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2016年5月對于邯鄲的購房者和房地產(chǎn)商是一個(gè)充滿跌宕的月份，根據(jù)《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》規(guī)定從5月1日起從營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），在新一輪“營改增”中房地產(chǎn)行業(yè)的改革試點(diǎn)被譽(yù)為最難啃得“硬骨頭”?，F(xiàn)“營改增”落地已近半年，這塊兒“硬骨頭”是什么樣？對于購房者帶來了什么影響？

有兩方面原因造就了這塊兒難啃的“硬骨頭”一方面是牽涉面廣；另一方面與購房者購房成本息息相關(guān)。

對于不少想要考慮二手房交易的購房者來說，在此之后的稅費(fèi)該怎么計(jì)算？個(gè)人在購買住房不足兩年的對外出售按照5%的征收率全額繳納增值稅，超過兩年的可免增值稅，從整體看來，營改增后二手房交易對納稅人來講，征收機(jī)關(guān)、辦稅場所和流程等都沒有變化，但稅負(fù)會略有減輕。

對于購房者來說，在此后購房時(shí)候又有哪些變化？一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅，說到這里有很多購房者都不明白是什么意思，計(jì)算契稅的計(jì)稅基數(shù)，是住房評估總價(jià)，不含其他稅費(fèi)。“不含稅的價(jià)格”指的是不包含增值稅的成交價(jià)格，“營改增”之后需要將含稅的成交價(jià)格換成不含稅的價(jià)格。

個(gè)人住房交易，滿足兩年以上免征增值稅，合同價(jià)格即為不含稅，作為計(jì)征契稅的計(jì)稅依據(jù)；不滿足免稅條件的，合同價(jià)格為含稅價(jià)格，需要換算成不含稅的成交價(jià)格，作為契稅依據(jù)。

在這里如何將含稅價(jià)格換算成不含稅的成交價(jià)格？比如說，一套房子的成交價(jià)格是100萬，不含稅的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是100÷（1+5%），如果成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按最低指導(dǎo)價(jià)計(jì)稅。

二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅租金的收入不含增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入，土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。實(shí)際上就是為了房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個(gè)人出臺的一條反暴利稅的政策。

當(dāng)前中國的土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。

在“營改增”政策出臺以后，對于我市購買新房的購房者來看，需要繳納的契稅會減少，個(gè)人購房者繳納的契稅在房屋總價(jià)不變的前提下會有所下降；對于想要進(jìn)行二手房交易的購房者角度來看，稅負(fù)略降，雖然稅率未變還是5%，但是計(jì)算公式的變化，稅收價(jià)格會降低；對于進(jìn)駐我市的房企來看，明顯獲利，“營改增”調(diào)整前，房企的銷售稅收=總銷售額*5%，調(diào)整后，房企的銷售額稅收=(總銷售額-成本)*11%，兩者的計(jì)算基數(shù)和稅率都出現(xiàn)調(diào)整。

“營改增”政策的出臺對房地產(chǎn)行業(yè)來說是利大于弊，無論是從購房者的角度還是房企自身的角度來看都是使其進(jìn)行盈利，契合民生需求，滿足了當(dāng)代購房者的不同需求，讓購房者與開發(fā)商企業(yè)都享受到了“稅負(fù)降低”的利好。從源頭出發(fā)方便廣大購房者，又從另一方面促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的活躍性與積極性。

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