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隨著一二線樓市的限購政策開始向三四線蔓延，三四線城市的房價(jià)也開始水漲船高。據(jù)媒體近期報(bào)道，三四線城市商品房銷售增速高達(dá)44%。由于大城市的限購日益升級(jí)，暫時(shí)放棄在一線購房的買家，決定回到三四線購房。人口回流返鄉(xiāng)的趨勢似乎讓近期熱漲的三四線房市成為投資的熱點(diǎn)。然而，價(jià)格遠(yuǎn)低于一線的三四線樓市，在未來到底是價(jià)值洼地，還是投資大坑呢？

這個(gè)問題，我們可以從短期和長期兩方面來分析。

首先是短期趨勢。從近期的新聞報(bào)道當(dāng)中，我們已經(jīng)可以很明顯的感受到三四線城市房價(jià)升溫，今年1到2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資0.99萬億元，名義同增8.9%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)，超出市場預(yù)期。三四線城市新房銷售同比大幅增長。不少地區(qū)甚至也仿效一二線城市，開始了不動(dòng)產(chǎn)限購措施。3月以來，河北涿州、淶水、浙江嘉善、安徽滁州等市、張家口崇禮區(qū)、滁州、已相繼出臺(tái)或升級(jí)限購、限貸政策。

不過，我們也可以很明顯的看到，大都市圈周邊的三四線城市銷售火爆主要是一二線城市房市調(diào)控后的外溢效應(yīng)。京滬深等地購房門檻提高之后，大量購房需求向周邊外溢和擠出，而且當(dāng)前房地產(chǎn)政策“因城施策”，三四線城市繼續(xù)享受鼓勵(lì)去庫存的政策紅利。這在短期內(nèi)造成了三四線城市樓市的火爆。

但這種短期的火爆之后，三四線的樓市價(jià)格是會(huì)長期堅(jiān)挺，還是會(huì)在暴漲之后出現(xiàn)停滯甚至暴跌？

這個(gè)問題首先要取決于我們?nèi)绾蝸矶x三四線城市。

從城市化的發(fā)展來看，所謂的三四線城市，其實(shí)是指在中國全面城市化進(jìn)程中，目前還處于起步階段，城市規(guī)模較小、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、產(chǎn)業(yè)配套不全面的城市。換句話說，如果一線城市是“發(fā)達(dá)城市”，那么這些三四線城市就是“發(fā)展中城市”或者“欠發(fā)達(dá)城市”。

發(fā)達(dá)的一二線城市的房價(jià)高昂理所當(dāng)然，而各方面建設(shè)欠發(fā)達(dá)的三四線城市。未來不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格憑什么要增長，而增長的可能原因在于什么地方呢？

有人或許會(huì)說，未來的增長點(diǎn)在于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，隨著中國城市的城鎮(zhèn)化不斷深化，小城市的基礎(chǔ)設(shè)施和宜居程度會(huì)越來越好，因此房價(jià)必然上漲。但實(shí)際上，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程恰恰有可能拉低平均的房價(jià)。原因很簡單，城鎮(zhèn)化讓“同質(zhì)”的城市越來越多，相同類型的房產(chǎn)供給未來會(huì)繼續(xù)增大。

據(jù)有關(guān)部們統(tǒng)計(jì)，中國的城鎮(zhèn)化水平自兩年前已近達(dá)到56.1%，在東部地區(qū)的上海等地，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近90%，超過了發(fā)達(dá)國家的普遍水平，就連四川等中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化率也高達(dá)接近50%，且提升速度快速。而根據(jù)目前中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的基本思路，我們可以知道在未來相當(dāng)長的一段時(shí)期，特大城市將不再是城鎮(zhèn)化的發(fā)展重點(diǎn)。中國在未來將會(huì)著力打造中小型城市，也就是我們說的三四線城市。這些城市大部分集中于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

