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在大城市，隨著房價不斷攀升，社會似乎正在分化成兩個階層：“買了房子的”和“沒有買房子的”。

在“買了房子的”人中，還有更幸運的人：他們擁有多套住房，可以對外出租。于是，這部分人近年來被丑化成了“食利階層”，“房價上漲的幕后黑手”，“盤剝者”。

有人建議用累進制的房產(chǎn)稅來打擊他們，有人甚至建議沒收他們多余的房子等等。這些建議如果施行，只能加劇大城市房屋的緊張，達到“播下龍種、收獲跳蚤”的效果。比如在改革開放之前，中國城市里的房屋產(chǎn)權都歸國家所有，沒有開發(fā)商，沒有私人房產(chǎn)，但那時大家的居住條件比現(xiàn)在好嗎？

5月4日召開的國務院常務會議提出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場。這標志著中國的房地產(chǎn)政策發(fā)生了重大逆轉！也是“房東們”的一大利好。

自上世紀90年代，中國開始在城市里全面啟動房地產(chǎn)行業(yè)。在相當長的時間里，官方的指導思想是：鼓勵自主和改善型需求，抑制投資性、投機性需求。一般認為，對于一個家庭來說：第一套房是剛需，第二套房是改善型需求，從第三套房開始選是投資性需求。

中國的住房公積金政策、商業(yè)貸款按揭政策，無不圍繞上述認識設計。

進入2016年，為了去庫存、穩(wěn)增長，國家開始明確鼓勵企業(yè)和個人為社會提供房屋租賃房屋。房子從哪里來？肯定是先買后租，而且要買很多套才行。這樣，住房的投資性需求就被合理化了。而且，為了鼓勵發(fā)展住房租賃行業(yè)，國家還要推出一系列稅收優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)、個人大量購買住房。

這次國務院常務會議提出

一是發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。二是推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。三是完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。四是強化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務，穩(wěn)定租賃關系，保護承租人合法權益。

2月3日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)文，繼續(xù)對公共租賃住房建設和運營給予稅收優(yōu)惠，對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅，對經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅。

當前三四線城市房地產(chǎn)庫存嚴重，農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為三四線城市去庫存主力軍。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，理論上10％的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

當前已有不少地區(qū)出臺了一些鼓勵農(nóng)民工進城買房的政策，但是在很多地方，農(nóng)民工的支付能力依然買不起房，最后只能“望樓興嘆”。而實行住房租賃無疑是有效的解決辦法之一。

資深財經(jīng)記者，著名財經(jīng)評論員劉曉博：

假如你有足夠的資金，注冊成立一家私營的房屋租賃企業(yè)，你可以通過自己的公司購買多套房屋。國家甚至還準備增加土地供應，你將來還可以去參加土地拍賣，買下之后建房出租。你還可以租賃或者收購過剩的商業(yè)物業(yè)，改造為住房后出租。在這個過程中，國家會有稅收上的優(yōu)惠。

這樣做的好處是，讓開發(fā)商獲得了資金回籠，讓原來買不起住房的市民獲得了更多租房選擇，有利于化解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上因為業(yè)態(tài)單一帶來的僵局，打通資金流轉的脈絡。

當然，住房租賃業(yè)能發(fā)展起來的，一定是人口有顯著增量的大城市。這對于這些地方的樓市來說，是一個較大的政策利好。

海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷表示，不能單純?yōu)榱巳齑娑膭钷r(nóng)民工舉債買房，庫存去化若只是尋求“接盤者”，可能引發(fā)下一波高庫存風險。房子的功能應該是居住，要解決空置率較高的問題，所以應注重發(fā)展租賃市場。

今年的政府工作報告中提出，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”。這是《政府工作報告》首次提及“租購并舉”的辦法。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，推進房屋租賃市場規(guī)?；l(fā)展有利于降低消費者的入市成本和購房壓力，使其從長期的購房還款壓力轉變?yōu)槎唐诘淖饨鹉Ｊ?。此外，這也為庫存嚴重地區(qū)的房企提供了一種轉型方向。

給投資性住房徹底正名的一次機會

在住房租賃市場上一定是這樣的現(xiàn)象：一邊連著高收入人群，一邊連著低收入人群；一邊連著本地人，一邊連著外地人；一邊連著雖然收入不高但可能有點兒積累的普通中產(chǎn)家庭，另一邊連著剛剛起步或剛剛大學畢業(yè)的年輕人。這些剛剛起步的人、這些外來的人口、這些低收入人群，他們買不起房子，租住這些富有者、當?shù)厝说姆孔樱谑蔷彤a(chǎn)生一個巨大的租賃市場。

在這種條件下，城市化進程可以繼續(xù)推進，人口流動可以有序進行，整個社會勞動力、人才的流動，還有由此帶動的資本及其他生產(chǎn)要素的流動，都才是最有效的。建立購租并舉的住房制度，這是修正了的新的說法，與以往傾向于幫助低收入人群買房的調(diào)控思路，在表述上明顯進步了很多。而在美國至今有38%的家庭沒有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，而西歐、中歐住房自有化率更低，大部分國家處于40%-60%的狀態(tài)，而北歐的住房自有化率則進一步下降至20%-30%。

而建立住房租賃市場的核心就是要鼓勵大量的房產(chǎn)投資者在滿足自住的前提下，用富余資金購買庫存商品房作為租賃市場的房租提供，這樣既有效消化了庫存商品房，活躍了經(jīng)濟，又能幫助暫時無法解決住房問題的人群從租房開始向擁有房產(chǎn)去過渡。

所以，據(jù)美房網(wǎng)投資俱樂部康輝老師認為，本次國務院會議就是給投資性住房徹底正名的一次機會。而隨著國務院會議精神的逐級落實，一切限制二套房、三套房的“過時的限制性措施”必然會一一被取消。