(fēng)險(xiǎn)，那么就很可能形成大規(guī)模的系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)。日本房地產(chǎn)崩盤、美國(guó)次貸危機(jī)，莫不如是。

理解了這一層面，就能理解，為什么我們要不惜一切代價(jià)去庫存。

明明是化解風(fēng)險(xiǎn)，卻又更加兇險(xiǎn)

這股去庫存的洪荒之力來自于，棚改貨幣化的力量。央媽手握利器PSL，實(shí)現(xiàn)了對(duì)三四線城市的貨幣定向?qū)捤伞?/p>

可是，在三四線驚人的庫存去化速度之下，隱藏著的另外一個(gè)大麻煩又來了：加杠桿去庫存，庫存風(fēng)險(xiǎn)去掉了，杠桿風(fēng)險(xiǎn)又來了！

經(jīng)常有粉絲抱怨說，房?jī)r(jià)那么高，工資那么低，哪里有錢買房啊。那些買房的人錢是從哪兒來的呢？

興業(yè)證券調(diào)研證明，2016年，三四線接盤俠買房的錢是這么組成的：3.47萬億是貨幣加的杠桿，只有1.25萬億是老百姓自己掏腰包。這個(gè)杠桿比例是74%。除了0.56萬億貨幣化安置的補(bǔ)貼，剩下3.04萬億是老百姓以后要自己慢慢還的。

今年呢，這個(gè)杠桿依然不會(huì)低。去年是48%，今年不會(huì)低于50%，甚至60%。我們知道，天量的庫存能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，房貸的高杠桿照樣也會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

更值得警惕的是，三四線政府還有個(gè)土地財(cái)政的老問題。去庫存化解了銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)，但是隨著三四線房?jī)r(jià)火熱行情的上漲，反而有更多房企開始在三四線拿地了，土地財(cái)政進(jìn)一步惡化……這真的是非常尷尬。三四線土地市場(chǎng)現(xiàn)在的狀況是“量?jī)r(jià)齊升”。

資料：

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，全國(guó)國(guó)有土地出讓收入達(dá)到了1.88萬億元，同比增幅達(dá)34%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入為5.04萬億元，增幅為10%，土地出讓收入占地方本級(jí)財(cái)政收入比重高達(dá)37.3%。

為什么三四線房?jī)r(jià)越瘋狂我對(duì)未來走勢(shì)就越悲觀？

三四線房?jī)r(jià)繁榮不會(huì)一直持續(xù)

政府會(huì)采取什么措施？

一、防范金融風(fēng)險(xiǎn)

如今三四線庫存去化速度非常快，政府的首要目的是由去庫存變成了防范金融風(fēng)險(xiǎn)。這就是為什么，今年一再強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)”。從這個(gè)角度來講，三四線城市雖然杠杠高，但是也絕對(duì)不能允許出現(xiàn)大跌的情況。

二、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)

不能讓三四線的土地市場(chǎng)過度繁榮。既然原意是去庫存的，那就不能讓過多的熱錢流入房地產(chǎn)。具體的措施是，收窄房企的金融渠道，不讓銀行給錢。至于開發(fā)商拿地沒錢，那就想辦法自己借錢。不管你是自籌資金也好，民間借貸也好，別想從銀行、地方政府這邊搞到錢。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，那對(duì)銀行影響也沒以前大了，開發(fā)商自求多福吧。

資料：

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等(不包括股權(quán)融資)的融資1771.8億。而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達(dá)6735.94億。同比減少幅度達(dá)到了74%。

三、長(zhǎng)效機(jī)制建立

從09年開始，房地產(chǎn)就開始了每三年一輪的小周期。由中央的調(diào)控政策決定房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。這輪調(diào)整的時(shí)間之長(zhǎng)，一二線和三四線的明顯分化，說明政府調(diào)控的新思路。

不能再一直走老路，搞三年一輪回了。從各類政策都能看出長(zhǎng)效機(jī)制的思路。比如12城市的租賃試點(diǎn)。

我想，長(zhǎng)效機(jī)制一定是一個(gè)系統(tǒng)的，整體的思路。雖然不一定按照黃奇帆所說的，土地、金融、稅收、租賃、地票這五個(gè)方面。但長(zhǎng)效機(jī)制一定在不斷修改，甚至已經(jīng)初具雛形。

那么長(zhǎng)效機(jī)制什么時(shí)候出呢？我想這個(gè)順序應(yīng)該是順理成章的：三四線城市去庫存結(jié)束→一二線調(diào)控政策放松→長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)。

三四線城市去庫存，既保證了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，也同時(shí)為長(zhǎng)效機(jī)制的建立贏得了空間。而一旦去庫存結(jié)束，這一輪周期真正到尾聲，三四線因?yàn)闆]有人口和產(chǎn)業(yè)的支撐，則很有可能陷入緩慢、持續(xù)下跌的狀態(tài)。