例如四川、河南等勞動(dòng)力輸出大省，城市化的速度與其他地區(qū)相比，增速最快。根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，全國大約19800多個(gè)建制鎮(zhèn)，一半以上在中西部地區(qū)，成為了房地產(chǎn)市場的有效載體。但要想這些地方的房產(chǎn)“庫存”能夠有效的消化，必需期待四川省、河南省等地?cái)?shù)千萬在發(fā)達(dá)地區(qū)務(wù)工的流動(dòng)勞動(dòng)力回到原籍買房?；卦I房的現(xiàn)象會(huì)不會(huì)大規(guī)模發(fā)生呢？表面上看，似乎有這個(gè)趨勢，例如北京和上海常住人口2016年增速分別下降至0.11%和0.18%，上海市區(qū)的常住人口增速還出現(xiàn)負(fù)值。外來打工者正在離開特大型城市。然而，他們的去向真的是回原籍嗎？

根據(jù)某求職網(wǎng)站對一線城市外來打工者的調(diào)查，結(jié)果只有不到40%的受訪者有近期回原籍工作的意愿，這還只是問卷調(diào)查的結(jié)果，實(shí)際上真的會(huì)返回原籍長期生活的人，會(huì)更加低于問卷的比例。假如這些外出務(wù)工者大部分選擇未來不回原籍，那么在中西部勞動(dòng)輸出地區(qū)，三四線房產(chǎn)將會(huì)面臨沒有買家的尷尬局面，這肯定會(huì)限制房價(jià)的上漲。

假如農(nóng)民工不回家買房，那么長期來看，依靠城鎮(zhèn)原有居民的投資需求，可以撐得起三四線城市樓市嗎？

答案是也不太現(xiàn)實(shí)。在未來相當(dāng)長的時(shí)期，中國城鎮(zhèn)人口的老齡化速度將繼續(xù)加劇，預(yù)計(jì)到2020年，中國老年人口達(dá)到2.48億，老齡化水平達(dá)到17.17%，并且在5年之后中國會(huì)徹底進(jìn)入高齡化社會(huì)。眾所周知，老年人越多，意味著整個(gè)社會(huì)購房的需求越低、消費(fèi)能力越低。目前，中小城鎮(zhèn)的建設(shè)和開發(fā)在持續(xù)加速，但人口結(jié)構(gòu)與此同時(shí)在不斷老化，這說明未來的三四線地區(qū)房屋供給會(huì)因城鎮(zhèn)化的加速而不斷增多，相反，購房需求會(huì)因人口老化原因而大幅縮水。在供需關(guān)系作用之下，未來三四線城市樓市價(jià)格的增幅肯定有限，并且還有下跌的可能。

綜上所說，第一，指望外出務(wù)工者回鄉(xiāng)買房是不現(xiàn)實(shí)的；第二，期待城鎮(zhèn)原居民去為三四線樓市接盤也是不現(xiàn)實(shí)的。那么，目前在新聞媒體盛傳的三四線房市暴漲，又是什么原因呢？

我們知道，雖然目前國家重點(diǎn)打造的城市化進(jìn)程是打造中小城鎮(zhèn)，但中國勞動(dòng)力人口的實(shí)際分布規(guī)律，則是以京滬深三個(gè)特大城市為核心，向周圍呈現(xiàn)放射狀的分布。這和目前的城鎮(zhèn)化建設(shè)思路并不完全一致，極有可能造成中西部地區(qū)大部分三西線城市遭遇房市的“冷落”。言下之意即是說，只有在位于核心城市群的三四線城市，才是未來勞動(dòng)力人口可能會(huì)選擇居住、生活的地方。這也能很好的解釋，為何現(xiàn)在三四線樓市價(jià)格暴漲，但價(jià)格漲得最彪悍、最迅速的，是北京、上海、深圳周圍的三四線城市?；旧希诰畹?ldquo;一小時(shí)生活圈”以內(nèi)的小城市，未來的房價(jià)想要不漲是很難的。

中國的樓市，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出雙重的“兩極分化”，一是一二線和三四線城市價(jià)格的分化，第二是三四線城市之間的價(jià)格分化。長期來看，只有在京滬深等等“城邦”周圍的中小城鎮(zhèn)，受惠于大城市的房價(jià)溢出效應(yīng)，才真正是經(jīng)得起價(jià)格的長期考驗(yàn)，這些地區(qū)才是所謂的“價(jià)值洼地”。除此以外，都是大坑。