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2月21日，新華社接連播發(fā)了兩條樓市大新聞：山西、山東兩省不約而同地出重拳，為三四線(xiàn)城市去庫(kù)存。

兩個(gè)省采取的招數(shù)完全一樣：對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線(xiàn)城市痛下殺手，減少或暫停住宅用地供應(yīng)。

這意味著，部分有人口增量的三四線(xiàn)城市，未來(lái)幾年樓市將出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。如果政府力度足夠大，部分城市房?jī)r(jià)可以跳漲！

不要以為這只是山東、山西兩個(gè)省的動(dòng)作，事實(shí)上此前國(guó)土部已經(jīng)在國(guó)家層面上提出了這一對(duì)策。山東、山西只是落實(shí)調(diào)控措施而已。

對(duì)房屋庫(kù)存量太大的城市采取“斷供土地”的舉措，也不是一個(gè)新招，此前在部分地區(qū)成功實(shí)踐過(guò)，最有名的案例是江蘇常州。

據(jù)常州房管局公布的資料，在2014年8月的時(shí)候，常州市區(qū)（不含金壇、溧陽(yáng)）商品住房累計(jì)可售面積達(dá)到824萬(wàn)平方米，“去化周期”高達(dá)21.4個(gè)月。在當(dāng)年的新聞報(bào)道中，常州的一些空置新盤(pán)一度被稱(chēng)為鬼城。

從2014年開(kāi)始，常州嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)三年的努力，把去化周期降低到了7個(gè)月左右，基本恢復(fù)了常態(tài)。

據(jù)報(bào)道，到2016年底，山西全省商品房待售面積約1761.0萬(wàn)平方米，只比2015年末減少55萬(wàn)平方米。由于2016年房地產(chǎn)局部牛市的影響，山西房屋銷(xiāo)量上升，表面上縮短了去化周期，目前為10.1個(gè)月。如果樓市趨冷，則去化周期將大幅反彈。

另一方面，山西經(jīng)濟(jì)高度依賴(lài)煤炭等自然資源，近年來(lái)不太景氣，人口流失比較顯著。比如2015年山西全省小學(xué)生人數(shù)只有227萬(wàn)人，而在2010年為291萬(wàn)人，短短5年時(shí)間就下降了22%。

在北部高度依賴(lài)煤炭資源的地市，比如朔州，人口流失就更為顯著。2010年小學(xué)生人數(shù)為19萬(wàn)人，到了2015年只剩下12.8萬(wàn)人，5年流失了33%。所以新華社的通稿說(shuō)：

盡管山西省房地產(chǎn)去庫(kù)存取得了明顯成效，但房地產(chǎn)庫(kù)存壓力仍然較大。例如朔州、陽(yáng)泉、呂梁等市，由于人口少，城市容量小，前幾年開(kāi)發(fā)建設(shè)力度較大，導(dǎo)致供大于求，形成了較大數(shù)量的庫(kù)存，拉長(zhǎng)了全省消化周期。

相比之下，山東的人口增長(zhǎng)還是不錯(cuò)的。2010年小學(xué)生人數(shù)為629萬(wàn)人，到了2015年為674.6萬(wàn)人，5年增長(zhǎng)了7%。在山東的一些地級(jí)市，比如棗莊，人口增長(zhǎng)還非常強(qiáng)勁，5年小學(xué)生人數(shù)增長(zhǎng)了30%！

但即便如此，由于前些年土地供應(yīng)量太大，在山東一些地市同樣存在房屋庫(kù)存量大的問(wèn)題。所以山東也提出了跟山西一樣的對(duì)策。

種種跡象顯示，2017年在三四線(xiàn)城市“樓市去庫(kù)存”問(wèn)題上，中央將出臺(tái)一系列強(qiáng)有力的措施。下面，讓我們?cè)谥販匾幌?2月“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”上的說(shuō)法：

去庫(kù)存方面，要堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，提高三四線(xiàn)城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線(xiàn)城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

給發(fā)展機(jī)遇、提高公共服務(wù)水平、刺激人口增長(zhǎng)，同時(shí)還要強(qiáng)力控制土地供應(yīng)量，2017年中央將打出一套組合拳，刺激三四線(xiàn)城市樓市。

我的判斷是，兩類(lèi)三四線(xiàn)城市的樓市，可望在2017年出現(xiàn)一定漲幅：

第一，廊坊、東莞、嘉興、惠州這類(lèi)靠近中心城市的地級(jí)市，本身就有顯著人口增量，再加上臨近大城市轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的人口，樓市會(huì)變得更加活躍，甚至?xí)黄瘸雠_(tái)、收緊限購(gòu)措施。事實(shí)上，東莞、廊坊已經(jīng)有限購(gòu)措施，嘉興下面的嘉善縣也已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)措施。

第二，類(lèi)似徐州、泉州、棗莊這類(lèi)地級(jí)市，雖然不靠近超大城市，但自身經(jīng)濟(jì)活躍、人口增長(zhǎng)顯著，如果輔以去庫(kù)存的措施，樓市可能會(huì)有一定上漲空間。

至于朔州這種單一資源、人口嚴(yán)重流失的城市，停供土地之后樓市如何走，還有待于觀(guān)察。總之，人口增量是未來(lái)各地樓市最重要的因素。沒(méi)有人，就沒(méi)有一切。

整體而言，大多數(shù)三四線(xiàn)城市的樓市投資價(jià)值不大，主要是居住功能。