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這人生，一旦勾連上房子，你算是給自己找了事了。房子能保值增值，這當(dāng)然是好事，但其間的買賣、登記、轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶、贈(zèng)與、涉法處置等等，都有很多規(guī)則和細(xì)節(jié)，還有很多你以為是這樣，但結(jié)果卻是那樣的各種“坑”。指南君花了一天時(shí)間，挖出一批這樣的“坑”，呈現(xiàn)在你面前。喂，你別光自己收了，也讓你的親友好友看看??！

1.將房產(chǎn)“贈(zèng)與”給子女真的劃算嗎？

案例分析：

2013年，老張將北京東三環(huán)的一套80平米兩居室贈(zèng)與給兒子小張，作為結(jié)婚婚房，并辦理了贈(zèng)與及過(guò)戶手續(xù)。

2016年1月，小張準(zhǔn)備將房子出售再換一套三居室，結(jié)果在過(guò)戶時(shí)居然被告知，除必要的契稅、營(yíng)業(yè)稅等一系列稅收外，房子必須征收20%個(gè)人所得稅！

房子現(xiàn)價(jià)八萬(wàn)多一平，網(wǎng)簽合同作價(jià)也達(dá)到550萬(wàn)，減去老張當(dāng)年買房時(shí)花掉的30萬(wàn)，減去小張取得房屋時(shí)花去的成本20萬(wàn)，必須按照500萬(wàn)的20%繳納個(gè)人所得稅！總計(jì)100萬(wàn)！

二手房個(gè)人所得稅不應(yīng)該是1%嗎？怎么會(huì)是20%？真相在這里！

二手房交易中的個(gè)人所得稅征收方式

1、查驗(yàn)征收（小張屬于此種情況）：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%

2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%

小張是通過(guò)接受贈(zèng)與的方式獲得的房產(chǎn)，如果是自用，不用繳納個(gè)人所得稅的。但如果出售，必須按要求繳納前者，也就是“查驗(yàn)證收稅”。

房子受贈(zèng)方需要二次拍賣房屋需要按規(guī)定繳納二手房交易中的個(gè)人所得稅，老張小張后悔莫及。其實(shí)當(dāng)年如果不是用贈(zèng)與，而是出售的形式過(guò)戶，結(jié)果就完全不一樣！

所以有的情況下，將房產(chǎn)“贈(zèng)與”給子女還不如“賣”給子女！

2.債務(wù)人因無(wú)法還清債務(wù)，唯一一套住房法院不能強(qiáng)行拍賣？！

“債務(wù)人唯一一套住房不得執(zhí)行。”這個(gè)說(shuō)法隨著最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的正式實(shí)施流傳開來(lái)。一時(shí)間，欠債人暗自得意，債權(quán)人惴惴不安，銀行也因此提高了不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的門檻。

“唯一一套住房不得執(zhí)行”的說(shuō)法，根本是對(duì)最高院規(guī)定的錯(cuò)誤理解。該規(guī)定中沒(méi)有出現(xiàn)一次“唯一一套住房不得執(zhí)行”的字眼，修改前的文件只是出現(xiàn)了“生活所必需的居住房屋……不得拍賣、變賣或者抵押”的規(guī)定。

但是因?yàn)樽罡咴旱囊?guī)定沒(méi)有對(duì)“生活所必需的居住房屋”概念作出解釋，造成了很大誤區(qū)，很多人想當(dāng)然地理解為“唯一一套住房”了。不要說(shuō)普通百姓，就是基層法院的執(zhí)行局局長(zhǎng)，也有將兩者混為一談的。

但后來(lái)為了避免此類案件執(zhí)行中遇到的實(shí)際困難，相應(yīng)出臺(tái)了《物權(quán)法》、修訂后《民事訴訟法》之規(guī)定，只要是債務(wù)人辦理了抵押登記的有效資產(chǎn)，債權(quán)人均可要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，并可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，除非該抵押財(cái)產(chǎn)在權(quán)屬上存在爭(zhēng)議，或者有善意第三人主張權(quán)利。否則，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)以抵押住房用于清償債務(wù)。

