久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

7月22日，人社部新聞發(fā)言人李忠主持召開了人社部第二季度新聞發(fā)布會(huì)。在會(huì)上李忠透露了一個(gè)驚人的情況：

我國(guó)勞動(dòng)年齡人口在2011年的時(shí)候達(dá)到峰值，當(dāng)時(shí)是9.25億人，2012年勞動(dòng)年齡人口比2011年下降345萬(wàn)，這是一個(gè)非常重要的信號(hào)，預(yù)示著勞動(dòng)力無(wú)限供給的時(shí)代快要結(jié)束了。2011年以后勞動(dòng)年齡人口逐步下降，到2015年為9.11億，還在持續(xù)下降。特別是到2030年以后，勞動(dòng)年齡人口會(huì)出現(xiàn)大幅下降的過(guò)程，平均以每年760萬(wàn)人的速度減少。到2050年，我們預(yù)測(cè)勞動(dòng)年齡人口會(huì)由2030年的8.3億降到7億左右。

關(guān)于人口問(wèn)題筆者曾經(jīng)在6月底寫過(guò)一篇文章，主要是當(dāng)時(shí)有學(xué)者提出中國(guó)人口會(huì)在本世紀(jì)末降低到10億甚至6億，這會(huì)引發(fā)很大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。筆者當(dāng)時(shí)主要是從我國(guó)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)人口生育率低的問(wèn)題角度入手。今天既然官方放出了消息說(shuō)我國(guó)的勞動(dòng)力人口到2030年會(huì)下降到7億，那么針對(duì)這一可能出現(xiàn)的現(xiàn)象，我們來(lái)著重談一談究竟勞動(dòng)力快速下降會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成什么樣的影響。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，核心影響房地產(chǎn)發(fā)展的還是供給和需求。人口問(wèn)題主要是對(duì)需求的影響。就人口造成的需求也分兩個(gè)方面：適齡購(gòu)買者數(shù)量和購(gòu)買力。

中國(guó)勞動(dòng)力人口下降模型。藍(lán)色為幼年，黃色為勞動(dòng)力適齡人口，綠色為老年人

一般情況下，勞動(dòng)力適齡人口是房地產(chǎn)的最大需求者，這部分人口降低，勢(shì)必對(duì)于需求的絕對(duì)數(shù)量造成影響。不過(guò)我們也要看到，買房子也是需要購(gòu)買力，到2030年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階，那么屆時(shí)可能中產(chǎn)階級(jí)的購(gòu)買力增加。購(gòu)買力的增加就會(huì)對(duì)沖一部分人口下降帶來(lái)的需求降低。

由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)人口結(jié)構(gòu)變化如此之大的情況，我們可以從其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)中進(jìn)行借鑒：

1、美國(guó)

美國(guó)生育率從上世紀(jì)90年代開始進(jìn)入下降通道。次貸危機(jī)之前，嬰兒潮那批人成為美國(guó)樓房的主要購(gòu)買者，由此從整體拉高了房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著巔峰期過(guò)去，生育率和人口老齡化加速，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一陣比較慘痛的時(shí)期。不過(guò)如今主要城市的房屋價(jià)格普遍重新回到了次貸危機(jī)之前，有的已經(jīng)超過(guò)其歷史頂點(diǎn)。

2、日本

日本的情況比較慘痛。日本人口在六七十年代快速增長(zhǎng)，從80年代開始增速下滑，人口進(jìn)入老齡化。到1992年，日本的勞動(dòng)人口達(dá)到頂點(diǎn)，一年之后樓市泡沫隨即可是破滅。隨后整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)陷入失去的十年。不過(guò)像東京、大阪等核心城市的很多地區(qū)樓價(jià)已經(jīng)重回上漲軌道。

所以，從總體來(lái)看，勞動(dòng)力人口的下降是會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一陣比較難過(guò)的時(shí)期。

崩盤？

至于會(huì)不會(huì)崩盤這還要從中國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)。和西方不同，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化程度很低，而且中國(guó)有著世界最高的首付比例，所以對(duì)于樓市泡沫來(lái)說(shuō)整體崩盤的概率中短期不大。

局部有機(jī)會(huì)？

剛才說(shuō)長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)總體可能會(huì)是下行的，尤其對(duì)于一些庫(kù)存比較多，人口吸引力不大的城市來(lái)說(shuō)更是如此。但是并不排除還會(huì)有部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠避免整體勞動(dòng)力不足帶來(lái)的影響。這就要從城市本身的特點(diǎn)出發(fā)。

1、城市庫(kù)存

已經(jīng)建好的這部分存量房來(lái)說(shuō)，銷存比一個(gè)比較好的衡量存量房的數(shù)據(jù)。

全國(guó)主要城市的銷存比

可以看到，一線城市和很多二線城市的庫(kù)存銷量在10個(gè)月左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)水平是比較健康的，未來(lái)如果沒(méi)有大規(guī)模的增量房這些城市的房?jī)r(jià)可能受到人口的影響小。

由于城市面積所限，住宅用地用是不會(huì)無(wú)限量供應(yīng)的。所以，住宅用地未來(lái)的規(guī)劃越少，城市能夠增加的增量越少。就住宅用地占整體城市用地來(lái)說(shuō)，北京、上海、深圳等城市未來(lái)的增量房不會(huì)太多。

2、外來(lái)人口

盡管整體勞動(dòng)力人口下降，但是并不能排除有個(gè)別城市的吸引力強(qiáng)，能夠引入大量外來(lái)人口。吸引越多的外來(lái)人口就意味的需求的增加。我們可以看一下下面的這張表格，是近幾年來(lái)主要城市的外來(lái)人口增長(zhǎng)情況。

下面這張圖表有效的反映了外來(lái)人口對(duì)于城市樓價(jià)的影響。可以看到外來(lái)人口占比多，外來(lái)人口流入大的城市房?jī)r(jià)都有不錯(cuò)的漲幅。

3、綜合庫(kù)存和外來(lái)人口

將上面的庫(kù)存和外來(lái)人口綜合在一起就是供需比了。下面這張圖表就綜合反映了究竟哪些城市能夠逆勢(shì)而為，哪些城市的樓市可能會(huì)比較倒霉。

樓市小結(jié)：從動(dòng)態(tài)的角度出發(fā)，不同城市在發(fā)展過(guò)程，隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會(huì)有不同的城市吸引力，這讓它們具備了抵御整體勞動(dòng)力下降的能力。所以，未來(lái)盡管整體房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有下行的壓力。這些強(qiáng)勢(shì)城市仍然有可能保持穩(wěn)定的上漲。