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房?jī)r(jià)成了一個(gè)國(guó)家的心頭之痛

不是經(jīng)濟(jì)正處于下行期嗎？不是房地產(chǎn)要去庫(kù)存嗎？不是要拉動(dòng)消費(fèi)嗎？不是要鼓勵(lì)農(nóng)民工和大學(xué)生買房嗎？不是要降低稅費(fèi)和首付款為居民買房提供便利和杠桿嗎？怎么突然之間又開始收緊不讓你買房了？

就在這個(gè)周末，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕開啟，上海打響了第一槍。上海的收緊政策包括外地戶口買房資格需繳納社保，年限從2年改為5年，而且不能是單身；二套房首付比例普通住房為50%，非普通住房70%；而且，購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入信用平臺(tái)。

同一天，深圳也連夜發(fā)文，主要政策包括二套首付由三成提高到四成。比上海好的是，首套是“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，也就是只要沒有房貸，就算首套；非深圳戶口購(gòu)房，社保繳滿年限由1年提高到3年。

除了北京已有嚴(yán)控政策，上海深圳又新出臺(tái)最嚴(yán)房?jī)r(jià)調(diào)控措施之外，武漢南京蘇州等二線城市也來湊熱鬧了，包括公積金最高額度由60萬(wàn)下調(diào)為50萬(wàn)等。多年沒有聽說過的房產(chǎn)調(diào)控突然之間又回來了。去年還在說救土地市場(chǎng)、救開發(fā)商、救商品房市場(chǎng)、救地方財(cái)政，要出臺(tái)“強(qiáng)刺激”政策保護(hù)房產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在突然之間，國(guó)家又開始出臺(tái)政策，限制你買房了。

那么未來房?jī)r(jià)該怎么走呢？

1、本輪樓市銷售高峰的頂點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，4月開始銷售增速將逐步回落，但全國(guó)的樓市數(shù)據(jù)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的跌落。參考前幾輪調(diào)控，預(yù)計(jì)上海、深圳的地產(chǎn)成交量在未來幾個(gè)月內(nèi)可能會(huì)比3月的銷售高點(diǎn)下降30-50%。

2、房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回調(diào)。按以往經(jīng)驗(yàn)，在樓市調(diào)控措出臺(tái)后，二手房交易量將下跌，價(jià)格也將伴隨銷量下降而回落。以上海為例，外環(huán)房?jī)r(jià)下跌幅度可能平均會(huì)在20%左右，中環(huán)房?jī)r(jià)將下跌10%以上。深圳房?jī)r(jià)下跌幅度將超過上海（那些囤房的炒房客是不是要哭了？）。

3.新開工的樓盤增速也將回落。由于目前樓市調(diào)控仍集中在部分一線城市，后續(xù)新開工樓盤將從1-2月的高位回落至低個(gè)位數(shù)，但仍會(huì)高于去年4季度-14%左右的增速（注意啊，去年是負(fù)增長(zhǎng)？）。

限購(gòu)總是幾家歡喜幾家愁。一線城市的房?jī)r(jià)漲的太快了！

5年前，北京房?jī)r(jià)僅是現(xiàn)在一半，1套五環(huán)邊的大兩居300萬(wàn)以內(nèi)妥妥的（戶型隨便挑），而如今同樣這套房子，現(xiàn)在是600萬(wàn)左右（指的是小區(qū)環(huán)境好一點(diǎn)的房子）。這多出來的300萬(wàn)，上哪里去湊?。?/p>

你知道這5年的時(shí)間里，如果不買房，你會(huì)損失什么嗎？這五年不僅要交群租房租金，還要忍受貨幣貶值，還要懵逼地看著房子蹭蹭地上漲。怎么辦？逃離北上廣深，響應(yīng)政府號(hào)召，去幫二三線城市去庫(kù)存嗎？

現(xiàn)在以上海的樓市限購(gòu)新政為例：上海突然對(duì)外地戶籍的購(gòu)房者變臉了！具體是這樣的：社?；蚣{稅的要求由2年上升到5年。一大批在上海剛剛跨過2年納稅要求的有為青年們瞬間崩潰了，誰(shuí)也不知道3年之后，交齊了社?；蚣{稅，上海的房?jī)r(jià)還是不是今天的房?jī)r(jià)呢？

過幾年，你有買房資格或存了一點(diǎn)錢了，房?jī)r(jià)也和你無(wú)關(guān)了。說不定房?jī)r(jià)要普遍破千萬(wàn)了。

這十幾年，回頭看，在一線城市早早買房的人深感慶幸。借助中國(guó)貨幣貶值的速度，他們的房貸月供大多能輕松還完。

樓市似乎有兩個(gè)聲音：沒錢買房的呼吁政府，既然房?jī)r(jià)這么高，為什么不強(qiáng)令開發(fā)商降價(jià)呢？有錢買房的四處炒房，因?yàn)榫罹奂颂珡?qiáng)大的購(gòu)買力：

強(qiáng)勁購(gòu)買力源于三大中國(guó)特色：

其一，財(cái)富聚集一線城市。這些城市擁有中國(guó)50%的高凈值人群，這些精英們的個(gè)人平均可投資資產(chǎn)為全國(guó)均值的409倍。

其二，父輩為子女在一線城市買房，主要靠舉三代的存款積蓄。要知道中國(guó)號(hào)稱世界存款能力最強(qiáng)的國(guó)家，中國(guó)人民是世界上最愛存錢的群體，儲(chǔ)蓄紅利發(fā)揮巨大作用。這一現(xiàn)象在其他國(guó)家是十分罕見的。

其三，中國(guó)人買房意愿強(qiáng)烈，房產(chǎn)購(gòu)置占收入比高于其他國(guó)家。你想想啊，結(jié)婚要買婚房、孩子上學(xué)要買學(xué)區(qū)房、養(yǎng)老要買海景房。很多中國(guó)人有強(qiáng)烈的不安全感，當(dāng)下唯有投資房子，似乎才逃得過通脹的厄運(yùn)。

另一方面希望政府強(qiáng)硬降房?jī)r(jià)，目前在一線城市還不現(xiàn)實(shí)。

你了解房?jī)r(jià)的組成嗎？地方政府拿走了房?jī)r(jià)的一半，包括稅費(fèi)和土地收益。再看看這些多如牛毛的稅項(xiàng)：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)占用稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。房地產(chǎn)一旦下行，地方政府稅收靠什么支撐？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)，有的人坐享其成，大發(fā)橫財(cái)，而有的人努力工作一輩子也掙不到一個(gè)落腳的機(jī)會(huì)。

所以，看懂了嗎？現(xiàn)在政府不想讓大家買房的是一線城市，而不是小城市大量過剩的無(wú)人問津的房子。