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備受關(guān)注的溫州房屋土地使用證到期問題仍在等待答案。

4月20日，國土資源部調(diào)研組赴浙江省溫州市就上述問題展開調(diào)研。經(jīng)濟觀察報獨家獲悉，盡管溫州案例引發(fā)的土地續(xù)期問題迄今尚無定論，但調(diào)研組出發(fā)前，一些國土部高級官員私下就溫州土地續(xù)期形成了幾點看法：

一、產(chǎn)權(quán)不滿70年的土地可有償續(xù)期至70年產(chǎn)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)土地續(xù)期問題須由法律明確；

二、產(chǎn)權(quán)不滿70年的土地續(xù)期交費標準應(yīng)參考獲取土地時的市場價格；

三、如果大家對這種提議爭議過大，只能無償續(xù)期。

另有一個問題，在調(diào)研組趕赴溫州前，還沒有答案：即續(xù)期費用由誰繳納，是當時的開發(fā)商還是目前的業(yè)主。

巧合的是，就在當天，西城區(qū)阜內(nèi)大街64號院內(nèi)，國土資源部部長姜大明正在主持會議研究重修《土地管理法（修訂草案）》，“土地到期續(xù)期”、“土地產(chǎn)權(quán)改革”成為場外的關(guān)鍵詞。這部法律和《物權(quán)法》是我國土地領(lǐng)域兩部最重要法律依據(jù)。

國土資源部一位官員透露，“國土資源部不具備解釋《物權(quán)法》的權(quán)力，亦不是審議國家土地法律的審批機構(gòu)，只是從事土地法律方案的行政單位，調(diào)研組調(diào)研結(jié)束后，國土資源部會起草處理方案，提交至國務(wù)院。”

上述官員介紹，正常的法律程序為：國土資源部——國務(wù)院法制辦——國務(wù)院——國務(wù)院常務(wù)會議——全國人大法工委——全國人大，后四者是負責審議，前二者是負責具體執(zhí)行。

由于土地制度改革的復(fù)雜性，現(xiàn)實中的實踐流程變成：執(zhí)行者全國人大又轉(zhuǎn)由國務(wù)院、國土資源部來具體執(zhí)行。

“《土地管理法（修訂草案）》當年對建設(shè)用地土地到期續(xù)期有過爭議、討論，熱火朝天修改了6年，當時國務(wù)院簽字通過，全國人大一審沒有通過，現(xiàn)在又打回到國土資源部。土地制度改革不缺少做事單位，亦不缺少土地專家，缺乏一個明晰的土地產(chǎn)權(quán)制度改革方向。”接近國務(wù)院一位人士說。

4月21日晚，著名法學家、中國政法大學原校長江平在接受經(jīng)濟觀察報采訪時表示，迫在眉睫的是，全國人大法工委需對《物權(quán)法》第149條進行法律解釋。

到期的土地

王女士2012年10月在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套75平方米的二手房，總房款超過100萬元，今年準備賣房時，發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)在3月4日已經(jīng)到期。

王女士的這套房屋，土地使用年限只有20年。令人驚奇的是，王女士的兩個鄰居，一家的土地使用年限是到2070年8月20日，另一家的房產(chǎn)證上沒有土地使用年限。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，溫州市國土資源局鹿城分局副局長陶建武稱，如果王女士的土地證還沒過期，在轉(zhuǎn)讓時續(xù)期享受“優(yōu)惠價”（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，取得70年土地使用權(quán)。如果過期后續(xù)期，需繳納的土地出讓金為全額的土地款。

經(jīng)濟觀察報記者了解，橫河北小區(qū)位于溫州市區(qū)住宅用地Ⅰ級住宅范圍內(nèi)，橫河北新村2016年基準地價是13230元/平方米，土地證上的土地使用面積為14.28平方米，全額土地出讓金，即188924.4元。

