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6月3日下午，國務(wù)院辦公廳通過“中國政府網(wǎng)”發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），公布了一系列新政。

下面，筆者將文件里的“干貨”提煉出來，邊引用原文邊點(diǎn)評：

看點(diǎn)一：稅收優(yōu)惠，鼓勵出租房子

對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；

對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

點(diǎn)評：國家鼓勵個人和企業(yè)當(dāng)房東，同時鼓勵潛在的購房者先租房子。這次推出的稅收力度應(yīng)該說是比較大的。

看點(diǎn)二：鼓勵發(fā)展住房租賃企業(yè)

充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。

鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

點(diǎn)評：第一段的意思，是在社會上找資金為開發(fā)商接盤；第二段的意思是，鼓勵開發(fā)商轉(zhuǎn)賣為租?？傊?，降低住房消費(fèi)門檻，讓房子用起來，讓資金流動起來。

看點(diǎn)三：鼓勵個人買房子、當(dāng)房東

支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

點(diǎn)評：這等于承認(rèn)了房地產(chǎn)市場的投資需求，意味著未來很難出臺針對個人的、累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅。否則，國家將失信于民。

看點(diǎn)四：讓租房者也享受公民權(quán)利

完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

點(diǎn)評：讓買不起房子的人，也可以享受基本公共服務(wù)，而且給他們使用公積金租房的便利，應(yīng)該說這是針對低收入人群的一項德政。

看點(diǎn)五：保護(hù)租戶基本權(quán)利

明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

點(diǎn)評：在租賃雙方的關(guān)系里，租房一方是弱者。為此，很多發(fā)達(dá)國家都有法律保護(hù)租戶利益，限制房東的權(quán)力擴(kuò)張。這條規(guī)定顯然有這個含義。

看點(diǎn)六：“商”改“住”將成潮流

允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

點(diǎn)評：在很多中小城市，甚至像沈陽、成都這種大城市，都出現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)過剩現(xiàn)象。允許“商”改“住”，給盤活商業(yè)物業(yè)帶來機(jī)會。

看點(diǎn)七：允許“房中房”了

允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

點(diǎn)評：以前大城市對“房中房”現(xiàn)象有諸多限制，這次出臺的文件，顯然有所突破，但給予了一些限制措施。整體而言，對租戶和房東都是利好。畢竟在北上深這樣的高房價城市，能租下整套房子、甚至整個房間的人都不太多，房中房很難避免。

看點(diǎn)八：在供地和金融配套上鼓勵租賃

鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

點(diǎn)評：當(dāng)國家想做一件事的時候，所有的困難都可以突破。上述金融和供地上的保證措施，可謂強(qiáng)大！

結(jié)論：

1、這份文件對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個重要利好，有助于去庫存。

2、對于擁有多套住房的個人來說，也是利好。國家鼓勵你當(dāng)房東，給你減免稅費(fèi)，同時還意味著未來不會有“累進(jìn)制”的房產(chǎn)稅。

3、開啟了“二房東”這個新職業(yè)。在北上深租下一些房子，改造成小隔間，你就可以賺錢了。

4、對于掙扎在大城市里的低收入著來說，這也是利好，至少以后有小房間可以租了。

5、整體而言，這是降低“住房最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，對于整個行業(yè)構(gòu)成利好。

延伸閱讀：國辦印發(fā)《意見》:培育發(fā)展住房租賃市場建立購租并舉住房制度

國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授認(rèn)為，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措，對建立購租并舉的住房制度、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，具有非常重要的現(xiàn)實意義。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會秘書長柴強(qiáng)介紹，不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30%，美國約有1/3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50%。他認(rèn)為，解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展，但目前我國住房租賃市場發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。

目前，許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。劉洪玉指出，如果他們的住房問題得不到有效解決，會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

為促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施：一是給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，在增值稅、個人所得稅等方面給予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。四是支持租賃住房建設(shè)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模。同時，還要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施。

不過，在租房過程中，有些承租人遭遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等問題。

為保護(hù)承租人的合法權(quán)益，鼓勵住房租賃消費(fèi)，《意見》提出了四方面的政策措施。一是明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設(shè)等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價格穩(wěn)定、能長期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務(wù)，提高中介機(jī)構(gòu)的誠信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。

劉洪玉指出，“從根本上說，要切實維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，讓租房有安全感和穩(wěn)定感，解決承租人的后顧之憂，還是要推動相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。”

此外，《意見》還對加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管專門做出規(guī)定，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信主體實施聯(lián)合懲戒。