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市場的拐點說來就來。

進入6月，上海房價指數(shù)漲幅繼續(xù)收窄，5月環(huán)比漲幅2.3%，比上月收窄1.3%；同比漲幅為33.8%，比上月收窄0.4%。

市場拐點還表現(xiàn)于這幾點：幾個成交量同比增速正在持續(xù)下行；另一方面，土地市場地王頻出，主要城市土地成交溢價率達到歷史高位區(qū)間；產(chǎn)業(yè)政策已現(xiàn)收緊跡象，3月底，上海、深圳等熱點城市已陸續(xù)出臺樓市收緊政策，近期不排除個別二線城市（如合肥、南京、蘇州）重新實施更為嚴厲的調控政策。

中金證券房地產(chǎn)分析師寧靜鞭在最新的一份研究報告中寫道：“又見地產(chǎn)周期，下半年A股地產(chǎn)股博弈預期差”。他認為，目前屬于“產(chǎn)業(yè)政策敏感期”到“預期差”階段的轉折點。

近期地王背后資金的更替似乎也說明了這一點。6月17日，嘉定兩幅地塊出讓，分別被福建房企建發(fā)以41.98億、新城+中垠+市北聯(lián)合體以22.05億競得。難得一見的是，人民銀行上?？偛亢蜕虾ｃy監(jiān)局的相關人士也坐鎮(zhèn)于現(xiàn)場觀察席。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，土地市場央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企業(yè)的“地王”拿地行為，比如一些發(fā)展速度較好并未受過地王挫折的正在全國化的民企房企、以民間資本為特色的較為激進的閩系房企等。此時，“地王”仍然是“地王”，并不會因為央企的退出而改變。

資本更替信號

業(yè)內人士指出，此前頻頻制造地王的央企有淡出跡象，這是一個信號。比如這幅嘉定新城地塊，綜合指標不錯，但是競買人只有10多家，和前期周浦地塊37家有很大落差，當前溢價率還不足100%。有實力拿地的前期已經(jīng)有所收獲，當前不僅上海地貴，連蘇州南京等城市土地也越來越貴，短期再要大筆資金支出顯然也不太切合實際。

張宏偉指出，從本輪市場走勢來看，首先從近期“權威人士”對中國未來經(jīng)濟及貨幣政策走向判斷來看，接下來中國貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮，不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經(jīng)濟。

因此，對于中國房地產(chǎn)市場來講，由于貨幣政策開始收縮，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市，南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然，這對拿“地王”的企業(yè)來講不是好事情。

由于宏觀經(jīng)濟、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次“雙降”政策，再加上房企沖刺銷售業(yè)績指標等因素，導致上海商品住宅市場在下半年繼續(xù)集中放量，市場需求被透支。

今年第一季度，央行再次降準0.5百分點，上海樓市繼續(xù)放量，一季度上海商品住宅成交量又高達440萬平方米，市場需求在去年下半年透支情勢下繼續(xù)透支。同時，從歷史經(jīng)驗來看，歷年商品住宅成交高峰后必然調整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市場，均出現(xiàn)2011年、2014年的調整。

上海以外一線城市，南京、合肥等熱點二線城市市場亦是如此。因此，從這個角度來看，在一線城市、熱點二線城市積極拿地，如果再遭遇今年下半年不可預見的市場風險，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事。

高地價對房企的融資將產(chǎn)生影響，比如一些房企會借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉的方式對沖其的融資風險。但由于未來市場充滿不確定性，一旦市場風向發(fā)生轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。高地價將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。

“最后一根稻草”

上述中金研報指出，房地產(chǎn)行業(yè)進入“三年變兩年周期”的拐點，下半年是行業(yè)成交增速下行期。主要有三方面的表現(xiàn)：行業(yè)成交方面，未來將進入高同比基數(shù)階段且新房供應將在4季度明顯提升；土地市場地王頻出，主要城市土地成交溢價率達到歷史高位區(qū)間；一線城市產(chǎn)業(yè)政策已于3月底收緊。

實際房地產(chǎn)價格（剔除通脹/貨幣因素）是在反映人口結構的變化。對比美、日、英、韓四個國家各自的人口結構變動與實際房價波動在中長期呈現(xiàn)明顯同動關系。同時，杠桿率變動快慢是擾動名義房價的重要因素，如果房價漲幅是被杠桿率快速增加所推動，則未來面臨的下跌風險較大。

中國房地產(chǎn)市場進入存量時代，存量房交易市場全面爆發(fā)是大勢所趨。上述報告認為，估計到2020年，存量房交易占新房成交比例將提升至70%水平（目前二線城市該項指標平均為43%）。

中金研報指出，2016年全國銷售面積增速小幅上漲7%，上調投資增速預測也將小幅上漲7%、新開工面積同比增速預測5%。預判2季度成交量同比增速達到高位，而主要城市房價增速高位在3季度；地產(chǎn)開發(fā)進入“再庫存”階段，4季度才能見到投資增速回落。

寧靜鞭指出，房地產(chǎn)已經(jīng)處于周期的中后段，或將提前進入下行期。下半年短期快速加杠桿是隱憂。中國加杠桿速度在逐年提升，且一線城市中深圳加杠桿速度較快，其中福建和廣東杠桿利用率偏高。

過往中國房地產(chǎn)市場的中短期變化，大致以三年為一個周期。每個周期都遵循“價量齊跌”->“價跌量穩(wěn)”->“價平量增”->“價量齊升”->“量平價增”->“價漲量縮”等相似階段。

因此，推動地產(chǎn)周期掉頭的“最后一根稻草”是貨幣政策緊縮。行業(yè)自身因素，比如新增供應增長、產(chǎn)業(yè)政策調控等，反而不是造成行業(yè)拐頭的主要原因。通脹上行帶來的貨幣政策緊縮，最后以按揭信貸控制/按揭利率折扣回收等形式傳導到地產(chǎn)需求端才是壓垮行業(yè)的“最后一根稻草”。