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最近，地王很熱，分析地王的文章也很多。

但很遺憾，閱讀量高的文章往往都是分析最不靠譜的博眼球文章。或許，是時候說點關(guān)于地王的一些真相了。

地王都是被中央政策制造的

地王這么多，到底是怎么形成的，在此記者試著倒推地王形成的邏輯線條：房企在土地市場拍出地王<因為房企拿地的資金鏈非常的充裕<而房企資金充裕則要感謝融資環(huán)境，尤其是銀行<融資環(huán)境好因為資本市場有錢， m2等貨幣供應(yīng)量放大<而這又都是由國務(wù)院及央行的貨幣政策決定的。

我們再倒推過去：中央決定貨幣放水——央行實施貨幣放水——貨幣流入房企——房企不差錢——地王。其實，地王的基本市場邏輯就這么簡單。為了證明中央在貨幣放水和房企不差錢，以下兩張圖最能說明問題。

數(shù)據(jù)來自于國家統(tǒng)計局，易居研究院整理。數(shù)據(jù)顯示，自2015年第三季度以來，m2（廣義貨幣）供應(yīng)量突然增大，預計1/3流入了樓市和房企。

不難看出，2016年一季度以來房企到位資金增速基本是直線上升，換句話說，房企突然就不差錢了。

地王只出現(xiàn)在極少數(shù)城市

今年以來，地王成為朋友圈的?？?，也刺激著許多人敏感的神經(jīng)。記者細心觀察一些地域類的公眾號，每有地王拍出時必是其閱讀量暴漲日，人們熱衷于分享那些危言聳聽但又經(jīng)不起推敲的地王文章，也借此發(fā)泄對當前樓市的不滿。

情緒歸情緒，事實上今年的地王基本集中出現(xiàn)在少數(shù)城市，絕大多數(shù)城市的土地市場都比較穩(wěn)定，地價也并未出現(xiàn)恐慌性的上漲。

105塊地王大部分就被這些城市承包了

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前5月，全國總價超過15億的105宗地王主要集中在了合肥、南京、蘇州、杭州等強二線城市以及上海、北京、廣州等一線城市，且因為一線城市土地出讓數(shù)量的減少，導致地王越來越多的向強二線城市集中，地王占比高達74%，其中南京成為地王最多的城市。

這類城市的典型特征就是經(jīng)濟規(guī)模比較大和潛力強勁，且均為人口凈導入城市，經(jīng)濟和人口成為衡量土地購買的最核心指標。而對于當?shù)赝恋刭Y源是否稀缺、土地供應(yīng)量是否充足的關(guān)注度似乎在降低。不難猜測，風險已經(jīng)在部分地王城市開始潛伏。

地王大部分被央企國企拿走了

進入今年4月以來，在地王的土拍現(xiàn)場，出現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象：民企越來越像是來打醬油的，而地王的爭奪往往是在幾個國企央企之間，其中，電建、葛洲壩、信達堪稱是央企拿地三劍客，這種現(xiàn)象的持續(xù)已經(jīng)開始引發(fā)了業(yè)內(nèi)的很大恐慌。

在上述105宗地王，合計成交總價為3288.2億，但其中1785.8億為國企買單。

前幾日深圳龍華地王，出價最高的基本都是國企

而在地王國企造背后，似乎總有一些非市場因素在主導，比如水電系的三家房企：魯能、電建、葛洲壩。市場有傳聞中央在鼓勵央企并購重組，三家水電系的房企有意在規(guī)模上賽跑，以期在未來的并購重組中占有優(yōu)勢地位。

毫無疑問，國企的一些非市場行為導致了地王熱潮的加劇，也讓其自身未來的經(jīng)營風險大增，當然最終買單的卻不是國企自身。

地王正成為金融產(chǎn)品

在眾多拿地王的國企中，影響最大的應(yīng)該是信達地產(chǎn)。這家為處置不良資產(chǎn)而由財政部設(shè)立的金融巨頭，屢屢以制造地王的方式為地產(chǎn)行業(yè)所熟知。據(jù)統(tǒng)計，在其最近拿到的10塊土地，其中7塊都是地王，所謂地王收割機。

