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2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，業(yè)內(nèi)稱之為“9·30新政”。其中最大的亮點(diǎn)是“房貸結(jié)清后再購(gòu)房可算首套”。在這項(xiàng)新政的驅(qū)動(dòng)下，自2011年以來(lái)的限貸政策開(kāi)始松動(dòng)。在新政出臺(tái)的前后，多個(gè)二線城市也取消了此前執(zhí)行的限購(gòu)。

從2015年7月起，全國(guó)各地出現(xiàn)了一波房?jī)r(jià)上漲的浪潮，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有62個(gè)和53個(gè)，其中廈門(mén)、合肥的新建商品住宅價(jià)格較一年前的同期水平超過(guò)了40%。

在“高熱”不退的房?jī)r(jià)面前，從2016年8月起，蘇州、廈門(mén)、杭州、南京相繼宣布重新啟動(dòng)已取消兩年的限購(gòu)政策，有消息稱，同樣處在房?jī)r(jià)“升溫”狀態(tài)中的鄭州、武漢等可能也將考慮重新啟動(dòng)限購(gòu)政策。

【交易】

購(gòu)房者：今年突然有了緊迫感

“如果能夠預(yù)見(jiàn)到現(xiàn)在的情況，想盡辦法也要一步到位。”9月29日，談到最近的購(gòu)房經(jīng)歷，家住大興黃村的吳女士感嘆道。

2014年上半年，當(dāng)北京二手房正處交易低落期時(shí)，吳女士在黃村大興購(gòu)置了一套一居室作為婚房，計(jì)劃等到有小孩時(shí)再換一套離市區(qū)更近的兩居室。

今年，眼看著北京二手房成交價(jià)格在上漲，正在考慮生孩子的吳女士夫妻倆突然有了緊迫感。“我們目前所住的區(qū)域沒(méi)有合適的學(xué)校，可現(xiàn)在基本上在南三環(huán)和南四環(huán)之間的萬(wàn)年花城這樣的小區(qū)，兩居室總價(jià)也在六七百萬(wàn)，我們現(xiàn)在這套一居室出售所得的資金差得還很遠(yuǎn)。新房就更不用說(shuō)了。”吳女士表示。

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商和售樓人員來(lái)說(shuō)，過(guò)去的兩年，北京樓市同樣在改善型市場(chǎng)這條路上越走越遠(yuǎn)。

亦莊某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員陳晨（化名）回憶，早在2014年上半年時(shí)，亦莊有項(xiàng)目曾經(jīng)打過(guò)“降價(jià)牌”，“當(dāng)時(shí)片區(qū)里幾個(gè)項(xiàng)目都有針對(duì)剛改需求的產(chǎn)品，庫(kù)存量不小。”

不過(guò)陳晨表示，自從2014年9·30房貸新政出臺(tái)后，市場(chǎng)上潛在的改善性需求逐漸被激發(fā)起來(lái)，片區(qū)里多個(gè)項(xiàng)目去化加快的同時(shí)，售價(jià)也慢慢起來(lái)了，“上個(gè)月有項(xiàng)目小步快跑，推出的幾十套改善型房源半個(gè)小時(shí)就售罄了。”

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，近兩年來(lái)隨著北京住宅用地供應(yīng)的逐年縮減和價(jià)格上行，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力，在北京拿地則是越來(lái)越難。而即使是實(shí)力雄厚的央企和龍頭房企，去年以來(lái)也多選擇聯(lián)合拿地模式，以此分?jǐn)偝杀緣毫屯顿Y風(fēng)險(xiǎn)。

【分析】

限購(gòu)重啟，后續(xù)影響幾何？

在“高熱”不退的房?jī)r(jià)面前，從2016年8月起，蘇州、廈門(mén)、杭州、南京相繼宣布啟動(dòng)限購(gòu)政策，有消息稱，同樣處在房?jī)r(jià)“升溫”狀態(tài)中的鄭州、武漢等可能也將考慮重新啟動(dòng)限購(gòu)政策。

值得注意的是，此前，蘇州、廈門(mén)、杭州、南京四地都在2014年9·30新政前后取消了一直執(zhí)行的限購(gòu)政策。此番則意味著時(shí)隔兩年之后的“重啟”。

“從2014年9·30至今2年來(lái)，確切來(lái)講從2015年的3·30新政至今18個(gè)月，樓市已經(jīng)走完了一個(gè)周期，即便沒(méi)有進(jìn)一步的政策調(diào)整，市場(chǎng)自身也有調(diào)整的需求存在。重新全面啟動(dòng)限購(gòu)后，加上市場(chǎng)本身的周期效應(yīng)，會(huì)產(chǎn)生疊加效應(yīng)，相信從今年四季度到明年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步趨于冷靜。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。

而在京WORK-北京碼頭創(chuàng)始人、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳貴看來(lái)，這次限購(gòu)對(duì)北上廣深的影響有限，對(duì)熱點(diǎn)二線城市的降溫比較明顯，但由于三四線城市在這輪房?jī)r(jià)上漲中幾乎沒(méi)反應(yīng)，因此，去庫(kù)存壓力還是在三四線。

胡景暉認(rèn)為，三四線城市仍有去庫(kù)存的必要，更重要的不是通過(guò)普惠制的降息減稅實(shí)現(xiàn)，更多的通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重新布局，人口、教育、醫(yī)療的重新布局，讓這些需要去庫(kù)存的城市，有更多的人口凈流入，產(chǎn)生真實(shí)的住房需求。

“我們可能會(huì)面臨改革的陣痛，但這一過(guò)程必須要經(jīng)歷，不然我們又會(huì)走向老路。”胡景暉說(shuō)。