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7月23日上午，2016年第三次二十國集團（G20）財長和央行行長會議在四川成都舉行。

中國財政部長樓繼偉在會議上表示：應該改革房地產稅制，遺憾的是目前還沒推出來，除了信息收集困難，還有利益調整的阻礙。下一步會義無反顧去做，這也是我們的任務。

毫無疑問，這是一句狠話，無論是對樓市和中國經(jīng)濟都是這樣。

由于中國的城市建設用地產權歸國有，我們買到手的只是房子，我們的房子被允許在70年租借期里放置在中國的土地上。至于70年之后，我們的房子還能不能放在這片土地上，其實是不確定的。而且，我們在買房子的時候，通過開發(fā)商一次性繳納了70年的土地使用費。所以，在這種情況下開征房地產稅是否合法，仍然沒有獲得全社會的共識。

按照十八屆三中全會確定的“稅收法定”原則，開征一個新稅種不能由國務院或者某個部委說了算，而是要通過立法，通過全國人大的表決。所以，房地產稅距離我們仍然有相當距離。

由于經(jīng)濟下行壓力巨大，貨幣政策用到了極致，中國已經(jīng)陷入了“流動性陷阱”，急需擴大財政支出來刺激經(jīng)濟。但悲催的是，近年來隨著經(jīng)濟不景氣，中國的財政收入從2014年開始，結束了兩位數(shù)增長。

2014年全國財政收入同比增速只有8.6%，創(chuàng)下1991年以來最低點；到了2015年增速只有8.4%，收支缺口高達2萬億。2016年上半年，財政收入增速進一步下降到了7.1%。

所以，國家顯然有足夠的動力去尋找新稅源。尤其是看到西方國家，其房地產稅占了地方政府支出的超過一半，所以開征房地產稅的愿望更加強烈。

但問題是，開征房地產稅和目前房地產去庫存的政策顯然是矛盾的。過去一年多，國家為了多賣房子，先是承認并鼓勵了改善型需求，隨后開始承認投資性需求。到了今年一季度，甚至出臺政策鼓勵個人多買房子，為社會提供出租房源。

正是基于這種政策變化，我做了三個判斷：第一，中國的房地產稅開征仍然需要相當長的時間，至少四五年；第二，未來不會有累進制、懲罰性的房地產稅；第三，真正有條件開征房地產稅的只是數(shù)十個中心城市、經(jīng)濟發(fā)達城市。

我現(xiàn)在想討論的是，樓部長“義無反顧”之后，會不會有累進制的、懲罰性的房地產稅？至少一線城市會不會有？

所謂累進制、懲罰性的房地產稅大概是這樣的：每個家庭可以有一套房子（或者相應人均面積）免征房地產稅，這是對我們一次性繳納了70年土地使用費的折讓；從第二套房子開始，逐步提高征收的稅率。到最后，擁有5套或者10套房以上的家庭或者個人，完全無法通過出租房屋抵消房地產稅，只能賣掉房屋。由此，引發(fā)房價的下調。

當然，這個累進制可以是溫和式的，比如讓五六套房子的人仍然可以承受，七八套以上的才必須賣房子。也可以是激進式的，讓三套房以上的人必須賣房子。

可以預見，如果出臺比較激進的累進制房地產稅，將產生如下影響：

1、把富人的資產從房地產領域驅趕到大金融市場，所謂大金融，包括債券、股票、私募股權、信托、理財?shù)犬a品。從國家戰(zhàn)略上看，的確需要這樣，因為中國正準備從“印鈔票時代”向“印股票時代”轉變。

2、一線城市最有可能出臺比較激進的房產稅，若如此短期會對房價產生抑制，但長期仍然看漲，因為這些城市有持續(xù)的人口增量。別看最近北京、上海人口有所下降，這是在行政手段強制下出現(xiàn)的暫時現(xiàn)象。以日本為例，全國人口已經(jīng)開始下降，但東京人口仍然不斷上升，俄國首都莫斯科也是這樣。

3、累進制房產稅打擊的仍然是中小城市、非一流度假區(qū)、郊外的房子。這類房子很難轉移房地產稅，可能被擁有多套房的人率先拋售。但由于缺少接盤人，房價會斷崖式下跌。

4、在累進制房產稅和中國總人口見頂雙重因素打擊下，一批人口嚴重流失地區(qū)的過剩房屋只能拆除，按照廢品處理。

5、絕大多數(shù)中小城市其實無法開征房地產稅，因為開征成本會非常高，由于無法通過租金轉嫁稅收，居民抗拒性會非常強。如果強行開征，意味著上千個小城市的房地產市場將猝死、消失。

6、累進制房地產稅如果出臺，股市會大漲，券商股更是如此。因為這是房地產的大利空，是金融市場的大利好。但銀行股可能會大跌，這意味著按揭風險的集中爆發(fā)。

7、離婚率顯著上升。

8、樓部長義無反顧之后，正在趨冷的樓市會變得更冷。將會有更多的有錢人考慮到國外買房子。但金發(fā)碧眼的老外也正在準備為中國購房者設套，比如新西蘭、加拿大、澳大利亞都準備這樣。愛房子的中國人，將面臨資產選擇的全球性困境。

以下兩點是我個人的猜測：

如果房地產稅開征，國家可能會突然送個名義上的大紅包給你：你房屋下面的土地，國家送給你了。只要你每年繳納房地產稅，這土地就是你的。

還有一點是肯定的：未來的房地產稅是因城施策的，每個城市的稅率都不會一樣，很多人口嚴重流失地區(qū)也許會全面免征。