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北三縣樓市水深莫測(cè)，其政商關(guān)系之復(fù)雜、涉黑勢(shì)力之猖狂、本地開發(fā)商手段之惡劣，在房屋拆遷、土地出讓過程中淋漓盡致。地頭蛇們牢牢把控“飛地”上的每一畝土地，試圖鎖緊這條看不到盡頭的利益鏈條。

很難想象，從天安門廣場(chǎng)驅(qū)車向東僅僅60公里，你就將見證一個(gè)混亂無(wú)序、暴力橫生的法外之地。

如果不是北京萬(wàn)科員工在拍地途中遇襲，北三縣的種種土地亂象仍將見怪不怪地、半公開地存在下去，成為慣例、成為規(guī)則、成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商吹牛逼的談資。

7月8日，五礦－萬(wàn)科聯(lián)合體在參與土地競(jìng)拍途中，被香河本地開發(fā)商三強(qiáng)公司攔下，人車俱損。血淋淋的照片被迅速傳播，這片被稱為北京“飛地”的區(qū)域，以這樣一種極不光彩的方式再次進(jìn)入各方視野。

北三縣，即三河市（含燕郊）、大廠回族自治縣以及香河縣的統(tǒng)稱。行政隸屬河北廊坊，卻被京津包裹得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，是比大部分北京區(qū)縣更靠近未來(lái)首都行政中心通州的政策熱地。如今，距通州僅一河之隔的燕郊，新房均價(jià)已升至每平方米3萬(wàn)元。

曾經(jīng)籍籍無(wú)名的河北鄉(xiāng)村，因北京房?jī)r(jià)飛漲的溢出效應(yīng)而漸趨繁榮，在京津冀一體化及北京市政府東遷的雙重利好刺激下更熱的發(fā)燙，但其區(qū)域規(guī)劃、土地出讓、開發(fā)建設(shè)仍停留在原始階段。

網(wǎng)易房產(chǎn)多方采訪發(fā)現(xiàn)，北三縣樓市水深莫測(cè)，其政商關(guān)系之復(fù)雜、涉黑勢(shì)力之猖狂、本地開發(fā)商手段之惡劣，在房屋拆遷、土地出讓過程中淋漓盡致。地頭蛇們牢牢把控“飛地”上的每一畝土地，試圖鎖緊這條看不到盡頭的利益鏈條。更是形成當(dāng)?shù)厮^“四大家族”，各有勢(shì)力范圍。

有計(jì)劃在此拿地的外來(lái)開發(fā)商自然成為要“解決”的麻煩。其實(shí)，此種亂象在地產(chǎn)行業(yè)并不鮮見。曾有紹興開發(fā)商告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，所有的品牌開發(fā)商在紹興都做不好，包括綠城。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在土地拍賣時(shí)，結(jié)成同盟，不計(jì)成本拼命抬價(jià)，外來(lái)者根本拿不到土地，即使最終高溢價(jià)拿地成功，后期銷售難度也因高成本土地而成倍增加。

為什么？因?yàn)榫G城這樣的開發(fā)商，產(chǎn)品遠(yuǎn)超本地房企。一旦進(jìn)來(lái)，當(dāng)?shù)刭I房人就再也看不上本地企業(yè)的房子了。就是這樣野蠻的邏輯，居然在當(dāng)?shù)卮笮衅涞溃罱K形成劣幣驅(qū)逐良幣的畸形市場(chǎng)。

萬(wàn)科在北三縣的經(jīng)歷，遵循同一邏輯，只是它的呈現(xiàn)方式更為直接、更為暴力。攔車打人僅為地頭蛇所有手段中最簡(jiǎn)單的一種。除此之外，本地勢(shì)力結(jié)成利益同盟、打壓外來(lái)開發(fā)商、控制拆遷、現(xiàn)金收地等套路令人震驚。

近日，網(wǎng)易房產(chǎn)約訪到熟悉北三縣市場(chǎng)的人士，聽他講述這片蠻荒之地的種種亂象，整個(gè)對(duì)話時(shí)長(zhǎng)約2小時(shí)，我們只截取信息量最大的部分，管中窺豹。希望它為更多人所知，也希望所有的野蠻生長(zhǎng)，最終都被約束在法律框架之內(nèi)。

