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2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個(gè)新供給改革的年代。雖然房地產(chǎn)仍然是支撐中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要力量，但改變已經(jīng)在進(jìn)行，唯有直面并順應(yīng)時(shí)代潮流，才能更好地生存、發(fā)展。

這個(gè)夏天，一直以前瞻思想引導(dǎo)中國房地產(chǎn)脈絡(luò)跳動(dòng)的博鰲房地產(chǎn)論壇，因應(yīng)形勢推陳出新，堅(jiān)持為行業(yè)的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結(jié)過往、沉淀歷史。媒體繼續(xù)推出“2016博鰲特稿”系列報(bào)道。

地王、去庫存、政策……剛剛過去的半年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場中最熱的是這幾個(gè)關(guān)鍵詞。

南京、合肥、蘇州等二線城市頻出的地王引發(fā)了廣泛關(guān)注，然而三四線的住宅及商業(yè)庫存形勢卻依然嚴(yán)峻，在此情況下出臺(tái)的抑制一二線土地過熱及幫助消化三四線商業(yè)庫存等的調(diào)控政策，似乎成為了影響下半年市場走向的關(guān)鍵。

近日，戴德梁行華中區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文在接受媒體采訪時(shí)表示，近兩個(gè)月南京、合肥、蘇州等重點(diǎn)二線城市頻出的地王，是因?yàn)榉績r(jià)不斷上漲才會(huì)頻頻出現(xiàn)地王。

黎慶文解釋道，因?yàn)榉績r(jià)不斷上漲，各大開發(fā)商拿地入市的欲望才會(huì)更強(qiáng)烈，從而導(dǎo)致地王的出現(xiàn)。不過，黎慶文也表示，如今政府房地產(chǎn)政策開始收縮，國內(nèi)貨幣量也在收緊。所以，“拿地王的最好環(huán)境已經(jīng)過去，接下來，相信內(nèi)地二線城市地王的熱潮會(huì)很快過去。”

對于不少省市針對商業(yè)庫存出臺(tái)的“商改住”、“商改租”政策，黎慶文表示，這不管是對開發(fā)商還是市場都起到了增強(qiáng)信心的作用。

三四線城市商業(yè)庫存高的原因主要在于產(chǎn)品類型與市場真實(shí)需求脫節(jié)，因而自然難以去化，“特別是寫字樓。”黎慶文直言，在沒有商業(yè)和產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，供大于求的情況下很容易就會(huì)出現(xiàn)寫字樓空置。

所以，此時(shí)出臺(tái)的“商改住”、“商改租”寬松政策，允許調(diào)整這些空置寫字樓的用途，改為可住人的公寓，甚至修改已出讓土地的用地性質(zhì)，讓產(chǎn)品有機(jī)會(huì)與市場需求對接，就給了這些庫存去化的空間。

此外，除了在庫存高的三四線城市進(jìn)行“商改住”、“商改租”幫助去化，類似廣州這樣寫字樓供應(yīng)豐富且需求量大的一線城市，未來政府也可能會(huì)鼓勵(lì)投資型的業(yè)主向市場提供如聯(lián)合辦公這樣更廉價(jià)的寫字樓空間。

有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有約2300家聯(lián)合辦公寫字樓，隨著未來幾年大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)不斷增加，聯(lián)合辦公的需求增加，這一市場規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。

而在萬眾創(chuàng)業(yè)的潮流下，聯(lián)合辦公空間背后的市場發(fā)展?jié)摿σ苍谥鸩斤@現(xiàn)出來。

雖然只有一張桌子兩張椅子，只能提供簡單的辦公與會(huì)客的一個(gè)小小的空間，打印機(jī)、會(huì)議室都需要共用，但處在一線城市商務(wù)中心又相對便宜，且靠近客戶的寫字樓聯(lián)合辦公空間卻頗受一些出差頻密的小型公司和剛起步的微型公司歡迎。

對于房企的海外投資熱潮，黎慶文的建議則是“見縫插針”，做些100套到500套左右的小項(xiàng)目，而不是像在國內(nèi)這樣，動(dòng)不動(dòng)做幾十公頃的大型樓盤。

由于國外稅制、法律等多方面的規(guī)定都與國內(nèi)不同，在國外購置土地開發(fā)項(xiàng)目往往需要數(shù)年的時(shí)間，而且國外人口密度普遍較低，“在一個(gè)人口稀疏的國家，突然建起一個(gè)大盤是很難生存的，見縫插針地做項(xiàng)目，則會(huì)穩(wěn)健很多。”

以下為新媒體對戴德梁行華中區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文先生的采訪實(shí)錄：

媒體：4月份以來，一二線城市土地成交升溫，是否這個(gè)原因?qū)е铝朔績r(jià)的上漲？

黎慶文：我覺得恰好相反，因?yàn)榉績r(jià)不斷上漲才會(huì)頻頻出現(xiàn)地王。過去一年時(shí)間，房價(jià)急劇上升，在這種情況下，部分企業(yè)特別是央企會(huì)有很強(qiáng)的拿地入市欲望，因此地王就會(huì)出來。

