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在全國房價(jià)快速上漲之際，不少購房人以為買了房子相當(dāng)于投資了萬能險(xiǎn)，然而近日溫州土地使用期限問題的出現(xiàn)刺痛了人們的神經(jīng)，引起全國轟動(dòng)——70年產(chǎn)權(quán)到期后，續(xù)期問題如何解決？據(jù)了解，日前，國土部已奔赴溫州，聯(lián)手相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)研，最后將由國務(wù)院定奪。目前市場傳出兩種解決方案。

溫州事件：一石激起千層浪

事情起源于近日溫州一位市民購買了一套二手房，在辦理房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，其所購買的房產(chǎn)因土地使用權(quán)已經(jīng)過期無法過戶。資料顯示，這套房子的土地使用期限只有20年，且該土地使用證已在今年3月過期。

據(jù)上述市民稱，溫州房屋部門當(dāng)時(shí)表示，房產(chǎn)要過戶首先需補(bǔ)繳土地使用款，補(bǔ)繳款約30萬元。這套房屋的總價(jià)還不到66萬元，即補(bǔ)繳費(fèi)用占到房產(chǎn)總價(jià)值的近一半。這一事件隨后快速發(fā)酵。溫州市國土局方面證實(shí)，但近一兩年可能會(huì)遇到類似問題的房屋有600多套。

因土地使用期限到期造成房屋無法過戶交易，溫州并非第一個(gè)遇到這種情況的城市。此前青島、重慶、深圳，都曾遇到過類似的問題。

都因《物權(quán)法》留了個(gè)“尾巴”

2007年，《物權(quán)法》通過，該法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。但是，當(dāng)時(shí)對于續(xù)期是免費(fèi)還是繳費(fèi)的問題并未進(jìn)行明確。

據(jù)知情人士透露，當(dāng)時(shí)制定《物權(quán)法》時(shí)就曾有過討論，但是對于“免費(fèi)還是不免費(fèi)、具體程序如何”分歧較大，且事關(guān)利益重大，“寫上這句話很不容易，比如寫明免費(fèi)續(xù)期，可能會(huì)面臨來自有關(guān)政府部門的很大阻力”，“是故意不明確的”。

現(xiàn)在，第一批住宅的到期將此問題再次推向公眾視野，如何續(xù)期，防止公眾誤讀及恐慌，顯得非常緊迫。4月20日，國土部派出了工作組，與浙江省國土資源廳到溫州進(jìn)行聯(lián)合調(diào)研，指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)到期延長相關(guān)事宜。按照目前的法律框架，決定土地使用權(quán)到期續(xù)期方式的權(quán)力在國務(wù)院。因此前，人大法工委民法室在當(dāng)年編著的《中華人民共和國物權(quán)法精解》中明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。

市場目前傳出“輕、重”兩套方案

據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，就溫州提出了哪些可能的解決方法，市場目前傳出“輕、重”兩套方案。

一套方案為，如土地使用還未過期，按土地市場評估價(jià)40%的優(yōu)惠價(jià)，通過補(bǔ)繳土地出讓金再次獲得70年的土地使用權(quán)。而如果過期，則需全額繳納土地出讓金。但無論是否過期，補(bǔ)繳土地出讓金都將是一筆規(guī)模不小的金額，續(xù)約成本較高。

另一套方案，續(xù)約的成本則相對較輕。有媒體報(bào)道稱，溫州傾向于以劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓的方式繳納，只收取契稅2%的土地出讓金來完成續(xù)期。

深圳對土地使用期到期怎么辦發(fā)出了聲音。4月19日，深圳規(guī)土局通過微博對土地使用續(xù)期作出簡要說明：以1995年9月18日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在此之前簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地，將順延至國家法定最高年期而不用補(bǔ)繳地價(jià)。但在此之后簽訂土地使用權(quán)合同的，土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期、是否需要繳納地價(jià)，仍待研究制定相關(guān)政策。

不過，此前三大官媒——《人民日報(bào)》、新華社和《法制日報(bào)》對此宅地續(xù)期問題齊發(fā)聲，認(rèn)為“土地續(xù)期”問題是中央政策的權(quán)限，這種涉及限制公民基本權(quán)利的法律必須由全國人大制定，地方?jīng)]有制定權(quán)。

叩問續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：“豈不相當(dāng)于政府又賣了一次土地？”

關(guān)于土地續(xù)約金，有一系列問題尚待解決。土地續(xù)約金是一筆不小的數(shù)額，要一筆繳清，還是可以按不同的年限來繳？土地出讓金是否也可以像房貸一樣做銀行貸款？

此外，中國民法學(xué)研究會(huì)副秘書長、北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)表示，建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過出讓的方式設(shè)定給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說政府已經(jīng)設(shè)定過一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，不是說70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利；而是到期后自動(dòng)延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來收取，而且續(xù)期的收費(fèi)應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費(fèi)低很多才合理。

“如果按照權(quán)利重新設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，就相當(dāng)于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權(quán)到期，如果按照國有土地使用權(quán)出讓來收費(fèi)，就相當(dāng)于政府又賣了一次土地。”孟強(qiáng)表示。

被忽略的事實(shí)：購房者花數(shù)倍價(jià)錢買了土地使用權(quán)更短的房子

當(dāng)前二手房交易市場火爆，且因房子的投資屬性比較強(qiáng)，倒買倒賣現(xiàn)象非常普遍。房子的土地使用年限卻往往被人們忽略。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，即便是在一手房市場，也存在這樣的情況。比如受囤地生財(cái)?shù)睦骝?qū)使，一些開發(fā)商有意囤地、拖延開發(fā)進(jìn)度，樓盤銷售周期拉的過長，等房子真正到了業(yè)主手上時(shí)已經(jīng)度過一段“空閑期”。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分多期進(jìn)行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時(shí)，相應(yīng)的土地使用年限肯定會(huì)縮水較多。但在目前的市場交易中，往往三期、四期的售價(jià)要比首期價(jià)格要貴很多。也就是說，很多購房者花了數(shù)倍的價(jià)錢購買了土地使用權(quán)更短的房子。