所以“債務(wù)人因無(wú)法還清債務(wù)，唯一一套住房法院不能強(qiáng)行拍賣？！”這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的，無(wú)法還清債務(wù)，債務(wù)人名下就算只有一套住房依然還是能被強(qiáng)行拍賣的！

3.父母買房子用孩子名注冊(cè)，有好處？

案例分析：

張小姐與老公欲購(gòu)置一套房產(chǎn)，在過(guò)戶時(shí)犯了難，是否可以把自己的未成年的孩子的名字加在房本上呢？一是，以后房子終歸是孩子的，繼承過(guò)去會(huì)節(jié)省很多稅費(fèi)；二是，夫妻在以后無(wú)論誰(shuí)變心了，房子都有孩子的一個(gè)份額，可以給孩子一個(gè)基本的保障；那么，到底加孩子名好呢還是不加好呢？

房產(chǎn)證上加上子女名字未必好喔，這會(huì)對(duì)孩子未來(lái)買房造成一些不必要的困擾：

1、孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付

如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字，那么孩子成年后購(gòu)買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果加上孩子的名字，等子女長(zhǎng)大再買房時(shí)，首付可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。

2、孩子婚后買家庭第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅

比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購(gòu)買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無(wú)論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購(gòu)買家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛(ài)心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

3、孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。作為父母，白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑，現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn)，晚年生活情何以堪?

4.房產(chǎn)過(guò)戶，夫妻雙方都必須到場(chǎng)？

案例分析：

從去年330開始，深圳房?jī)r(jià)月月漲不停，在房屋買賣過(guò)程中，出現(xiàn)了許多賣房者違約的情況，深圳各級(jí)法院受理的房屋違約案成倍增長(zhǎng)。違約潮的真實(shí)原因是房?jī)r(jià)飆升，但賣方違約的理由卻幾乎都是“簽合同時(shí)，房屋共有人（配偶中的一方）不在場(chǎng)或不知情，自己無(wú)權(quán)擅自處置房子，因此無(wú)法履行合同。”那么，夫妻一方有沒(méi)有處置共有房屋的權(quán)利呢？對(duì)這類違約案誰(shuí)是誰(shuí)非，法院又是如何認(rèn)定的呢？也許結(jié)果會(huì)出乎你的預(yù)料。

夫妻一方擅自出售共有房屋，法院是怎么判的呢？

一般有兩種可能和結(jié)果，請(qǐng)看清楚：

1、夫妻一方出售共有房屋，另一方同意后又以不知情反悔，且房屋尚未辦理過(guò)戶登記的

該情形多出現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲，房屋登記在夫妻一方名下的情況下。如：A與B是夫妻，共同擁有一房屋，登記在A名下。后夫妻與C達(dá)成房屋買賣意向，簽訂合同時(shí)，因房產(chǎn)證上沒(méi)有B的名字，故B沒(méi)有簽字。后因房?jī)r(jià)上漲，夫妻倆想反悔，遂B以A擅自出賣夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自己沒(méi)簽字也不知情為由主張合同無(wú)效，要求收回房產(chǎn)。在該情況下，B的行為明顯帶有惡意，房屋買賣合同為有效合同，C只需通過(guò)中介作證等方式舉證證明B知情且同意出售即可。

2、夫妻一方出售共有房屋，另一方同意后又以不知情反悔，但房屋已經(jīng)辦理過(guò)戶登記的

在該情況下，夫妻另一方的惡意毀約行為不應(yīng)受到法律保護(hù)，合同有效。即使買房人無(wú)法舉證證明夫妻另一方知情并同意出售房屋，也可以依據(jù)我國(guó)《婚姻法》司法解釋三第11條規(guī)定，取得房屋所有權(quán)。