按照此前溫州相關(guān)說法，王女士需全額繳納土地款，由于這筆資金占到轉(zhuǎn)讓房價的1/3，經(jīng)當?shù)孛襟w爆出后，在全國范圍內(nèi)引發(fā)震動。

國土部和浙江省國土資源廳已于4月20日趕赴溫州就此事進行調(diào)研，由此，當?shù)赝恋乩m(xù)期事宜已經(jīng)擱淺。溫州市官員對外表示，在土地續(xù)期方案制定方面尚無實質(zhì)性進展。

記者了解到，目前已在溫州水心住宅區(qū)購買二手房的一位業(yè)主正卡在土地使用年限上，這位業(yè)主在2016年3月購買了一套二手房，他將65.8萬元的總房款存入銀行第三方監(jiān)管賬戶，才發(fā)現(xiàn)土地證過期，需辦理土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費接近30萬元，這位業(yè)主資金處于尷尬狀態(tài)，房屋已過戶，退不了房，土地證沒有，房款處于凍結(jié)階段，進退兩難。

溫州市國土資源局初步摸排證實，僅在溫州市區(qū)，土地使用權(quán)在2017年12月31日前到期的房產(chǎn)，有600多套，至2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)，為特定區(qū)域、特殊時期的特定房屋。橫河北新村的土地使用權(quán)為20年，即屬此類特殊情況。

多地案例

此前，深圳、青島和克拉瑪依等多地均出現(xiàn)了房產(chǎn)土地使用權(quán)到期案例。

深圳在2001和2006年已出實例，深圳2004年出臺文件《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，第4條規(guī)定：“在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付；土地租金按年支付，其標準由市國土管理部門定期公布”。

深圳市規(guī)土委提供給經(jīng)濟觀察報的資料顯示：羅湖國際商業(yè)大廈一名業(yè)主，其名下房產(chǎn)的土地使用年限是20年，2001年12月31日到期，2007年3月，這名業(yè)主申請土地使用年期從20年延長至50年，按照辦公用途基準地價的35%計收該房產(chǎn)延期30年的地價，共計61704元，新的到期日為2031年12月31日，這位業(yè)主是企業(yè)法人代表，續(xù)期是想繼續(xù)從事合法盈利性事業(yè)。

深圳市規(guī)土委向經(jīng)濟觀察報強調(diào)：最近碰到的住宅土地續(xù)期案例中，深圳市規(guī)土委采取的是免費順延形式，比如福田區(qū)香蜜某業(yè)主，用途為住宅，使用年期50年，從1992年4月8日到2042年4月7日止，這名業(yè)主可以將土地使用年限順延至2062年4月。

深圳市補償標準是相應(yīng)用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付，青島基本復(fù)制深圳模式，是以基準地價的60%補交土地出讓金，到期不辦理續(xù)期或申請未獲準，則原有土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無償收回。

都以基準地價為基礎(chǔ)，溫州為何上了頭條？

“深圳行政劃撥用地總計78平方公里，絕大多數(shù)是商住和工業(yè)用地，比如羅湖國際商業(yè)大廈的這名業(yè)主，是帶有盈利性質(zhì)的法人機構(gòu)，它補繳的61704元是企業(yè)法人補繳的。溫州的王女士是個人，是滿足公民基本居住權(quán)，并不是從事經(jīng)營活動；深圳以盈利為目的續(xù)期是按基準地價的35%計算費用，溫州王女士以滿足居住權(quán)利的目的續(xù)期，卻因為過期后就以100%的基準地價來計算，且深圳政策主要針對的是南山區(qū)、福田區(qū)等特區(qū)，確實會引起大家不滿。”溫州市國土系統(tǒng)一位官員反思。

該官員認為，《物權(quán)法》第149條的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”并沒有明確如何“自動續(xù)期”，“頂層設(shè)計沒有方案，居民的事情又不能不處理，不收取費用，誰敢承擔流失國有資產(chǎn)的責任，擱置冷處理，誰敢承擔懶政的責任，確實沒有意識到企業(yè)法人和公民的續(xù)期屬性特征不一樣。”

