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從股市影響樓市的邏輯看，2016年1月份之后股市出現(xiàn)了近20%的下跌，應(yīng)該對樓市形成抑制，但因為有來自貨幣政策方面的新的因素刺激，使得樓市趨勢繼續(xù)。

貨幣政策方面的刺激

從2001年以后的房地產(chǎn)運行看，房價與貨幣投放高度相關(guān)，簡言之，房地產(chǎn)市場對信貸與貨幣政策的變動高度敏感。此次一線城市樓市瘋狂亦與貨幣政策變動有關(guān)。2015年多次降準(zhǔn)降息，尤其是2016年1月份的信貸數(shù)據(jù)使市場神經(jīng)受到強(qiáng)力刺激（1月份新增人民幣貸款2.51萬億元，社會融資3.42萬億元，同比增67.08%、環(huán)比增88.42%）大超市場預(yù)期。從人民銀行公布的第一季度信貸數(shù)據(jù)看，個人購房貸款增加1萬億元，同比多增4309億元。一季度全部新增貸款為4.61億元。單季1萬億的房貸新增量，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報告以來的歷史最高紀(jì)錄。如果與去年作比較，2015年全年，新增個人住房貸款總計2.66萬億元。從余額來看，截至3月末，個人購房貸款余額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個百分點，比各項貸款增速高10.8個百分點。

樓市與股市一樣，不存在市場均衡價格，其價格波動主要受預(yù)期支配，價格上漲的趨勢一旦形成就會自我強(qiáng)化，2015年的一線房價已經(jīng)形成上漲趨勢的背景下，再受到上述一系列來自貨幣政策方面的刺激，結(jié)論是不言而喻的。

房地產(chǎn)中介的加杠桿行為助推了房地產(chǎn)投機(jī)

在資產(chǎn)價格快速上漲的背景下，投資者傾向于加杠桿，這是資產(chǎn)價格波動過程中的一般規(guī)律。去年上半年股市的快速上升與融資融券及場外配資的快速增長密切相關(guān)，并由此導(dǎo)致了股災(zāi)的發(fā)生。在樓市價格快速上升之后，類似股市的場外配資行為快速發(fā)展，值得我們高度關(guān)注。

根據(jù)公開報道，目前有不少機(jī)構(gòu)都提供“首付貸”，有的P2P平臺甚至提供1/2首付全額的授信金額。

對于銀行的風(fēng)險控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，中介機(jī)構(gòu)提供了“首付貸”后，按揭貸款實際成了“零首付”產(chǎn)品，銀行風(fēng)險控制的安全閥完全失效了，這是十分危險的現(xiàn)象！美國的次貸危機(jī)就是因為大量零首付的按揭貸款導(dǎo)致的。

3、建議

因城施策的政策思路是正確的。一線樓市的價格上漲的主要推動力是股價上漲產(chǎn)生的財富效應(yīng)，隨著今年初以來的股價下跌該因素已經(jīng)減弱，但貨幣政策的對樓市的刺激作用在強(qiáng)化，中介機(jī)構(gòu)給投資者的融資加杠桿行為進(jìn)一步助推了房價的上漲。不同的城市情況差異較大，因此，讓地方政府承擔(dān)房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任，不同城市用不同的調(diào)控政策無疑是正確的。

既要防止房價暴漲，更要防止房價出現(xiàn)暴跌。從前面的分析可見，當(dāng)前一線城市房價上漲的主要因素（股價上漲）已經(jīng)基本消除，因此，從宏觀調(diào)控的角度看，在試圖控制房價繼續(xù)上漲的同時，也要警惕出現(xiàn)突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地產(chǎn)市場，最近1年價格上漲速度過快，最容易出現(xiàn)失速下跌。另外，香港的樓市在多方面因素的作用下已經(jīng)出現(xiàn)拐點，香港市場的負(fù)面信息遲早會傳導(dǎo)到深圳樓市。我們注意到，3月底出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施中，深圳的政策力度小于上海，估計深圳有關(guān)方面已經(jīng)考慮到了香港的因素。

3月25日上海、深圳等地抑制房價過快上漲的政策出臺之后，住房的交易量下降了一半左右，交易價格也明顯出現(xiàn)了下降，短期來看，這是正常的市場反應(yīng)，但需要跟蹤觀察，避免市場出現(xiàn)較大波動。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)金融公司合作提供的“首付貸”產(chǎn)品蘊含較大風(fēng)險，需要有關(guān)部門在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，依法逐步處置，有關(guān)金融監(jiān)管部門已經(jīng)采取措施對“首付貸”業(yè)務(wù)進(jìn)行整治，但政策落實有一定的難度，主要原因是提供“首付貸”業(yè)務(wù)的公司與提供按揭貸款的銀行及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都是利益共同體。

值得借鑒的是去年上半年股市里一度盛行的場外“配資”行為，證監(jiān)會從去年初開始不斷出臺政策試圖遏制場外配資的蔓延，但在股價上漲過程中這些政策很難得到執(zhí)行，最后導(dǎo)致股市持續(xù)震蕩。從一定程度上說，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“首付貸”與去年股市里的場外配資性質(zhì)是一樣的。