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誤讀三：房產(chǎn)到期，房子還是不是你的？

雖然土地所有權(quán)有期限，但是房屋所有權(quán)，是永久的，只要還沒(méi)有毀壞，就歸產(chǎn)權(quán)人所有；而土地只是使用權(quán)，期限到了之后，就必須要續(xù)期。全國(guó)大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問(wèn)題近期不會(huì)集中出現(xiàn)。

誤讀四：不續(xù)費(fèi)的話還可以繼續(xù)居住嗎？

從法律邏輯上講，如果土地使用權(quán)到期而不續(xù)期，意味著土地要被土地所有權(quán)人收回去使用。但是中國(guó)現(xiàn)在土地與房屋權(quán)屬關(guān)系的處理，整體上采取的是“房隨地走，地隨房走”的原則，所以收回土地的可能不太大。唯一的可能是禁止售賣、未續(xù)交土地出讓金就不得轉(zhuǎn)讓、買賣房屋。實(shí)際上，此次溫州相關(guān)部門就是采取的這種辦法。

最新消息：溫州20年土地使用證到期問(wèn)題引起國(guó)土部重視

浙江省溫州市國(guó)土資源部門有關(guān)負(fù)責(zé)人今天(18日)上午透露，溫州部分房屋20年土地使用證到期情況，已引起國(guó)土資源部的重視。國(guó)土資源部要求，浙江省溫州市及時(shí)上報(bào)情況。

焦點(diǎn)在于如何確定續(xù)期的時(shí)間段和方式

北京聯(lián)合大學(xué)法學(xué)院聶衛(wèi)鋒解釋，中國(guó)現(xiàn)在土地與房屋權(quán)屬關(guān)系的處理，整體上采取的是“房隨地走，地隨房走”的原則，這個(gè)原則是為了避免土地利用關(guān)系的復(fù)雜化。不管是在農(nóng)村還是城市都一樣。農(nóng)民蓋房取得房屋所有權(quán)，土地上的權(quán)利基礎(chǔ)是（集體土地上的）宅基地使用權(quán)；業(yè)主對(duì)城市商品房擁有所有權(quán)，土地上的權(quán)利基礎(chǔ)是（城市國(guó)有土地）建設(shè)用地使有權(quán)----城市里小區(qū)的話，該使用權(quán)一般是小區(qū)業(yè)主共有。所以，一般理解的城市商品房買賣，同時(shí)又包含了土地使用權(quán)部分的買賣。

按照我國(guó)現(xiàn)行的法律，城市國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)是有期限的（最長(zhǎng)70年），而房屋的使用壽命極有可能會(huì)超過(guò)土地使用權(quán)期限，我們也不可能假設(shè)或期望開(kāi)發(fā)商只蓋使用壽命很短的房子。所以，土地使用權(quán)到期之后自動(dòng)續(xù)期是比較合理的，焦點(diǎn)應(yīng)該在于如何確定續(xù)期的時(shí)間段以及續(xù)期之后的土地使用費(fèi)用。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，溫州20年土地使用權(quán)的問(wèn)題，可以通過(guò)續(xù)期至70年，并且繳納土地使用費(fèi)的方式解決。此種解決方式比較容易被接受，但需注意兩個(gè)問(wèn)題，第一要尊重現(xiàn)行土地法在土地使用權(quán)期限方面基于土地用途區(qū)分管控的立法用途，第二要有合理的定價(jià)機(jī)制來(lái)確定土地使用費(fèi)率。

續(xù)期收費(fèi)不應(yīng)該是再次繳納土地出讓金

國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)肖金成說(shuō)，土地出讓金實(shí)際應(yīng)該是土地使用的價(jià)格。溫州這批20年土地使用權(quán)到期，如果按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓來(lái)收費(fèi)，就相當(dāng)于政府又賣了一次土地。

建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過(guò)出讓的方式讓渡給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說(shuō)政府已經(jīng)設(shè)定過(guò)一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動(dòng)續(xù)期，不是說(shuō)70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利，而是到期后自動(dòng)延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，而且續(xù)期的收費(fèi)應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費(fèi)低很多才合理。

重大法政策決斷，應(yīng)由立法解釋明確

《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)如何續(xù)期并沒(méi)有說(shuō)明，這個(gè)問(wèn)題是物權(quán)法制定之后預(yù)留的問(wèn)題。北京航天航空大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)龍衛(wèi)球說(shuō)，解決如何續(xù)費(fèi)的問(wèn)題，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，有四種方案：

一是無(wú)需繳納土地使用費(fèi)，但房屋自然損毀或者使用壽命終結(jié)，則終止續(xù)期。此種情況可以加強(qiáng)危房監(jiān)管，以建筑法明確危房處理機(jī)制。

二是房屋所有權(quán)人需一次性繳納下一個(gè)期限土地使用費(fèi)，在新期限內(nèi)房屋所有權(quán)人可以按照原有范圍和標(biāo)準(zhǔn)改造或者重建房屋。

三是房屋屋所有權(quán)人需繳納土地使用年金。也就是說(shuō)，將一次性土地使用費(fèi)轉(zhuǎn)為按年支付年金，相當(dāng)于地產(chǎn)稅，也類似于租金，以土地面積和建筑面積按照特定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。年金滯納不交者，依據(jù)土地規(guī)劃用途產(chǎn)生不同的失權(quán)效果。

四是無(wú)需繳費(fèi)，回到類似1982年以前城市宅基地所有權(quán)狀態(tài)。此種情形實(shí)質(zhì)上就是城市住房用地重新私有化，其不足之處在于長(zhǎng)時(shí)間多方面因素導(dǎo)致的社會(huì)資源分配不豐富，會(huì)使得富人和窮人差別很大，因而是偏向有房者的私有化。

龍衛(wèi)球表示，這是一個(gè)重大的法政策決斷，屬于立法問(wèn)題，當(dāng)前無(wú)論政府還是法院，在處理相關(guān)事件時(shí)，由于立法上沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)求立法給予明確解釋是比較合適的。他建議“由全國(guó)人大常委會(huì)作出解釋。