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北京部分樓盤選擇低價入市，對區(qū)域樓市造成不小影響，不僅分流了買家，也拉低了區(qū)域房價預期

低價開盤，已經(jīng)成為調控下最吸引購房人眼球的促銷策略。在“房票”有限的限購格局下，價格是可以撬動一定需求的最敏感因素。近期，市場上的低價盤不斷蔓延開盤。包括壓力較小的純新盤，也包括一路低開的老項目后期。低價盤，如同一枚“催淚彈”，雖還不如炸彈一般對于區(qū)域造成顛覆性的影響，但是分流客戶，乃至造成新盤與二手房價格的倒掛，直接影響著購房人的購買意愿。

新盤低開“搶客”

近期，純新盤低開掀起新一輪高潮。龍湖時代天街、合生世界花園、東亞逸品閣均在項目入市前就已經(jīng)開始釋放低價信息。而老項目新產(chǎn)品再開走低也成為趨勢，如金隅萬科城。

據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)，自通州東亞逸品閣爆出了整體均價13200元/起的消息后，周邊項目的成交下滑，通州也開啟了新一輪的價格戰(zhàn)。此外，11月，低價純新盤合生世界花園周邊項目僅售出69套，環(huán)比下降27.4%。老項目后期產(chǎn)品金隅萬科城周邊項目累計銷售306套，環(huán)比下降53.8%。

接受記者采訪的低價新盤周邊開發(fā)商也表示，低價項目對客流產(chǎn)生了一定的吸納效應，成交周期會放緩。但在目前的市場格局下，各家定價策略不同，還是會憑借綜合性價比在區(qū)域內競爭。

低價盤與二手房價格倒掛明顯

在目前的市場上，低價開盤另外一個明顯的市場影響是，一手房二手房已經(jīng)形成明顯的價格倒掛，這使得不少觀望購房人對比之下選擇出手。

據(jù)思源經(jīng)紀統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，11月27日，和記黃埔旗下御翠·尚府作為純新盤首次開盤，部分戶型均價不到3萬元/平米。這一價格與周邊天鵝灣、珠江羅馬嘉園等2000年以后較新小區(qū)的二手房價明顯倒掛。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，市場上的一些低價新盤，低于區(qū)域二手房，使得很多二手房潛在買家需求倒向新盤。

- 區(qū)域反應·新房

純新盤的低開已經(jīng)成為調控當下開發(fā)商快速出貨，保證資金流的最有效方式。面對各個區(qū)域“點開”的純新盤，對周邊的影響因產(chǎn)品類型的不同和成本不同各異。但是低價純新盤對于區(qū)域客源的分流以及對于購房人心理和市場預期的影響正在蔓延。

舊宮板塊

新盤拉低區(qū)域價格預期

低價新盤代表：東亞五環(huán)國際

繼東亞逸品閣之后，東亞五環(huán)國際再度傳出均價14990元/平米的消息。該項目位于大興舊宮板塊，為50年立項產(chǎn)品。相關負責人表示，入市時間可能在明年1月份。

據(jù)記者了解，該項目拿地成本在5500元/平米左右。東亞五環(huán)國際相關負責人表示，項目的定價大幅低于周邊產(chǎn)品，而該項目并非“廉價產(chǎn)品”，采用了玻璃幕墻立面等。據(jù)記者了解，目前周邊在售的富力盛悅居價格在23000元/平米。

不過，由于產(chǎn)品類型不同等因素，東亞的低定價對周邊純新項目影響不大。除在售的富力盛悅居外，萬科琥珀系列產(chǎn)品將在明年下半年入市，據(jù)記者了解，其樓面價約9843元/平米。有接受記者采訪的開發(fā)商表示，按照東亞的定價和明年的市場，估計萬科這一樓盤明年很難拉高價格，約在1.8萬/平米。不過，記者了解到，萬科內部對其預期至少要在2.5萬元/平米。萬科北京公司副總肖勁表示，琥珀系列為大戶型，會按照合理成本和合理利潤定價。