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周末，有媒體報(bào)道溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬(wàn)元“延期”的新聞引起廣泛討論。

溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況有其特殊性。對(duì)絕大多數(shù)城市居民來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)證上都是70年土地使用權(quán)。溫州這次20年土地使用權(quán)到期如何解決，有極為重要的參考意義，它關(guān)系億萬(wàn)人最為重要的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題。

那么問(wèn)題來(lái)了，為什么國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)是70年？而不是50年或者100年？我們現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，有沒(méi)有可供參照的成熟的解決辦法？如果續(xù)期的標(biāo)準(zhǔn)不明確或者費(fèi)用過(guò)高，又會(huì)產(chǎn)生怎樣的問(wèn)題？

社會(huì)主義性質(zhì)，所有土地“公有制”

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

每經(jīng)小編了解到，全民所有（國(guó)有），即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。我們經(jīng)常見(jiàn)到的住宅和商業(yè)樓宇的建設(shè)用地，就是國(guó)有的土地。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)上就已經(jīng)明確土地是公有，所以居民和企業(yè)獲得的土地就只能是所有權(quán)，農(nóng)民獲得的是農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

70年使用權(quán)年限如何確定的？

1986年，吉林省委副書記王先進(jìn)被調(diào)入北京，出任中國(guó)第一任國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)，掌管960萬(wàn)平方公里土地的管理與改革。也就是從這時(shí)開始，形成了今天的城鄉(xiāng)土地管理制度。

《瞭望東方周刊》此前專訪了王先進(jìn)，他講解了70年土地使用權(quán)的由來(lái)，一開始政策建議提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán)，理由主要有三個(gè)：

1.出讓歷史上沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，年限短點(diǎn)比較好調(diào)整；

2.一個(gè)人的工作年期，一般為50年，假設(shè)從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經(jīng)營(yíng)，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期；

3.過(guò)去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計(jì)算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價(jià)值來(lái)算，用了50年就沒(méi)什么價(jià)值了。

但到了后來(lái)制定法律時(shí)，就變成最高年限70年。王先進(jìn)認(rèn)為，50年或者70年，甚至100年都沒(méi)問(wèn)題，這個(gè)數(shù)量的問(wèn)題不大，也沒(méi)有多大關(guān)系，關(guān)鍵是到期以后怎么處理。“按照我當(dāng)時(shí)的想法，如果申請(qǐng)續(xù)期，交一定的續(xù)期費(fèi)就可以了。續(xù)期費(fèi)并不是按市場(chǎng)價(jià)格再賣一次，而是繳納一個(gè)象征性的二次抵押費(fèi)用。”

土地使用權(quán)到期怎么辦？

《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。每經(jīng)小編發(fā)現(xiàn)，這也是溫州此次土地續(xù)期引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注的根本原因。

根據(jù)王先進(jìn)的講述，70年土地使用權(quán)的規(guī)定，參照了香港的經(jīng)驗(yàn)。那香港是怎樣做的？

根據(jù)香港地政總署網(wǎng)站公布的資料：香港的土地差不多全部由香港特別行政區(qū)政府租出或以其他方式批出。也就是說(shuō)，香港的土地也是歸政府所有，并且由政府出租給使用者。

由批租日期起計(jì)，新批土地契約的年期定為50年，承租人除須繳付地價(jià)外，還須由批租當(dāng)日起每年繳納租金，款額相當(dāng)于有關(guān)土地應(yīng)課差餉租值的百分之三；租金其后亦會(huì)隨應(yīng)課差餉租值的改變而調(diào)整。

所謂應(yīng)課差餉租值，是假設(shè)房產(chǎn)在一個(gè)指定估價(jià)依據(jù)日期空置出租時(shí)，按年出租，估計(jì)可得的年租。簡(jiǎn)單理解就是該房產(chǎn)所能收到的房租。

50年后土地租期到期怎么辦？每經(jīng)小編了解到，按照規(guī)定，期滿后仍可續(xù)期50年，承租人無(wú)須補(bǔ)繳地價(jià)，但由續(xù)期當(dāng)日起每年繳納租金，款額相當(dāng)于有關(guān)土地應(yīng)課差餉租值的百分之三。

但也有可能續(xù)期不成功，因?yàn)樘貐^(qū)政府有全權(quán)酌情決定是否批準(zhǔn)續(xù)期。舉例來(lái)說(shuō)，如果有關(guān)土地須供作公共用途，或已不再供作原本批準(zhǔn)的用途，就不大可能獲得續(xù)期。

從香港的操作來(lái)看，土地使用權(quán)也是自動(dòng)續(xù)期（除非土地被改作公共等用途），無(wú)須補(bǔ)繳地價(jià)，但需要每年交付3%的租金。

你買房，是否考慮到70年續(xù)期的問(wèn)題？

國(guó)家在土地招拍掛的時(shí)候，就明確是70年使用權(quán)；但對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不會(huì)將這一條件納入考量，因?yàn)榉孔幼詈蟮馁I家是居民。尤其是在一線城市，對(duì)于那些頻頻出現(xiàn)的“地王”，是很難用高租金來(lái)解釋如此高的拿地價(jià)格的。

但是你買房子的時(shí)候，是否考慮到土地70年使用權(quán)這一限制？雖然大家知道，但絕大部分買家可能不會(huì)這么考慮，因?yàn)樵谥袊?guó)人的傳統(tǒng)觀念中，房產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)的重頭，是需要代代傳承的，是一種永續(xù)的財(cái)產(chǎn)。

山東青島的一個(gè)案例最值得參考。早在2009年，青島一個(gè)名為阿里山的小區(qū)，就遭遇20年土地使用權(quán)到期的情況。但當(dāng)時(shí)該小區(qū)的二手房銷售價(jià)格并未受到這一事件的影響，和周圍的房?jī)r(jià)相差無(wú)幾。這也意味著，從市場(chǎng)的角度看，都將土地使用權(quán)視為永久的。

續(xù)期條件不明確，會(huì)有什么副作用？

1.房產(chǎn)定價(jià)不明晰，即這套房子究竟應(yīng)該值多少錢，都難以判斷；會(huì)給這類房產(chǎn)的交易、抵押造成操作上的困難（尤其是快到期的時(shí)候），進(jìn)而給老百姓帶來(lái)諸多不便；

2.房產(chǎn)定價(jià)不清晰，甚至導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清晰（如果續(xù)期費(fèi)用超出居民承受能力，可能就不續(xù)期了）

3.一些與房產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)難以進(jìn)行，比如以房養(yǎng)老。

一家人供一套房，甚至三家人供一套房，在中國(guó)不是什么新鮮事情，房產(chǎn)的最終歸屬牽動(dòng)著每個(gè)人的心。盡管70年使用權(quán)到期高峰還早，但這樣重大的決策需要提前作出，以給居民和市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期。如今，不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)全國(guó)鋪開，不少省市已經(jīng)提前完成這一工作。在確權(quán)工作完成、掌握全國(guó)數(shù)據(jù)后，希望土地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題，也在接下來(lái)能得以徹底解決。