第二，從去年到今年，貨幣政策變寬松了，貨幣量增大，也就是錢多了。第三，因?yàn)槿齑嬲?，各地都有一些降息、降?zhǔn)、鼓勵(lì)買房的寬松政策，因此購房者也增加了。

在此背景下，一些企業(yè)出于自身的考慮，有些是要急于進(jìn)入房地產(chǎn)，而一線城市土地供應(yīng)是很少的，特別是市中心，所以每當(dāng)有地拍賣，企業(yè)就覺得是一個(gè)拿地的好時(shí)機(jī)，因此出來了大量地王。

為什么除了一線城市之外，南京、合肥這些二線都有地王？這跟一線供應(yīng)太少有關(guān)。所以先是一線城市的房價(jià)升幅，發(fā)展商拿地意愿大，才導(dǎo)致產(chǎn)生地王。

接下來，相信內(nèi)地二線城市地王的熱潮會(huì)很快過去。因?yàn)殚_發(fā)商看到政府出手，政策收縮，同時(shí)貨幣最寬松的時(shí)候已經(jīng)過去，貨幣量也會(huì)相應(yīng)減少，自然拿地的心態(tài)就變了。

不能說絕對沒有地王出來，但是拿地王的最好環(huán)境已經(jīng)過去，會(huì)慢慢地趨向穩(wěn)定。

媒體：部分省市已出臺(tái)“商改住”、“商改租”鼓勵(lì)措施，您認(rèn)為此種措施是否有助于消化商業(yè)地產(chǎn)庫存？

黎慶文：有的。特別是對發(fā)展商的信心，對市場的信心都有很正面的作用。

此前供應(yīng)的商業(yè)地，很多沒有從市場需求來考慮。因?yàn)檎Ｍ挟a(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，過去幾年都喜歡規(guī)劃大量商業(yè)土地，很多商業(yè)地塊被捆綁出讓。

在這種情況下，地賣給了發(fā)展商，產(chǎn)品做出來之后和需求脫節(jié)，自然很難過，特別是寫字樓。因?yàn)閷懽謽呛芏嗍巧①u的，如果沒有什么商業(yè)、產(chǎn)業(yè)支撐，投資型的業(yè)主買了之后就會(huì)出現(xiàn)寫字樓空置。

現(xiàn)在政府的政策將寫字樓的用途調(diào)整，例如做出租公寓，這是一個(gè)很大的進(jìn)步。

對于發(fā)展商來說，拿了大量寫字樓的地，沒有市場又賣不出去，怎么辦？如果沒有市場，發(fā)展商是一定不會(huì)開發(fā)的，寧愿把地放著，但如果不開發(fā)，就打亂了城市的規(guī)劃。

這樣的情況下，政府救市是給一個(gè)出路，可以申請改動(dòng)用地性質(zhì)，而不是賣地的時(shí)候簽死了只能做寫字樓，為了整個(gè)城市的發(fā)展，這應(yīng)該是好的。所以，這是一個(gè)很好的進(jìn)步，甚至一些城市可以將寫字樓的項(xiàng)目批準(zhǔn)40%改為住宅。

有些之前持有項(xiàng)目地塊不動(dòng)的開發(fā)商，在這個(gè)政策出來之后已經(jīng)考慮重新開發(fā)了。因?yàn)殚_發(fā)商可以名正言順地做公寓，甚至是改住宅，這樣整個(gè)項(xiàng)目就改變了，土地的用途和市場需求也對接上了，就有一個(gè)可以發(fā)展的空間。

不然發(fā)展商是一定不會(huì)開發(fā)的，寧愿爛尾都不動(dòng)，因?yàn)橐粍?dòng)就需要錢。發(fā)展商是最精明的，所以現(xiàn)在政策寬松，就讓大家有機(jī)會(huì)和市場需求對接，這是最好的。

媒體：近兩年來，不少房企嘗試在寫字樓業(yè)務(wù)中嘗試聯(lián)合辦公，您怎么看聯(lián)合辦公的發(fā)展空間？

黎慶文：這種聯(lián)合辦公不是中國獨(dú)創(chuàng)的，國外已經(jīng)有了，這是寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)里面的其中一環(huán)。一些在外地但是出差頻密的小型或者微型公司，希望在商務(wù)區(qū)有一個(gè)成本不高的點(diǎn)，方便來的時(shí)候簡單辦公或者做生意。

現(xiàn)在鼓勵(lì)萬眾創(chuàng)業(yè)，大眾創(chuàng)新，所以未來會(huì)有很多微型公司。這些微型公司會(huì)有一部分在聯(lián)合辦公點(diǎn)辦公，另外還要見客戶、和客戶溝通。

我們研究發(fā)現(xiàn)，在起步階段的企業(yè)，寫字樓選點(diǎn)更多是接近客戶，如果成本低，地點(diǎn)又接近客戶，那是最好的。如果商業(yè)區(qū)里面有這樣的共享空間寫字樓，這是很好的機(jī)會(huì)，可以讓微型企業(yè)能夠生存下來。