家族勢(shì)力結(jié)盟對(duì)外、土地不公開出讓、控制拆遷

北京市政府東遷到通州后，市政府離這邊太近了。河北離北京新中心就隔一條河，以后還要修橋。現(xiàn)在通州整體規(guī)劃基本已經(jīng)公布，偏生態(tài)型新城，幾乎沒有新增建設(shè)用地供應(yīng)。那么多人口來(lái)通州以后住哪兒？還限購(gòu)，總不能都租房吧？新增人口得有地方去，那個(gè)地兒就是河北。

當(dāng)?shù)亻_發(fā)商早想明白了。燕郊買不起，往大廠買，大廠買不起，往香河買，香河買不起，再往外買。這邊還有那么多未開發(fā)土地，這么大蛋糕，不可能讓外來(lái)開發(fā)商吃上。為了護(hù)住盤子，這么多年來(lái)，地頭蛇們的勢(shì)力和手段，遠(yuǎn)比你看到得還要猖獗、可怕得多。

這么多年，外人就別想進(jìn)北三縣。

這些本土開發(fā)商各自為王，在北三縣有明顯的勢(shì)力劃分。平時(shí)，各家之間互不干擾，很少往來(lái)。當(dāng)外來(lái)企業(yè)試圖在此動(dòng)作，地頭蛇們就會(huì)一致對(duì)外。河北有過不少黑道勢(shì)力干涉土地買賣的先例。

環(huán)京地市的非市場(chǎng)化程度也遠(yuǎn)比媒體報(bào)道的嚴(yán)重得多。你很難相信，從1998年三河市燕郊鎮(zhèn)設(shè)開發(fā)區(qū)以來(lái)，到2014年也只公開招拍掛出售過兩塊土地，一塊是商服用地，一塊是住宅用地。這期間發(fā)生了很多故事。

現(xiàn)在這么多在售樓盤，大部分是通過協(xié)議出讓的套路完成的。農(nóng)業(yè)用地也好，產(chǎn)業(yè)用地也罷，開開會(huì)，寫幾個(gè)會(huì)議紀(jì)要，就這么調(diào)整成了住宅用地，賣給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商蓋房。

拿燕郊來(lái)說，拍不拍地，三河市說了算。而燕郊后續(xù)拆遷的量還很大。這是地頭蛇們繼續(xù)獲利的良機(jī)，卻很難成為品牌開發(fā)商的。

瘋狂收地，在每個(gè)還未收到拆遷通知的村子扎好樁子，于賣地前宣示“主權(quán)”，是地頭蛇儲(chǔ)備土地的主要方式——有關(guān)方面睜一只眼閉一只眼，上市公司又怎么可能做得到呢。

不僅房子收，連耕地也收，幾畝不嫌少，幾百畝不嫌多，一戶一戶瓦解，占上地盤再說。星星點(diǎn)點(diǎn)全給你布置上，外來(lái)戶根本插不進(jìn)嘴。

而且，這些開發(fā)商現(xiàn)金流充沛，老百姓一口要價(jià)四五百萬(wàn)，他們能直接付現(xiàn)金。以后正式賣地萬(wàn)一有外來(lái)開發(fā)商想介入，麻煩事情就來(lái)了。

不是這些河北企業(yè)財(cái)大氣粗，一個(gè)北三縣的紅利，夠這些開發(fā)商們吃一輩子。

外來(lái)戶拿地的最后機(jī)會(huì)

這幾年北三縣肥肉太多，地頭蛇們已經(jīng)拿到的地塊，捂手里就是金疙瘩。但是，不少本土開發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力一般，管理沒有打開，有些項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)營(yíng)五六年時(shí)間，舉步維艱，碰上限購(gòu)，短期又不能套現(xiàn)。

