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近段時間以來，發(fā)展住房租賃市場先后成為國務(wù)院常務(wù)會、國新辦發(fā)布會上的重點話題。6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。以后租房會有哪些變化呢？

國務(wù)院多項措施支持住房租賃，完善住房租賃支持政策

各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。

落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。

非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

明確出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)

出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

給予稅收優(yōu)惠

對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減至按1.5%計算繳納增值稅；

對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；

對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；

對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；

對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

鼓勵新建租賃住房

各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。

允許改建房屋用于租賃

允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標準執(zhí)行。

允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

政策亮點是鼓勵專業(yè)機構(gòu)持有和運營租賃住房

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所研究室主任劉衛(wèi)民表示：“這次政策出臺的一個亮點是鼓勵專業(yè)機構(gòu)能夠持有和運營租賃住房。因為我們國家在供應(yīng)主體方面向來缺乏專業(yè)化的運營機構(gòu)，這也是我們國家租賃住房市場和其他國家比較成熟的租賃住房市場比較大的一個差距。”

從“供給側(cè)”入手降低房屋租金

如果查看國家統(tǒng)計局歷史數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，在最近3年，住房租金價格都是連續(xù)上漲的狀態(tài)，尤其是在北京、深圳和上海這些一線城市。在這樣的背景下，此次公布的多項政策當(dāng)中，核心內(nèi)容便是從市場供給方鼓勵房屋出租。

擴大房源增加房屋供給

政策當(dāng)中既明確要“發(fā)展住房租賃企業(yè)”，也“支持個人依法出租自有住房”，同時要“推進公租房貨幣化”，允許“商業(yè)用房改建租賃住房”?？偨Y(jié)下來，其實就是一個目的：擴大房源。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示：“這是合理利用資源解決供求矛盾，供求緊張矛盾，尤其是大城市，超大城市租房供求矛盾的一個非常好的途徑和辦法。

租房給補貼擴大客源

為了發(fā)展房屋租賃市場，政策還進一步著手擴大客源，明確指出要推進公租房貨幣化，鼓勵政府保障對象通過市場去租房，對他們給予一定的補貼。也就是說，你租房，政府會給你補貼錢。

此外，新政策明確還要把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，這4類中符合條件的人納入到公租房保障范圍。

上海財經(jīng)大學(xué)教授陳杰表示：“如果能做好租房，這應(yīng)該是一個很重要的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的突破。從基本的經(jīng)濟學(xué)規(guī)律來說，供給和需求相互匹配，供給增加之后，顯然租金我覺得會得到一個明顯的抑制。”

盤活空置房屋降低房屋租金

專家認為，此次國務(wù)院出臺的多項措施，尤其是將商業(yè)用房改建租賃住房，有望讓不少空置的房屋進一步盤活，尤其是一些城市空置的商業(yè)空間可以被靈活運用，使其具備住宿功能，這是順應(yīng)市場趨勢的表現(xiàn)。同時在一定程度上，也有望降低單間房子的租賃價格。

住建部將加大房產(chǎn)中介整治力度

針對黑中介、欺詐中介費等問題這些問題，新政明確指出，將加強住房租賃的監(jiān)管。住建部從今年3月份開始，從規(guī)范房源信息、加強資金監(jiān)管、強化備案管理、加大日常監(jiān)督檢查等方面入手，要求各地對房地產(chǎn)中介進行整治。

與此同時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還將于近期開展一次全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)中介專項整治行動。要嚴肅查處一批違法違規(guī)機構(gòu)，曝光一批典型案例。對于存在違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)，各地要責(zé)令限期改正，記入信用檔案，取消網(wǎng)上簽約的資格，情節(jié)嚴重的依法處以罰款，并列入黑名單，甚至清出市場。

目前，北京、上海、深圳等地已經(jīng)率先開展了清理整頓工作。此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部目前還正在制定進一步的房地產(chǎn)中介監(jiān)管措施，即將印發(fā)實施。