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在大城市，隨著房價(jià)不斷攀升，社會(huì)似乎正在分化成兩個(gè)階層：“買了房子的”和“沒有買房子的”。

在“買了房子的”人中，還有更幸運(yùn)的人：他們擁有多套住房，可以對(duì)外出租。于是，這部分人近年來被丑化成了“食利階層”，“房價(jià)上漲的幕后黑手”，“盤剝者”。

有人建議用累進(jìn)制的房產(chǎn)稅來打擊他們，有人甚至建議沒收他們多余的房子等等。這些建議如果施行，只能加劇大城市房屋的緊張，達(dá)到“播下龍種、收獲跳蚤”的效果。比如在改革開放之前，中國城市里的房屋產(chǎn)權(quán)都?xì)w國家所有，沒有開發(fā)商，沒有私人房產(chǎn)，但那時(shí)大家的居住條件比現(xiàn)在好嗎？

5月4日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場。這標(biāo)志著中國的房地產(chǎn)政策發(fā)生了重大逆轉(zhuǎn)！也是“房東們”的一大利好。

自上世紀(jì)90年代，中國開始在城市里全面啟動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)。在相當(dāng)長的時(shí)間里，官方的指導(dǎo)思想是：鼓勵(lì)自主和改善型需求，抑制投資性、投機(jī)性需求。一般認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)家庭來說：第一套房是剛需，第二套房是改善型需求，從第三套房開始選是投資性需求。

中國的住房公積金政策、商業(yè)貸款按揭政策，無不圍繞上述認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)。

進(jìn)入2016年，為了去庫存、穩(wěn)增長，國家開始明確鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人為社會(huì)提供房屋租賃房屋。房子從哪里來？肯定是先買后租，而且要買很多套才行。這樣，住房的投資性需求就被合理化了。而且，為了鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃行業(yè)，國家還要推出一系列稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人大量購買住房。

這次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出

一是發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。二是推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過市場租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。三是完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。四是強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。

2月3日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，繼續(xù)對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠，對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅，對(duì)經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅。

當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重，農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為三四線城市去庫存主力軍。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，理論上10％的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。

當(dāng)前已有不少地區(qū)出臺(tái)了一些鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房的政策，但是在很多地方，農(nóng)民工的支付能力依然買不起房，最后只能“望樓興嘆”。而實(shí)行住房租賃無疑是有效的解決辦法之一。

資深財(cái)經(jīng)記者，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博：

假如你有足夠的資金，注冊成立一家私營的房屋租賃企業(yè)，你可以通過自己的公司購買多套房屋。國家甚至還準(zhǔn)備增加土地供應(yīng)，你將來還可以去參加土地拍賣，買下之后建房出租。你還可以租賃或者收購過剩的商業(yè)物業(yè)，改造為住房后出租。在這個(gè)過程中，國家會(huì)有稅收上的優(yōu)惠。

這樣做的好處是，讓開發(fā)商獲得了資金回籠，讓原來買不起住房的市民獲得了更多租房選擇，有利于化解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上因?yàn)闃I(yè)態(tài)單一帶來的僵局，打通資金流轉(zhuǎn)的脈絡(luò)。

當(dāng)然，住房租賃業(yè)能發(fā)展起來的，一定是人口有顯著增量的大城市。這對(duì)于這些地方的樓市來說，是一個(gè)較大的政策利好。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，不能單純?yōu)榱巳齑娑膭?lì)農(nóng)民工舉債買房，庫存去化若只是尋求“接盤者”，可能引發(fā)下一波高庫存風(fēng)險(xiǎn)。房子的功能應(yīng)該是居住，要解決空置率較高的問題，所以應(yīng)注重發(fā)展租賃市場。

今年的政府工作報(bào)告中提出，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這是《政府工作報(bào)告》首次提及“租購并舉”的辦法。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一表示，推進(jìn)房屋租賃市場規(guī)?；l(fā)展有利于降低消費(fèi)者的入市成本和購房壓力，使其從長期的購房還款壓力轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖饨鹉Ｊ?。此外，這也為庫存嚴(yán)重地區(qū)的房企提供了一種轉(zhuǎn)型方向。

給投資性住房徹底正名的一次機(jī)會(huì)

在住房租賃市場上一定是這樣的現(xiàn)象：一邊連著高收入人群，一邊連著低收入人群；一邊連著本地人，一邊連著外地人；一邊連著雖然收入不高但可能有點(diǎn)兒積累的普通中產(chǎn)家庭，另一邊連著剛剛起步或剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人。這些剛剛起步的人、這些外來的人口、這些低收入人群，他們買不起房子，租住這些富有者、當(dāng)?shù)厝说姆孔?，于是就產(chǎn)生一個(gè)巨大的租賃市場。

在這種條件下，城市化進(jìn)程可以繼續(xù)推進(jìn)，人口流動(dòng)可以有序進(jìn)行，整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)力、人才的流動(dòng)，還有由此帶動(dòng)的資本及其他生產(chǎn)要素的流動(dòng)，都才是最有效的。建立購租并舉的住房制度，這是修正了的新的說法，與以往傾向于幫助低收入人群買房的調(diào)控思路，在表述上明顯進(jìn)步了很多。而在美國至今有38%的家庭沒有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，而西歐、中歐住房自有化率更低，大部分國家處于40%-60%的狀態(tài)，而北歐的住房自有化率則進(jìn)一步下降至20%-30%。

而建立住房租賃市場的核心就是要鼓勵(lì)大量的房產(chǎn)投資者在滿足自住的前提下，用富余資金購買庫存商品房作為租賃市場的房租提供，這樣既有效消化了庫存商品房，活躍了經(jīng)濟(jì)，又能幫助暫時(shí)無法解決住房問題的人群從租房開始向擁有房產(chǎn)去過渡。

所以，據(jù)美房網(wǎng)投資俱樂部康輝老師認(rèn)為，本次國務(wù)院會(huì)議就是給投資性住房徹底正名的一次機(jī)會(huì)。而隨著國務(wù)院會(huì)議精神的逐級(jí)落實(shí)，一切限制二套房、三套房的“過時(shí)的限制性措施”必然會(huì)一一被取消。