這是品牌房企進(jìn)入北三縣的機(jī)會(huì)。

不同于前面提到的彪悍企業(yè)，河北也有一些小開發(fā)商，作風(fēng)溫和些，有全身而退的意愿。他們和想進(jìn)入河北的大開發(fā)商有利益共通點(diǎn)。

小開發(fā)商們同樣背景深厚，一級(jí)開發(fā)能力強(qiáng)。這邊圈子文化重，習(xí)慣在一線城市作戰(zhàn)的大開發(fā)商們要搞定拆遷和土地整備太難了。有些事情上市公司不方便做，但飯局文化，可是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商擅長(zhǎng)所在。

品牌開發(fā)商給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商一個(gè)溢價(jià)，前者成功入冀，后者迅速套現(xiàn)，就能達(dá)成共贏。

今年上半年，有一家A房企天天追著地頭蛇跑，就是想進(jìn)北三縣。但是地頭蛇青睞另外一家房企B。A為了能在這邊拿地簡(jiǎn)直拼命，不斷放出話來(lái)，不管B出多少錢，他們都愿意多出一個(gè)億。

不過，供不應(yīng)求不是普遍現(xiàn)象。香河不少新農(nóng)村項(xiàng)目，基本上都快死了。

其實(shí)香河這一輪沒有漲的太快，只從每平米八千塊漲到了一萬(wàn)塊。這一輪房?jī)r(jià)暴漲是以通州為中心，向東南方向輻射開來(lái)的。通州以外，燕郊比香河漲得厲害多了，去年賣一萬(wàn)，現(xiàn)在賣到兩萬(wàn)五，不到一年直接翻番。相對(duì)來(lái)說，永清、固安、涿州就沒怎么漲。

有意思的是，雖然京南和京西南漲價(jià)有限，但北三縣一限購(gòu)，淶水反倒賣了一堆。天下熙攘皆為利往。淶水原來(lái)都是度假客，現(xiàn)在突然出了很多投資客，都是這邊過去的。

捂盤、假簽與地頭蛇的錢袋子

大部分當(dāng)?shù)亻_發(fā)商對(duì)后市的預(yù)判是，越限越火。但在短期內(nèi)，北三縣成交冰凍，有價(jià)無(wú)市。燕郊有好幾個(gè)項(xiàng)目過去五個(gè)月一套房也沒賣，就因?yàn)檎慌A(yù)售證。

開發(fā)商們不著急。政府不讓賣，是變相幫自己捂盤。一直在這邊混的企業(yè)，有那個(gè)資本“寵辱不驚”。

北三縣現(xiàn)在假簽情況特別普遍。購(gòu)房人去售樓處現(xiàn)場(chǎng)訂房，開發(fā)商也會(huì)告訴你“對(duì)不起，這套已經(jīng)簽了”。后市看漲，哪怕政府不限購(gòu)，開發(fā)商也不會(huì)早早賣光，所以拿不到預(yù)售證這件事要兩方面看——他們自己本身也不愿意取證。

這邊辦預(yù)售證的規(guī)則和北京不太一樣。這邊流行交“房地產(chǎn)資本金”。不管項(xiàng)目大小，都要交這個(gè)錢。廊坊市區(qū)不用交，但三河、燕郊嚴(yán)格執(zhí)行程序。每平米300塊，一般要掏出千萬(wàn)級(jí)別，還要簽一個(gè)資金監(jiān)管協(xié)議。

北三縣的大勢(shì)已經(jīng)完全確定。本地開發(fā)商不僅收著賣，他們也把儲(chǔ)備土地提升到戰(zhàn)略層面。地頭蛇的收地成本也一路走高。不說最火的燕郊了，你根本無(wú)法想象現(xiàn)在廊坊市區(qū)的地價(jià)漲得有多快。

去年，廊坊市區(qū)收地成本還是220萬(wàn)塊/畝，今年飆漲到350萬(wàn)塊/畝，一年漲了150%。圈子里都在吐槽，河對(duì)岸的順義拆遷成本還沒這么高呢，通州副中心也不敢漲這么快啊。

不過，這在本土開發(fā)商鼓鼓的錢袋子面前，似乎也不算什么難事。