因?yàn)楝F(xiàn)在鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)，聯(lián)合辦公是有很大市場的?，F(xiàn)在一些國內(nèi)、國際品牌等很多企業(yè)也正在做共享空間，以后會(huì)越來越多，可能會(huì)普遍到生活區(qū)，還有生活區(qū)周邊都會(huì)有。

有市場一定會(huì)有競爭，這要看寫字樓的服務(wù)和選點(diǎn)，因?yàn)檫x址都是很講究的。首先是經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，其次是微型企業(yè)希望靠近客戶，希望成本低。

媒體：國內(nèi)資本接連在海外收購項(xiàng)目，主要投資的業(yè)態(tài)和投資方式有哪些？房企在國外經(jīng)營時(shí)遭遇的主要風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)是什么？

黎慶文：一個(gè)企業(yè)去海外投資房地產(chǎn)或者其他，如果溝通不了或者價(jià)值觀不同，那是很可怕的。美國、英國、澳洲、馬來西亞都是中國人比較多的地方，價(jià)值觀也容易一致，有相近的企業(yè)行為，這是很關(guān)鍵的。

這四個(gè)國家法制都比較完善，又都是英語國家，容易理解法律的問題，這都是其中的因素。要到一個(gè)國家去發(fā)展，稅務(wù)、法律、企業(yè)文化、民族價(jià)值觀等都是要學(xué)習(xí)的。

出海企業(yè)有40%是在買寫字樓資產(chǎn)，因?yàn)閷懽謽侨菀坠芾?，很合往外發(fā)展企業(yè)的想法。買寫字樓出租，一方面是文化可以通過，另外是風(fēng)險(xiǎn)可控。

另外，購買土地的企業(yè)比例有20%-30%，但是開始都不會(huì)買那么多。其實(shí)國外對發(fā)展商的要求非常高，報(bào)建、土地獲取、賣樓，很多的稅制、法律跟國內(nèi)都不一樣，而且國外買地塊要整理干凈、報(bào)批，需要很長的時(shí)間。

中國是政府主導(dǎo)土地市場，拍賣就搞定，而國外的一些政府是極少推土地出來的，基本都是個(gè)人的、二手的土地，這樣就很難在一個(gè)規(guī)定的時(shí)間舉牌，要去談，所以直接購買土地的量就沒有寫字樓那么多。

到海外投資的企業(yè)很多都買不到地，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)買地的心態(tài)可能和在中國一樣，買面積大的地塊，一買就是5公頃、10公頃，因?yàn)橐錾鐓^(qū)。但是去到國外發(fā)現(xiàn)，原來買地要做環(huán)評、交通評估、排污評估、噪音評估等一大堆事情才能申請到，這個(gè)過程很復(fù)雜，可能要10年，但是房地產(chǎn)企業(yè)是很快見效果的，所以要買大的地塊就很難。

這是企業(yè)往外發(fā)展要慢慢適應(yīng)的情況，現(xiàn)在更多的是見縫插針的做法，做些100套或者500套的小項(xiàng)目。不能像國內(nèi)這樣，動(dòng)不動(dòng)做幾十公頃的大型樓盤，這個(gè)是需要轉(zhuǎn)變的事情。

媒體：產(chǎn)品入市之后，在銷售方面會(huì)不會(huì)遇到一些問題？

黎慶文：見縫插針的項(xiàng)目銷售反而不是問題，例如國內(nèi)某房企在曼哈頓的一個(gè)項(xiàng)目，只有200多套，不便宜，但是賣得很快。

因?yàn)樵诼D基本上是沒有新房子的，自然新房子就很突出，而且紐約是很多中國人移民都喜歡去的地方，有這么龐大的中國市場做后盾，自然賣得快。

媒體：這些房企的海外項(xiàng)目針對的都是國內(nèi)的客戶？

黎慶文：都有移民、留學(xué)的客戶輔助，通常是買了房子之后可以協(xié)助申請移民。房子肯定會(huì)貴，移民要辦很多手續(xù)，中國人嫌麻煩，覺得貴就貴一點(diǎn)吧。

移民可能沒那么多，如果突然間有上萬套的房子供應(yīng)，產(chǎn)品要賣給當(dāng)?shù)厝A僑，企業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、戶型、貸款利息方式、財(cái)務(wù)安排、目標(biāo)客群等都要符合當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境，還是需要時(shí)間的，因?yàn)榇蠹覍ζ髽I(yè)品牌認(rèn)知度不同。

一些很大規(guī)模的項(xiàng)目反而可能沒有那么容易變現(xiàn)，除非在國外的品牌已經(jīng)建立。如果是依賴中國人跨海去買，突然間那么大的供應(yīng)量，在宣傳、移民配額這些方面是跟不上的。

而且在一個(gè)人口密度稀疏的國家，突然建起一個(gè)大盤是很難生存的，因此通常在國外要見縫插針做項(xiàng)目，這樣會(huì)穩(wěn)健很多。