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2015年初以來的我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的分化走勢，以北京、上海、深圳為代表的一線城市價升量增，而大多數(shù)三、四線城市去庫存的壓力有增無減。房地產(chǎn)走勢的分化是我國房地產(chǎn)市場最近十幾年第一次出現(xiàn)，必有其內(nèi)在的原因。我們分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢從市場分化這個特點入手。

1、現(xiàn)狀

去年以來，一線城市中深圳和上海的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最突出。上海的交易量創(chuàng)世界歷史紀(jì)錄，數(shù)據(jù)顯示，2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米，成交金額達(dá)到1.4萬億元，該金額相當(dāng)于2015年北京、天津、紐約和香港四個城市的房地產(chǎn)交易金額之和。而深圳的房價2015年度漲幅也創(chuàng)下中國最快紀(jì)錄。除了量價齊漲，總價超過1000萬元的豪宅成交量也在大幅度增加。

在過去的每一輪房價上漲周期里，成交量增長最快的都是90平方米左右總價較低的中小戶型，而此次一線城市的房地產(chǎn)周期的最明顯的特點是總價高的大戶型成交增長很快。

關(guān)于最近一年多的房地產(chǎn)市場的分化走勢有很多分析，但都難以自恰。

有人解釋一線房價上漲的原因是政策刺激，2015年3月30日國務(wù)院出臺了一系列房地產(chǎn)刺激政策。以前曾經(jīng)有類似的房地產(chǎn)刺激或抑制政策出臺，一旦刺激政策，要么同漲，要么都不漲，唯有這次是意外，刺激政策更多地側(cè)重與中小城市，而房價上漲的是一線城市，三、四線城市并沒有被刺激起來。顯然，用政策刺激來解釋一線城市的房價上漲在邏輯上是立不住的。

還有人試圖從供求關(guān)系來解釋深圳房價漲幅過快的原因。深圳有一千多萬常住人口，但是深圳每年新增加的住房供應(yīng)大概是在500萬平米左右，像北京、上海每年新增住房供應(yīng)都超過1000萬平米。很顯然，深圳的住房供應(yīng)是短缺的。但深圳住房的供應(yīng)一直如此，2015年其人口也沒有發(fā)生特別大的變化，為何2015年會表現(xiàn)非常突出？很顯然，人口和土地矛盾的問題也不是深圳2015年房價突飛猛進的原因。

還有一種解釋，因為2015年搞“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，深圳在科技創(chuàng)新方面，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面領(lǐng)先。問題是深圳一直領(lǐng)先，2015年也沒有發(fā)生特別大的變化，深圳的GDP和全國一樣，2015年還不如前幾年。如果從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的角度來看，很顯然，解釋深圳的房價以及一線城市房價和三、四線城市房價的背離也是解釋不通的。

還有人從人口流動的角度來解釋。當(dāng)城市化率超過50%以后，中小城市的人口向特大城市集中，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化：大多數(shù)中小城市由于人口持續(xù)流出，房地產(chǎn)市場將難有起色；一線城市和部分區(qū)域中心城市由于人口持續(xù)流入，房價將不斷上漲。該觀點從中長期看可能是正確的，但難以解釋短期的市場價格大幅度上漲。按照年度數(shù)據(jù)看，2015年并非深圳、上海等城市人口流入的高峰，而且統(tǒng)計資料顯示2015年度上海的常住人口出現(xiàn)了下降?？梢?，用人口流動來解釋2015年以來的房價快速上漲是比較牽強的。

2、原因

近期一線城市房價上漲主要與股市有關(guān)

從我們的觀察看，深圳的房價從2014年12月份開始上漲，漲得最快的時間是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房價環(huán)比上漲速度基本上不漲了。深圳的房價上漲狀況與2014-2015年的股票市場基本雷同。從現(xiàn)象上可以進行判斷，2015年度深圳和一線城市的房價走勢與股市有關(guān)。

深圳股票市場與上海股票市場的不同之處在于有中小板和創(chuàng)業(yè)板市場，中小板現(xiàn)在有接近800家上市公司，創(chuàng)業(yè)板有接近500家，這兩個加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個特點，他在哪個交易所掛牌上市，就會在這個城市開戶，設(shè)立辦事處，有些上市公司還會投資股票。所有自然人股東和法人股東的賬戶的管理都放在這個城市。

股價上升過程中，上市公司股東的賬面財富迅速增加。盡管經(jīng)過去年的股市震蕩，截至2015年底，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)平均價格依然上升了84%，中小板上升了53%，而且，中小板和創(chuàng)業(yè)板市場從2012年底開始，股價已經(jīng)連續(xù)三年上漲，累計上漲幅度都超過了200%，上市公司股東尤其是發(fā)起人股東財富迅速增加，這些新增財富主要集中在深圳。

股市上漲產(chǎn)生的財富效應(yīng)同樣會刺激上海的房地產(chǎn)市場，但影響程度不如深圳。因為上海證券交易所上市的主要是國有控股的藍(lán)籌股，而且上海綜合指數(shù)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)。當(dāng)然，以上海為中心的長三角是中國經(jīng)濟最有活力的地區(qū)，該地區(qū)有大量公司在深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板上市，因此，中小板和創(chuàng)業(yè)板股價的大幅度上漲使上海的房地產(chǎn)市場受到影響。上海周邊的城市中，南京、杭州及蘇州等也分布著相當(dāng)數(shù)量的科技類上市公司的總部，而這幾個城市的房價表現(xiàn)同樣十分搶眼。

股市對樓市的影響還表現(xiàn)在證券從業(yè)人員的薪酬方面。2015年證券市場的成交量大幅度增加，證券行業(yè)的盈利狀況大幅度好轉(zhuǎn)，證券從業(yè)人員的收入明顯增加，中層管理人員的薪酬都在100萬以上，有些公司的高官人員的薪酬超過1000萬元。這些從業(yè)人員主要集中在北京、上海和深圳。

豪宅成交的大幅度增長（參見前面的分析）從另外一個側(cè)面佐證了深圳、上海和北京房地產(chǎn)市場受股市行情的影響的事實。