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在審判實(shí)踐中，很多房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件引發(fā)的原因均是出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲原因，對(duì)原來(lái)的出賣(mài)價(jià)格不滿意而拒絕履行合同，或者將房屋買(mǎi)給第三者，導(dǎo)致原有的合同履行了。對(duì)于合同違約帶來(lái)房屋差價(jià)損失買(mǎi)受人能要求出賣(mài)人賠償嗎?如何確定這一部分的損失?

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后房屋差價(jià)損失屬于損害賠償?shù)姆秶?

對(duì)于合同解除后損害賠償?shù)姆秶烤故欠癜男欣妫覈?guó)合同法未作明確規(guī)定，理論及實(shí)務(wù)界對(duì)此意見(jiàn)并不一致。通行觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除的效力是使合同恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產(chǎn)生。

因此在當(dāng)事人選擇了合同解除的情況下，非違約方不應(yīng)得到履行利益的賠償。合同解除的賠償范圍僅包括以下幾種：合同解除后，因恢復(fù)原狀而發(fā)生的損害賠償;管理維修標(biāo)的物所生費(fèi)用;非違約方因返還本身而支出的費(fèi)用。但是亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除時(shí)的損害賠償應(yīng)是債務(wù)不履行的損害賠償，履行利益包括在合同解除后的損害賠償范圍之內(nèi)。其認(rèn)為，在合同解除前，合同已經(jīng)依法成立，當(dāng)事人一方違反合同的，就應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任。這種責(zé)任客觀存在。無(wú)論當(dāng)事人是否解除合同均無(wú)影響。合同解除情況下的“恢復(fù)原狀”，是在原給付方面的歸還，并沒(méi)有涵蓋履行利益，因而出于對(duì)解除權(quán)人的周全保護(hù)，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)為存在履行利益的賠償(并不限于信賴?yán)娴馁r償)。合同解除場(chǎng)合的損害賠償，依然是因違約而發(fā)生的損害賠償。

應(yīng)當(dāng)看到，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件中，在出賣(mài)人違約導(dǎo)致實(shí)際履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，或履行費(fèi)用過(guò)高，實(shí)際履行已不必要時(shí)，對(duì)履行利益不進(jìn)行保護(hù)對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)明顯有失公平。此時(shí)，買(mǎi)受人選擇解除合同并非出于自愿，而是由于出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)不得不解除合同，解除合同完全可能不是因?yàn)槔^續(xù)履行對(duì)買(mǎi)受人不利。比如，在“一房?jī)少u(mài)”的情況下，因房?jī)r(jià)大幅上漲，出賣(mài)人已將房屋另售他人并已合法過(guò)戶，而未取得房屋的購(gòu)房人已付房款數(shù)額不大，則即便根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條的規(guī)定，判令出賣(mài)人加倍賠償亦不足以防止出賣(mài)人因違約而獲得巨大利益。

在審判實(shí)踐中，很多房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件引發(fā)的原因均是出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲原因，對(duì)原來(lái)的出賣(mài)價(jià)格不滿意而拒絕履行合同，并采取多種方式獲得額外利潤(rùn)，出賣(mài)人往往首先要求買(mǎi)受人加價(jià)，加價(jià)不成，則可能采取串通第三人訴至法院要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，比如由夫或妻一方主張買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)共有人同意，比如由第三人以承租人身份主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，甚至直接以高價(jià)將房屋賣(mài)與第三人并辦理過(guò)戶手續(xù)。在此情況下，如果將損害賠償范圍限定在信賴?yán)妫瑒t在違約方違約本身即是為獲得比履行所能獲得的更多利益的情況下，此種賠償對(duì)違約方十分有利。因此，對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行履行利益的賠償，才能取得遏制及懲罰違約行為的效果。

二、如何確認(rèn)房屋差價(jià)損失?

如何確定房屋升值的差價(jià)損失，我國(guó)法律和司法解釋均無(wú)具體的規(guī)定，可參照國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定如下認(rèn)定原則：

1、如果雙方當(dāng)事人對(duì)房屋升值的差價(jià)損失能夠通過(guò)協(xié)商確定的，則按照其約定

2、如雙方當(dāng)事人不能協(xié)商確定的：

(1)原則上可比照最類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋升值的損失;

(2)無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋升值的差價(jià)損失。

3、認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約的買(mǎi)受人的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開(kāi)發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。

4、守約的買(mǎi)受人損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約的開(kāi)發(fā)商能預(yù)見(jiàn)的因房屋升值而產(chǎn)生的差價(jià)。

三、如何避免合同違約造成的損失?

1、簽約前做好調(diào)查，明確欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，避免合同因此無(wú)效或者履行不能。

2、認(rèn)真準(zhǔn)備，細(xì)化合同條款，方便合同履行。

3、特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款，如明確“一房二賣(mài)”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對(duì)賣(mài)房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。

4、發(fā)現(xiàn)違約后，及時(shí)采取提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過(guò)戶。

5、在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準(zhǔn)確，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。