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最近，大部分一線城市和熱點(diǎn)二線城市實(shí)施了嚴(yán)厲的調(diào)控政策。那三線城市是否也受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，還是說，三線城市的樓市將一枝獨(dú)秀，漲起來？

01 三線城市：衛(wèi)星城vs非衛(wèi)星城

據(jù)德銀報(bào)告統(tǒng)計(jì)，從宏觀角度而言，三線城市的房地產(chǎn)前景是非常關(guān)鍵的。從銷售面積而言，2016年三線城市的土地拍賣面積占全國的70%，三線城市還占據(jù)了全國房地產(chǎn)投資的46%。

德銀稱，首先應(yīng)該注意的是，三線城市內(nèi)部是具有多樣性的，也就是說，不同的三線城市之間的房價(jià)有著很大的不同，尤其是衛(wèi)星城和非衛(wèi)星城之間。

2008年以后中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，投資回報(bào)率到達(dá)臨界點(diǎn)，制造業(yè)必須轉(zhuǎn)型，固定資產(chǎn)投資順理成章帶動了城市化進(jìn)程。

中國正在形成大大小小的城市群，這些城市群有各自的經(jīng)濟(jì)特色，也有各自的發(fā)展階段。目前，中國正在形成三大國際級城市群，長三角、珠三角較為成熟，而內(nèi)部落差最大的城市群京津冀，終于在中央的關(guān)心下，有形成城市群的趨勢。

城市群形成，就有核心城市，就有衛(wèi)星城，我們分析了核心城市之后，進(jìn)一步分析哪些衛(wèi)星城比較靠譜。

在篩選衛(wèi)星城的標(biāo)準(zhǔn)上，我們團(tuán)隊(duì)挖掘了統(tǒng)計(jì)公報(bào)、城市規(guī)劃中與衛(wèi)星城發(fā)展密切相關(guān)的數(shù)據(jù)。

首先，衛(wèi)星城在核心城市200公里范圍以內(nèi)，利用軌道交通在90分鐘以內(nèi)可以到達(dá)。衛(wèi)星城有自己的獨(dú)立基因，但沒有強(qiáng)大到像天津、杭州、蘇州這樣不可能成為其他城市衛(wèi)星城的地步。

其次，所謂的核心城市必須已經(jīng)有溢出效應(yīng)，衛(wèi)星城才能成為承接地。以前北京有燈下黑效應(yīng)，華北所有的資源都往北京集聚，現(xiàn)在北京受制于自然資源等因素，資源必然向周邊溢出，才可能在北京周邊形成一圈衛(wèi)星城。

換句話說，只有有資源溢出效應(yīng)的大城市才有衛(wèi)星城，其他城市再重要也無法形成衛(wèi)星城。從這個(gè)角度出發(fā)，只有北上廣深有衛(wèi)星城，而武漢、鄭州還像20年前的北京一樣，不斷向外拓展城市邊界，周邊城市的資源在向武漢、鄭州集聚，不可能形成衛(wèi)星城。

第三，承接核心城溢出，衛(wèi)星城必須有區(qū)隔于衛(wèi)星城的行政區(qū)劃，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，既有資源又有人才又有文化特色，不會被核心城市這個(gè)黑洞所吸附。

衛(wèi)星城，主要是指距離一線城市和熱點(diǎn)二線城市200公里以內(nèi)，或1小時(shí)之內(nèi)高鐵車程的城市。2015年年中以來，這些衛(wèi)星城跟隨著一線城市和熱點(diǎn)二線城市，房價(jià)有了較大的漲幅。而非衛(wèi)星城的三線城市，房價(jià)走勢就要弱很多了。

02 三線城市的地價(jià)是否引導(dǎo)房價(jià)？

德銀的答案是：是的。如下圖所示，藍(lán)色線指的是三線城市前6個(gè)月的平均土地拍賣價(jià)格漲幅，橙色線則是當(dāng)前月份的房價(jià)漲幅。兩個(gè)數(shù)據(jù)的相關(guān)性高達(dá)0.9。這意味著，三線城市的地價(jià)是引導(dǎo)房價(jià)的。

03 未來幾個(gè)季度三線城市的樓市如何走？

德銀認(rèn)為，對于非衛(wèi)星城的三線城市，盡管并沒有出臺相關(guān)的調(diào)控措施，但是預(yù)計(jì)地價(jià)和房價(jià)也會有所回落。這有兩個(gè)原因：首先，近兩年這些城市房價(jià)漲勢相對較弱，意味著這些城市并不受“投機(jī)”資金的喜愛；其二，這些城市并不是一線城市和熱點(diǎn)二線城市的一個(gè)良好的可替代項(xiàng)。因此，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的樓市調(diào)控趨嚴(yán)，并不會使這些城市的樓市漲起來。

衛(wèi)星城的情況則要不同了。首先，這些城市的房價(jià)漲幅要遠(yuǎn)高于非衛(wèi)星城，其2016年11月的同比漲幅超過14％。第二，更加重要的是，這些城市距離一線城市和熱點(diǎn)二線城市很近。一線城市和熱點(diǎn)二線城市的嚴(yán)厲調(diào)控政策還將會持續(xù)，因此投資資金將會流向這些衛(wèi)星城。

