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【老潘說地產(chǎn)】1、不要以為專家和業(yè)內(nèi)人士能預(yù)測房價，逆向思維想一想，今日房價暴漲，誰能提前預(yù)測到，基本投100萬賺500萬，他還做專家干嘛（因為房產(chǎn)買賣杠桿放大）；2、老潘問過很多開發(fā)商業(yè)內(nèi)人士，中國樓市幾輪幾個波段的瘋漲和去年至今深圳蘇州南京等城市房價暴漲，都在他們意料之外；3、老潘深思過為何房價難預(yù)測，核心在于N個內(nèi)外部因素綜合作用力，變量太多了。比如本來市場要降，結(jié)果政府冷不丁放大招降低存款準備金；4、馬光遠說真正崩盤來了，誰也預(yù)測不到，老潘非常認同，因為凡是能夠預(yù)測到的崩盤都不是真正的崩盤！

近日，馬光遠談及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢時表示，2016年中國樓市崩盤絕無可能。關(guān)于投資和買房選擇，他認為“在一線城市，熱點城市，人口未來流入的這三類城市，必須出手買房。”

一、去庫存與一線城市無關(guān)

“去庫存跟一線城市沒有關(guān)系，目前如果沒有制度層面的創(chuàng)新，中國樓市去庫存是不可能的。”整個房地產(chǎn)市場一定要尊重市場，也就是說，今天的房地產(chǎn)市場已經(jīng)今非昔比了，以前是房子太少，供應(yīng)不夠，我們通過救市可以救起來，但現(xiàn)在如此大的供應(yīng)量，在房子供應(yīng)過剩的情況下，救市事實上是很難有希望的。

當前一線城市的熱銷，最多只可能會帶動部分二線城市、省會城市向上反彈，這部分大概占20%。而剩余的大量的、庫存壓力過大的80%城市，被帶起來的可能性非常小，這兩個市場基本上是完全切割與分化。

“不是每一朵野百合都有春天”，理性的投資客，要在分化的市場中迅速抓住被救市的20%部分進行投資與自住，在余下的80%中只購買剛需住房。

二、投資策略：在樓市分化中尋找寶貴機會

信號一旦確立，就要行動！

馬光遠認為，自2014年9月30號人民銀行調(diào)整對首套房的認定標準，中央政府就已經(jīng)打響了本能救房地產(chǎn)的第一槍。“如果政府喪心病狂的救市，你們一定要喪心病狂的出來買房子”。

面對當時已經(jīng)非常低迷的房地產(chǎn)市場，馬光遠立即做出判斷，開始勸身邊的投資者買房，“這是一個轉(zhuǎn)折性信號，我不知道當時有多少人聽了我的意見，現(xiàn)在你們看北京的房價，我認為我的判斷沒有問題。”馬光遠認為樓市的總體投資趨勢就是在分化市場中尋找機遇。

“一線城市、熱點城市、人口未來流入的三類城市，無論投資還是自住，都應(yīng)該買。剩下80%的城市，為什么買房子，住。”馬光遠強調(diào)了一遍一年半以前觀點。老潘記得當初馬光遠有三個20%理論，即未來房地產(chǎn)只有20%開發(fā)商會活著，值得投資的城市也只有20%，而值得投資的樓盤也只有20%。他對剩下的80%部分作為投資都是不看好！

三、真正崩盤來了，誰也預(yù)測不到

在2016年經(jīng)濟增長承壓、一線城市樓市調(diào)控預(yù)期趨緊的環(huán)境下，投資者還應(yīng)不應(yīng)該繼續(xù)投資房產(chǎn)？馬光遠對此依然是肯定的回答：所有城市的人，都應(yīng)該買房子。2016年，買房子居住任何城市都可以，我們暫時看不到中國房地產(chǎn)要崩盤的跡象。

“2016年所有的政策會讓購房成本非常低。但是千萬不要期待房價會掉，因為還沒有到崩盤的時候。而針對當前市場上正在逐漸升溫的資產(chǎn)泡沫與崩盤擔憂，馬光遠認為不足為慮，投資者根本不用考慮崩盤問題，因為崩盤來了，誰都逃不掉。而且泡沫只有破滅時才會知道。這是一句廢話，但也是一句實話！

老潘也認為，能夠預(yù)測到的崩盤，都不叫崩盤！這也好比老潘以前特別信奉的一句話，凡是能夠預(yù)料的風險都不叫風險！

四、滬深調(diào)控：不是打擊市場而是穩(wěn)定市場

那該如何理解當前滬深兩市對房地產(chǎn)市場的房價調(diào)控？“房價的暴漲之后都跟隨著暴跌，中央是希望整個房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定的，希望今年一線城市的熱銷能夠帶動二線三線往上走，把庫存消化一部分，但不希望瘋漲以后，整個市場崩潰。”馬光遠認為當前的政策并非要打擊市場，反而是在穩(wěn)定市場。

馬光遠的邏輯是，“中國現(xiàn)在的兩大風險，銀行的風險，企業(yè)債的風險，大量的企業(yè)去產(chǎn)能，大量的企業(yè)員工分流都要靠房地產(chǎn)的穩(wěn)定來對沖與緩解。

2016年的房地產(chǎn)市場，從政策預(yù)測、經(jīng)濟大局、國際國內(nèi)的大環(huán)境來講，大家都希望市場政策穩(wěn)定。簡而言之，就是瘋漲不可持續(xù)，崩盤絕無可能。”

五、北京加碼限購的可能性不大

針對北京樓市調(diào)控，馬光遠認為北京的限購政策已經(jīng)很嚴格，未來可能會強化執(zhí)行，但再加碼的可能性就不是很大。

“而且，目前我不認為北京的房價存在瘋漲，說5環(huán)已經(jīng)到6萬等等，其實是數(shù)學(xué)沒學(xué)好，每個樓盤都不一樣，每個區(qū)域都不一樣，房地產(chǎn)發(fā)展到今天，并沒有建立起一個基本的統(tǒng)計體系指標系統(tǒng)。”而但從價格來講，馬光遠認為北京的房價還是能走一陣子。

而在投資選擇里面，馬光遠認為：住房還是一個非常非常好的，也是一個非常非常重要的選擇。馬光遠連續(xù)用了四個“非常”。

六、馬光遠樓市的三個百分百論點

至于2017年甚至更遠的未來，馬光遠認為政策周期、政治周期、經(jīng)濟周期、房地產(chǎn)自身的周期到的2017年以后，都顯得比較微妙。“那時市場會發(fā)生什么樣的變化，我們從來不去預(yù)測，第一個根本預(yù)測不到，第二個沒有意義。”馬光遠說道。

馬光遠用三個“百分百”來概括自己的基本觀點：

·中國房價百分百最高，如果影響高房價的因素繼續(xù)存在，房價還會更高；

·中國房地產(chǎn)市場遲早有一天百分百會崩盤。所有國家的房地產(chǎn)經(jīng)過繁榮經(jīng)濟發(fā)展以后，最終的命運只有一個，沒見過第二種死法；

·中國房地產(chǎn)市場究竟什么時候崩盤，百分百沒有人知道。