信達拿地王，用傳統(tǒng)房企的算法其實怎么算都算不出盈利來。顯然，信達用了另外一套算法。

信達作為四大中央級別的資產(chǎn)管理公司，最不缺的就是錢，甚至可以說信達本身就是錢。央行為其定期的注資，銀行為其授信，同業(yè)為其拆借，其資金成本可以低到讓房企不敢想象。

而信達拿到地王，事實上也不是自己開發(fā)的。相反的，它是把地王作為了金融產(chǎn)品，將地王打包成類似于投資基金。所謂拿地王的風險就以投資的邏輯逐層轉(zhuǎn)嫁和分解了，資本市場為地王買單后，最后再招標房企來開發(fā)這個地王項目。在這個過程中，信達賺的其實還是資金的錢，典型的金融行業(yè)玩法。

信達的玩法，事實上平安在幾年前就開始玩了，只是平安在玩的時候比較低調(diào)，大家都沒注意罷了。而這套玩法，最核心的要求就是“足夠多的錢與錢不值錢”，因而其他房企也只有干瞪眼的份兒，或者甘心給他們做長工賺點辛苦錢。

歸結(jié)信達的玩法，其實隱藏了巨大的行業(yè)不公平。以前，銀行躺著就可以賺錢，壓根不屑于與房企爭利，但現(xiàn)在隨著銀行業(yè)的開放與互聯(lián)網(wǎng)金融興起等，導致金融行業(yè)的利潤率不斷降低，由此導致金融行業(yè)開始向房地產(chǎn)等下游行業(yè)進行產(chǎn)業(yè)鏈延伸和滲透。他們的參與，事實上導致的結(jié)果是整個房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率進一步下滑。

地王與樓市是弱關(guān)系

最近，似乎陷入了一個奇怪的地王決定房價論，最典型的特征是，根據(jù)地王推斷明年該區(qū)域的房價。許多項目的開盤價格往往是隨著地王走的，而購房者預判房價也依托于地王的預期售價。那到底對不對呢？

從過去的市場驗證看，結(jié)果是對的，但其邏輯卻是錯的。因為決定房價的并不是地王，而是供求關(guān)系和貨幣寬松度。

地王的拍出，對于房價最大的影響應(yīng)該是購房者的心理面，它既制造了恐慌，也帶來了預期利好，從而推動了區(qū)域房價的上漲。這其實也就是地王決定房價的邏輯，市場好時該邏輯就會被“佐證”。但市場拐點時，這個非理性的邏輯就不成立，最終也將誤導到購房者。

此外，地王畢竟是少數(shù)，地王造出來的房子也不會多，能買得起的也都是極少數(shù)，或者說是社會金字塔結(jié)構(gòu)的頂層部分。作為普通購房者，千萬別被這個極少數(shù)綁架了。

政府最開心，既沒有輿論壓力，又輕松的把地賣掉了，還享受了一把權(quán)力尋租變現(xiàn)。

前幾年，許多地方時不時有圍標事件被曝光。不過，近年來，似乎已經(jīng)很少聽到圍標事件的發(fā)生，似乎“圍標”在土地市場已經(jīng)成為了過去時。倘若你真這么認為，那真就是too young，too simple，too naïve。

今年年初，上海出讓新靜安區(qū)蘇河灣地塊時就曾陷入“圍標”傳聞。該地塊與華僑城蘇河灣的位置大體相當，屬于上海近年來少有的市中心核心優(yōu)質(zhì)地塊。

在對該地塊出讓時，政府設(shè)定了“嚴苛”的土地出讓條件，以至于最終只有三家開發(fā)商參與了競拍。而在冷清的土拍現(xiàn)場，先是兩次象征性的舉牌，就以出讓價高出成本價400萬的結(jié)果結(jié)束，原本預估百億價值的地王最終僅以69.32億成交。

這塊地的土地出讓實在是“不溫不火”，因而也就沒有引發(fā)太多的市場關(guān)注度。事實上，這種情況并非上海獨有，全國其他地方更多，許多原本應(yīng)該是地王的地塊最終以這種方式在輿論上“銷聲匿跡”。

當然，“圍標”只是讓地王銷聲匿跡的一種，在土拍這個深不可測的江湖里，想讓地王銷聲匿跡的方式還有很多。

最后，關(guān)于地王的故事還有很多，今天記者就先講到這兒了，以后有時間我們接著聊。