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環(huán)京樓市現(xiàn)象和環(huán)深現(xiàn)象成為樓市熱點(diǎn)現(xiàn)象,某些北京和上海、南京媒體作者歪曲環(huán)深環(huán)京已成為網(wǎng)絡(luò)熱門話題。這是一群完全不懂城市發(fā)展和城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,更是不懂一線城市開發(fā)周期和土地供應(yīng)現(xiàn)狀的人們所為。

如果說三四線城市全面開發(fā)不過是近十年的事,但是一線城市成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn),可不僅僅十年。人民日?qǐng)?bào)原《市場報(bào)》1989年2月一則新聞,國家出臺(tái)政策嚴(yán)控房價(jià)暴漲,舉例說明北京房價(jià)當(dāng)時(shí)達(dá)到了1600—1900,上海房價(jià)竟然高達(dá)2100,。大學(xué)生100年工資也買不起?！度嗣袢?qǐng)?bào)》估計(jì)沒聽說過北京當(dāng)時(shí)還有外銷房呢,價(jià)格是3000美元/每平米。當(dāng)時(shí)的匯率黑市可是10元人民幣兌換1美元。

深圳更是最早開發(fā)的城市,1980年1月8日,中國第一家房地產(chǎn)公司──深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立,深圳房地產(chǎn)管理局副局長駱錦星兼任總經(jīng)理;萬科成立于1984年。1993年朱镕基治理整頓樓市,主要是京滬深加海南北海房價(jià)的暴漲,原因是全國資金集中到上述地區(qū)爆炒地價(jià)和房價(jià)。

1992年海南省總?cè)丝?60萬,房地產(chǎn)公司兩萬多家。地價(jià)由10萬/畝漲600多萬/畝。房價(jià)由1991年的1400元/平方,漲到1993年的7500元/平方。爛尾樓高達(dá)600多棟、1600萬平方米。閑置土地18834公頃。積壓資金800億元。四大國有銀行300多億爛帳。北海:200多億爛尾資產(chǎn)

但是,2003年開始的十年整頓樓市,基礎(chǔ)是完全錯(cuò)誤的,原因是全國樓市全面開花,壓制了25年的人口進(jìn)城需求全面釋放。可以說是改革開放人民富裕帶來了十年樓市的黃金期發(fā)展。建國后,發(fā)展工業(yè)化時(shí)期的30年,住宅建設(shè)我們是基本不提的。所以,樓市黃金十年,來源于55年不發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致的。

一線城市的人口涌入,主要是一線城市的就業(yè)機(jī)會(huì),收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二線以下城市,給年輕人以機(jī)會(huì)保證了一線城市人口的大規(guī)模涌入,任何行政手段試圖阻止新市民涌入一線城市都是徒勞的。但是,從2010年算起,一線城市已經(jīng)不具備土地供應(yīng)的能力。

北京土地市場為例,2011年北京主要土地供應(yīng)已經(jīng)集中到了五環(huán)外,75%的土地出讓集中五環(huán)外,這一比例到了去年已經(jīng)超過9成。而深圳書記最近表態(tài)增加土地供應(yīng)只能靠填海了。但是填海之后的土地開發(fā),可不是以房地產(chǎn)為主,而是以產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施占地為主。不要外行到將所有建設(shè)用地都納入房地產(chǎn)開發(fā)用地。很顯然,很多行業(yè)外人眼中的建設(shè)用地就等于開發(fā)用地。

為什么不出讓北京五環(huán)內(nèi),四環(huán)內(nèi),三環(huán)內(nèi),二環(huán)內(nèi)的土地呢?行業(yè)外人士又被問住了。直接原因是你想拆遷征地是毫無可能性的。在疏解性騰出北京二環(huán)內(nèi)人口的市場調(diào)查中,首都師范大學(xué)趙秀池老師給我們講故事:南鑼鼓巷一居民老大媽,8平米平房要價(jià)1500萬現(xiàn)金。大媽搬到通州的預(yù)期房價(jià),2000元/平米。習(xí)總書記也曾到南鑼鼓巷考察,媒體傳出的總書記與大媽們的對(duì)話,是不愿意離開祖居之地北京四九城。好的,我們只好對(duì)二環(huán)內(nèi)做舊有建筑節(jié)能改造工作,拆遷難度幾乎比上天還難。這種現(xiàn)象已經(jīng)延伸到了四環(huán)內(nèi)。這種現(xiàn)實(shí),適用于所有一線城市。

正是一線城市市場無法介入,一線城市最邊緣的類似北京六環(huán)區(qū)域成為房地產(chǎn)企業(yè)土地爭奪重點(diǎn)。深圳莞惠地區(qū)和環(huán)京環(huán)滬地區(qū),必然成為超越二線城市的重點(diǎn)區(qū)域。這是城市發(fā)展的必然。

環(huán)京陷阱論患者主要認(rèn)為:必須買北京房產(chǎn),哪怕是北京順義商住,也比環(huán)京價(jià)值高。或者,平谷延慶也比燕郊價(jià)值更高。只能是鬼話連篇了。我們向來認(rèn)為,能有北京房票,一定買北京通州大興房山甚至門頭溝石景山新房。原因是五環(huán)內(nèi)北京已經(jīng)純豪宅化了。六環(huán)還有普通住宅。六環(huán)普通住宅,不論你如何調(diào)控,三年內(nèi)穩(wěn)定6—8萬也是相當(dāng)保守的估計(jì)了。

如此現(xiàn)實(shí),我們才推環(huán)京地區(qū),燕郊已瘋,但是,京南還是價(jià)值洼地。我們也專門針對(duì)京南區(qū)域的天津、廊坊、保定各個(gè)與北京市界一河之隔,一線之隔的區(qū)域。

北京人口外溢,與環(huán)京地區(qū)產(chǎn)業(yè)基本沒關(guān)系,環(huán)京產(chǎn)業(yè)幼稚病患者,也是不清楚北京人口外溢的規(guī)模到底有多大。三年來,北京商品房市場土地供應(yīng)(含自住型商品房),不過6萬套,而北京新房二手房年度總需求大約50萬套(鏈家數(shù)據(jù))。北京目前成套住宅總計(jì)月550萬套(包含各類福利保障房在內(nèi))。

北京無法供應(yīng),環(huán)京就不可能成為鬼城陷阱。

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