4月21日晚間，著名法學家江平在接受經(jīng)濟觀察報采訪時，針對《物權(quán)法》第149條規(guī)定的“自動續(xù)期”表述了三點意見：

一、“續(xù)期”是說在期滿以后，既不能收回，也不能按照原有形式重新簽訂土地出讓合同，而應(yīng)把原有的使用權(quán)延續(xù)下去；

二、“自動續(xù)期”意味著業(yè)主不需主動提出申請，自行續(xù)期，即便沒有交費仍然有權(quán)居住。如果房屋需要轉(zhuǎn)讓，使用權(quán)期滿，將會在民事流轉(zhuǎn)上產(chǎn)生影響，但并不影響其民事權(quán)利，因為權(quán)利是自動續(xù)期的；

三、《物權(quán)法》第149條“自動續(xù)期”并未規(guī)定有償無償，全國人大法工委一定要將此處明確解釋。

曾深度參與當年物權(quán)法立法論證工作的中國社科院民法室主任孫憲忠認為：“自動續(xù)期”就是免費續(xù)，“國家土地所有權(quán)不是政府私權(quán)，要讓人民享有實際利益。現(xiàn)在的土地使用權(quán)出讓價格已經(jīng)很高了，比很多國家的土地所有權(quán)還貴，到期后還想再收一次？”

誰來拍板

作為土地等相關(guān)法律的制定者，全國人大法工委似乎被推到了風口浪尖。

4月21日和4月22日，經(jīng)濟觀察報就此事致電全國人大法工委，得到回復(fù)是：“由具體業(yè)務(wù)部門來回復(fù)。”

記者搜集的資料顯示：全國人大對此事一直沒有明確解釋，唯一的解讀來自于2007年全國人大法工委民法室主編的《中華人民共和國物權(quán)法精解》。

在這本書籍中，全國人大法工委明確就《物權(quán)法》第149條中“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期，續(xù)期期限和土地費支付標準、辦法”的司法解釋原因是：有人認為需無償續(xù)期，有人認為需有償續(xù)期，爭議頗大，“如何科學地規(guī)定土地使用權(quán)人屆時應(yīng)承擔的義務(wù)，目前還缺少足夠的依據(jù)。以不做規(guī)定為宜，且不影響國務(wù)院根據(jù)實際情況作出相關(guān)規(guī)定。

值得注意的是，當時這本《精編》出臺時，《物權(quán)法》第149條中還明確提出“續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。”但這句話在2007年10月開始實施的最新版《物權(quán)法》中被刪掉了。

曾經(jīng)在全國人大法工委任職的一位官員亦表示，當時制定物權(quán)法的爭議是有償還是無償續(xù)期，具體實踐操作上，出現(xiàn)了一些使用期限在15年、20年或30年的土地，但這部分土地總量小。當時土地產(chǎn)權(quán)制度剛執(zhí)行，個別地方政府怕出錯，不敢冒進，就設(shè)置短期年限，開發(fā)商為了省錢選了比較低的年限，這一段歷史也需尊重。

國土資源部一位官員透露，他的國土部同事們私下認為，產(chǎn)權(quán)期限不滿70年的土地可有償續(xù)期至70年產(chǎn)權(quán)，續(xù)期標準應(yīng)該參考當時獲取土地時的市場價格。

這位官員說，“溫州這個事情要象征性處理，而70年產(chǎn)權(quán)爭議太大，還是要通過立法來解決。”

前述全國人大法工委的官員表示，土地使用年限到期如何續(xù)期，并非是一個部門說了算，也不是人大法工委能定的，“國土資源部申報方案給國務(wù)院，國務(wù)院必須平衡地方政府利益，現(xiàn)在地方政府債務(wù)和財政情況不是非常樂觀，30多個省至少有15個省以上是依靠土地財政。從法律上歸屬人大法工委定，實踐中又是另外一回事。”