除此之外，德銀認(rèn)為，衛(wèi)星城的樓市相對不同還有一個(gè)原因：盡管衛(wèi)星城的房價(jià)緊跟一二線城市，但它們的平均土地拍賣價(jià)格和較冷門的二線城市差不多，要遠(yuǎn)低于一線城市和熱點(diǎn)二線城市。這意味著，這些衛(wèi)星城的土地價(jià)格還有進(jìn)一步上漲空間。如果是這樣的話，那么這些城市的樓市上漲將會比其他城市更加持久。

因此，德銀認(rèn)為，包括一線城市，二線城市和非衛(wèi)星城的三線城市的房價(jià)不久后將失去上漲勢頭，最不確定的就是作為衛(wèi)星城的三線城市了，該不確定主要來自其對一線城市和熱點(diǎn)二線城市的可替代性。

另外，在土地銷售開發(fā)方面，德銀注意到一個(gè)很有趣的現(xiàn)象：在去年11月和12月，其他城市的土地銷售增長率都是負(fù)的，而衛(wèi)星城的增長卻是正的。這還不足以說明，衛(wèi)星城的房地產(chǎn)業(yè)將一定會一枝獨(dú)秀，但起碼是一個(gè)非常值得關(guān)注的現(xiàn)象。

04 2016年全國樓市50強(qiáng)城市排行榜

2月20日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2016年全國樓市50強(qiáng)城市排行榜》，選取2016年全國樓市50強(qiáng)城市的量價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析

1.2016年TOP50城市的成交面積排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交面積排行中，排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。

成都房地產(chǎn)市場納入統(tǒng)計(jì)的區(qū)域相對較多，近幾年新房的供應(yīng)量也較大，所以市場交易規(guī)模也較大。

武漢城市規(guī)模較大、城市投資價(jià)值不斷提升，住房交易規(guī)模也較大。2016年天津市場快速崛起，趕超重慶市場，成為排行第三的城市，其個(gè)別月度成交面積甚至超過了300萬平方米的水平。

受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2016年天津房地產(chǎn)市場成交行情較為火爆。

2016年TOP50城市新建商品住宅成交均價(jià)及城市分類（單位：元/平方米）

2.2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮(zhèn)江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%。

此類城市均為重點(diǎn)三線城市，其成交行情較火爆，受到了周邊二線城市的影響，比如鎮(zhèn)江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加上此類城市本身不限購不限貸，市場交易容易反彈。

3.2016年TOP50城市的成交均價(jià)排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交均價(jià)排行中，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京，成交均價(jià)分別為53774、38283和33412元/平方米。

深圳此前房價(jià)不及上海，但經(jīng)歷了一輪大漲后（個(gè)別月份均價(jià)已超過6萬元/平方米的水平），成為了房價(jià)最貴的城市。

上海和北京則處于3萬元以上的水平。受2016年第四季度政策調(diào)控的影響，這幾個(gè)城市房價(jià)上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價(jià)有所回落。

4.2016年TOP50城市的成交均價(jià)同比增幅排行

城市排行

2016年TOP50城市的成交均價(jià)同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。

對于深圳和蘇州兩個(gè)城市來說，房價(jià)過快上漲的態(tài)勢也是倒逼其出臺嚴(yán)厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預(yù)期的影響，購房者積極入市，房價(jià)也隨之快速上漲。

5.2016年TOP50城市的成交面積排行

我們對TOP50城市進(jìn)行新的分類，主要依據(jù)成交面積同比增幅和成交均價(jià)同比增幅這兩個(gè)指標(biāo)而進(jìn)行。根據(jù)全國行業(yè)平均值即成交面積增幅約25%、成交均價(jià)增幅約11%，分別設(shè)置上下兩個(gè)區(qū)間，這樣就形成了四個(gè)象限。不同的象限或散點(diǎn)圖，對應(yīng)了不同的樓市特征和趨勢。相應(yīng)分類如下。

第一象限：面積增幅>25%，均價(jià)增幅>11%。共11個(gè)城市，分別為漳州、鎮(zhèn)江、天津、蕪湖、長沙、南通、濟(jì)南、無錫、佛山、南昌和廣州。此類城市庫存量總體偏大，但2016年購房熱度快速上升，房價(jià)也隨之快速上漲，屬于去庫存和控房價(jià)兼顧的城市。

第二象限：面積增幅≤25%，均價(jià)增幅>11%。共11個(gè)城市，分別為深圳、蘇州、東莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此類城市屬于成交面積增幅較小、但房價(jià)上漲過快的城市?？傮w上屬于庫存不足的熱點(diǎn)城市，另外部分購房需求轉(zhuǎn)移到了二手房市場，進(jìn)而使得二手房的買賣也比較活躍。

第三象限：面積增幅≤25%，均價(jià)增幅≤11%。共13個(gè)城市，分別為南寧、蘭州、沈陽、貴陽、烏魯木齊、淄博、重慶、大連、昆明、長春、西安、臺州和溫州。此類城市屬于量價(jià)相對不活躍的城市，或和庫存量相對較大、需求量相對較小等因素有關(guān)。

第四象限：面積增幅>25%，均價(jià)增幅≤11%。共15個(gè)城市，分別為洛陽、杭州、鄭州、武漢、呼和浩特、中山、寧波、青島、徐州、珠海、太原、?？?、煙臺、清遠(yuǎn)和淮安。此類城市市場交易相對活躍，但庫存相對高、房價(jià)漲幅也相對小。